買樓上車，有時會出現一個售後回租的情況。就是賣家要求成交後一段時間可以繼續租住物業，直至成功換樓為止。一般在臨約上賣家都會要求寫明這賣後回租條款，比如買家同意幾多個月內仍然居住物業，並付租金。如有這種情況，在按揭成數的角度上，能不能當自住，還是一定要當是出租？
自住和出租按揭成數的分別
自住和出租的按揭成數是不同，如果1000萬或以下，自住的按揭成數最多8成，上限800萬。如果800萬或以下，自住的按揭成數最多9成，上限720萬。如果是出租，便不能做高成數按揭，最多只可借5成，如果身上有mortgage count，就再減1成。
壓力測試也是另一問題。如果是自住沒有其他按，可以用 50/60 去計壓力測試。但如果是出租，要用 40/50 去計，會較難過到壓測。
短時間的售後回租可當自住計
不過，如果心儀的單位賣家真的需要售後回租，如果只是短暫時間（例如3個月），銀行可以當自住去批按揭成數。HKMC也可以批高成數按揭。但如果賣後回租的時間過長（例如超過6個月），銀行和按證有機會當出租去計按揭成數。
可等租客走了，回復自住用途再加按
如果銀行真的因賣家售後回租的時間過長而當出租批按揭成數，可以先以出租上會。然後，當租客搬走後，向銀行聲明回復自住用途並加按多一成。如果樓價是600萬或以下，到時甚至可以加按借盡8成。如果是原行加按，普遍不會有罰息。但要留意，這種情況HKMC一般只容許用買入價加按。就算到時樓價升了，都不能用當時樓價去加按套現，除非過了兩年。
*此文放寛按揭成數政策後，於2019年10月22日已作修訂。
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