轉按新措施 (一) 至 (三)【星之谷專欄 – 頭條日報】

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轉按新措施 (一)

金管局日前推出新措施,銀行在處理轉按個案時,新按銀行可把資金直接存進借款人的原按揭銀行。此措施的觸發點應是2020年底本港一間大型律師行倒閉,導致大量物業買賣或轉按客戶資金遭凍結的事件。

轉按手續相對簡單

新制度先開放轉按個案,相信是因程序上比物業買賣較為簡單,時間亦較易掌握。轉按個案只需要一間律師樓,律師樓負責替借款人向原銀行取得清還貸款的通知書,亦會替借款人向新按銀行取得貸款指示,並為借款人進行對數。

實際操作會有困難

以上過程看似簡單,不過在清還按揭時,由於部份銀行的按揭採用每日計息、有些卻採用每月計息,假如轉按日期有所更改,實際還款額便有差異。譬如原銀行是以日息計算,遲了一天轉按就會衍生多一天的利息,所需清還的資金就多了,新按銀行就需要改變入數到借款人原按揭銀行的金額。萬一銀行要幾重手續以更改指示,隨時要一兩天時間,到時所需的還款金額又變了,成為一個無限循環。

解決方法

當實際操作時,筆者相信仍有辦法解決轉按日期稍變造成的問題。假設借款人原按尚欠500萬元,以2.5%利率計,兩星期的利息才4,800元。假如借款人先把4,800元托管到律師樓,而新借款銀行預設轉賬到原銀行的金額下調2,400元,那無論轉按日期提早或延遲一星期也不用修改金額,餘數就由該筆托管的資金找清便可。

這種做法雖看似還原基本步,仍有資金經律師樓交收,但筆竟金額甚少,可避免被凍結大量資金的風險,用此換取數天的轉按日期彈性仍算可取。

子非魚

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20220802headline daily

 


轉按新措施 (二)

筆者在上一篇文中指出,因轉按日子出現數天差距,會令原借款人於按揭銀行所需清還的欠款衍生利息差異,清還全數貸款的金額因而改變而造成行政上的不便。筆者提出一個方案,是借款人將數千元託管在銀行,用作最終對數。

筆者上周從可靠渠道得知,新措施大方向是與銀行對數有關的任何款項都不會經律師樓,並已就清數金額存異的個案定出指引。

「T-2」查數

新措施實行時會採用「T-2」原則,在預定轉按日期前兩天,律師樓會向借款人的原按揭銀行查詢最終的結算金額並通知新按揭銀行。此時的金額理應相當準確,假如日子不變,新按揭銀行直接向原按揭銀行存入該筆款項便可以。而到實施時,新舊按銀行以T-2原則配合流程,相信可順利解決大部份轉按個案。

結算金額出現差異的情況

當然,仍有部份個案的結算金額會出現差異,例如在轉按當天發生小意外導致延遲一天而增加了利息;或者如T-2剛橫跨了供款日,譬如5號查詢、6號供款、7號轉按,H按以供款日定價的拆息跟查詢日不同、甚至中間遇到調整最優惠利率,結算金額便會有些微差異。

處理方法

譬如以2.5%按息、500萬元貸款為例,遲一天轉按的利息才342元,新措施的大方向是繼續進行對數及完成轉按。新借款銀行毋須更改指示,將交由原按揭銀行跟客戶對數。譬如原按銀行收到的金額不足以清數,就會聯絡客戶入數或在戶口扣除相應金額,相反如有餘額就直接存進客戶戶口。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20220809/994805/專欄-子非魚-轉按新制度-二-非魚論市

20220809headline daily

 


轉按新措施 (三)

這次革新並未惠及買賣物業的主因相信有二。

第一,買賣物業雙方通常經不同律師樓辦理手續。買方律師樓代表買方及承接按揭的銀行,賣方律師樓代表賣方及向原按揭銀行進行贖契。買方律師樓沒有權責直接向賣方的原按揭銀行取得所需的結算金額,而是需由賣方律師樓取得有關金額後通知買方律師樓。

以上過程迂迴,賣方律師樓在「T-2」時取得結算金額,經買方律師樓通知承按銀行時也許已過了T-2的日子。兩間律師樓各為其主,本來就已有不少爭拗,在成交前一刻,在緊迫的時限下還要為第三(賣方原按揭銀行)及第四方(承按銀行)做傳話人,到時任何一方稍為延誤,另一方律師樓也有機會以此作為話柄。

第二,轉按個案一般沒有太確實或必須完成的日期,客戶通常就新按銀行批出的日子,再與律師樓配合擇日轉按,新舊按交接差一兩天,對於客戶的影響不大。譬如500萬元貸款、新按計劃採用h+1.3%、舊按用h+1.5%,息差只是0.2%, 遲一天完成,客戶也只是多花27元利息差而已。

買賣物業擇日必有因,有時是因選擇黃道吉日,也有換樓客要配合下一宗成交等等。因任何一方的失誤而導致延遲交樓,可能會衍生其他成本,例如管理費、差餉甚至連租約物業的租金收入對數。假如是交吉單位,新買家亦可能會追討遲一天收樓而導致的租金或迷你倉開支等。現時轉按與新買物業按揭比例大約是1:1.5,以轉按為試點,待新措施運作暢順才推行到買賣個案可減少意外發生。

子非魚

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20220816headline-daily

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