想轉按甩走發展商二按?三大因素決定最佳時機!

甩走發展商二按 轉按
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敍做發展商二按,一般首兩年為低息「蜜月期」,之後息率便會大幅飆升。業主普遍會於蜜月期後,將貸款轉按至銀行,享受低企按息。究竟最早應該幾時轉按,甩走發展商二按、同高息講拜拜?理論上為收樓前3個月,但實際上應一併考慮收樓日期延誤、按揭保險審批、銀行估價等因素。

一般情況下,業主可於收樓前3個月(根據關鍵日期)開始申請轉按,甩走發展商二按。值得留意,新樓申請轉按,不論按揭成數高低,均要待至收樓後才能提取按揭貸款,惟關鍵日期經常變化,一但延遲,業主提取貸款的日期將因而延後。

近年放寬的高成數按揭,亦適用於轉按甩發展商二按,惟不能套現。發展商二按用家一般會借取8成按揭,由於近年樓價變動不大,若轉按至銀行需要重做8成按揭。利用高成數按揭轉按,業主除需要購買按揭保險,更要通過按保公司的嚴格按揭審批,其中需要提供自住證明。

然而,新樓未入伙即申請高成數轉按,業主難以取得自住證明。未收樓前固然沒有水電煤證明,即使是發展商的滿意紙和入伙通知書,申請按揭時普遍仍未批出,故不能提供有效的自住證明,有機會導致按揭不能預早批核,之後需要重新申請。

未入伙前轉按甩發展商二按仍有另一缺點。未入伙前的樓盤估價必定是買入價,不能用市價。反之,如入伙後才申請轉按,即使未必有二手成交,但銀行仍可彈性估價,例如參考同區物業的市價。如果估價較買入價高,或足以增加貸款額由8按轉至6按,甩走發展商二按之餘,更毋須支付按保保費。

筆者建議,若打算於收樓前轉按甩發展商二按,應先查詢物業市價是否已升值,至足夠令按揭成數降至6成,若是,不妨等收樓後才申請轉按,屆時估價則可用市價釐定。

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