用物業轉按套現清卡數或私貸，清數額可免壓力測試

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2018-04-26

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轉按套現清卡數，已不是新觀念。傳統上，貸款人把物業轉按套現，然後用來清數（卡數、私人貸款、或財務公司貸款），用低息樓按取代高利息的卡數和私貸。但這種自助式清數有個問題，就是現有債務的每月還款要計壓力測試，如每月還款額大，往往都不能通過壓力測試。

舉個例子。假設樓價$600萬，現有按揭$300萬，每月供款$11,315，並且月薪$3.5萬。另外，貸款人欠卡數$20萬，卡數每月最低還款$8,000。只要能轉按物業借$320萬，便能套現清數。但由於每月總供款 =$11,315+$8,000 =$19,315，已爆$3.5萬月薪之壓力測試，因此轉不到按。

但是有些銀行可以轉按時做清數，卡數、私貸或其他二按可免計入壓力測試，操作如下：

以上面例子，轉按借$320萬，其中$300萬是現有樓按轉按，$20萬是清數。
按揭提款後會由律師樓直接進行清數，那$20萬不會過入貸款人的銀行戶口。
由於是律師樓進行清數，銀行不擔心貸款人會把那＄20萬自己拿去花，因此在計算壓力測試時，現有信用卡每月$8,000 還款額可以不計入壓測中，那麼貸款人$3.5萬月薪便足夠做轉按借$320萬。

能這樣轉按清數免壓測的銀行不多，利息方面，有些銀行可能會加少少loading（例如如普通客做H+1.26%，清數客便H+1.4%)，有些銀行則不會加loading，照樣給清數客人最優惠的按息。

轉按清數也可以做高成數按揭，借7成半至8成，但年期最多25年。

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