銀行拒接摸貨按揭!將投機變投資? 一招助買家解困【星之谷專欄 – 香港財經時報】

物業投資
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政府全面撤銷印花稅辣招,令市場氣溫即時攀升,大眾亦關注撤銷額外印花稅會否令到摸貨風潮再起,觀乎近期樓市走勢未有出現V型反彈,加上多間銀行反應迅速,已拒絕承造摸貨按揭,雖然未完全扼殺摸貨的操作空間,不過風險高、利潤有限,是否值得嘗試,實在見仁見智。

摸貨是買賣物業短炒套利行為

摸貨其實是買賣物業短炒套利行為,假設買家A與原業主簽署臨時買賣合約後,在成交期未到之前,再找到另一名買家B,以更高價格買入物業,買家A就能夠短時間內賺取當中的差價,期間毋須實際支付整個物業的資金,亦毋須申請按揭。在按揭層面,以往銀行是接受摸貨按揭的,不過會提出額外要求。

申請高成數按揭機會極微

例如有銀行會要求提供原業主與買家A、以及買家A與買家B之間簽訂的臨時買賣合約;無論買家B最終以甚麼價格買入物業,銀行也只會以最初原業主與買家A的臨約,去釐定物業價值和計算按揭成數,而且交易亦需要在最初一份臨約訂下的成交期限內完成。最後,摸貨物業不是單一成交,申請高成數按揭機會極微,故只能最高向銀行承造7成按揭,不過各大銀行現時斷言拒接,預計未來摸貨按揭會絕無僅有。

客觀因素阻風潮再起

以往投資者摸貨能夠獲利,大多倚賴凌駕他人的市場資訊,能尋找到物超所值的筍盤,加上樓市熾熱,樓價屢創新高,一個成交期內已出現多轉摸貨,人人有錢賺。不過反觀目前的樓市,雖然有撤辣措施沖喜,但長遠仍有很多不明朗因素,入市氣氛較為審慎,而且物業買賣資訊越來越透明,摸貨獲利的空間有限,再加上銀行拒絕摸貨按揭,進一步打擊買家接貨意欲,相信摸貨風潮暫時難以再重現。

將投機變投資

不過,只要將摸貨變為投資,深信物業將來會升值,此刻也是合適時機去尋覓投資機會,因為非首置人士而設的新住宅印花稅,以及增加物業轉售成本的額外印花稅雙雙退場,投資者毋須再支付巨額辣稅,又不用擔心有轉售時間限制,可以靈活放售。

如果想進一步壓縮投資成本,投資者亦可選購300萬元以下的物業,將置業印花稅款控制在100元;又或者減少按揭貸款成數,避免因申請高成數按揭而要支付額外的按揭保費

接摸貨可重按

至於從接貨買家角度,會否在不知情的情況下購入摸貨物業?答案是否定的,因為地產代理有責任核實業主的身份,而且透過查冊,也可了解到業主的身份,如果在臨約上發現賣方的身份與樓契的業主名稱不一致,便有可能是摸貨物業。

一旦買家了解到物業屬於摸貨盤而仍然堅持接貨,就要有心理準備不能申請按揭,必須有足夠財力,能夠先一筆過清付置業費用,待買入物業再申請物業重按,申請人有足夠入息,銀行的最高按揭成數可達樓價7成。600萬或以下的自住物業重按,更可以上按保,最高可借8成。

子非魚

https://www.businesstimes.com.hk/articles/155210/買樓攻略-銀行拒接摸貨按揭-將投機變投資-一招助買家解困/

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