成交價過份低於市價,按揭有無問題?

成交價過份低於市價,按揭有無問題?
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樓市調整中,有些客人近期都買到筍盤,部份成交價比銀行估價低於2成,致函問我們銀行做按揭有沒有問題。

先講按揭成數是6成或以下。如果低成交是經地產代理,低市價2-3成都沒有問題,如果低到5成便開始有問題。經代理的成交,臨約是地產代理的公司臨約,一看便知。但如果成交是買賣雙方自行配對,比如經屋網平台,臨約一般都是自制臨約,或律師樓提供的臨約,那麼如果成交價是低於估價超過2成,大行一般不做,個別中小行可試。

為什麼會有這分別?因為如果是經地產,銀行便能確保個低成交不是「內部轉讓」。這是因為如果近親或內部轉讓過份低過市價,便有「送契」之嫌。如果業權的轉移是送契形式的話,如賣方在5年內破產,債主是有權claim送契樓的業權用來抵債,所以銀行不會批按揭給送契樓或擬似送契樓。

因此,如是經屋網搵到筍盤,要先問清銀行能不能做到按揭,否則如被銀行懷疑是內部轉讓,上會便有障礙。

如果按揭成數是6成以上,便要經HKMC或其他按保公司批。那麼,如果成交價是偏低,HKMC有機會會拒批。雖然除 HKMC外還有 QBE 和 AIG可報,但這方面的批核標準三間按保公司都大同小異。

樓花建期

一手樓花,如行建期,到收樓要做按揭時一般樓價都已升了很多,形成低市價成交。這種低市價成交是沒有問題的。完成上會後可以馬上轉按套現,請參考這文:

【一手樓按揭】行建期,即時甩按揭保險及套現的方法

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