售樓回租,買家按揭成數能不能當自住計?

售樓回租,買家按揭成數能不能當自住計?
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買樓上車,有時會出現一個售後回租的情況。就是賣家要求成交後一段時間可以繼續租住物業,直至成功換樓為止。一般在臨約上賣家都會要求寫明這賣後回租條款,比如買家同意幾多個月內仍然居住物業,並付租金。如有這種情況,在按揭成數的角度上,能不能當自住,還是一定要當是出租?

自住和出租按揭成數的分別

自住和出租的按揭成數是不同,如果1000萬或以下,自住的按揭成數最多8成,上限800萬。如果800萬或以下,自住的按揭成數最多9成,上限720萬。如果是出租,便不能做高成數按揭,最多只可借5成,如果身上有mortagage count,就再減1成。

壓力測試也是另一問題。如果是自住沒有其他按,可以用 50/60 去計壓力測試。但如果是出租,要用 40/50 去計,會較難過到壓測。

短時間的售後回租可當自住計

不過,如果心儀的單位賣家真的需要售後回租,如果只是短暫時間(例如3個月),銀行可以當自住去批按揭成數。HKMC 也可以批高成數按揭。但如果賣後回租的時間過長 (例如超過6個月),銀行和按證有機會當出租去計按揭成數。

可等租客走了,回復自住用途再加按

如果銀行真的因賣家售後回租的時間過長而當出租批按揭成數,可以先以出租上會。然後,當租客搬走後,向銀行聲明回復自住用途並加按多一成。如果樓價是600萬或以下,到時甚至可以加按借盡8成。如果是原行加按,普遍不會有罰息。但要留意,這種情況 HKMC 一般只容許用買入價加按。就算到時樓價升了,都不能用當時樓價去加按套現,除非過了兩年。

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