銀行按揭唔批,點算好?

銀行按揭唔批,點算好?
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如果遇到銀行按揭唔批,不必擔心,大部份情況都可解決的。筆者過去兩年遇到的「銀行按揭唔批」求助,最終都能解決得到。以下分享幾個做法。

如唔批按揭的是銀行而不是HKMC, 那麼便易辦。先要了解唔批是什麼原因,針對原因,報能批的銀行便成。 比如唔批的原因是遺失了稅單,那麼便報不需要看稅單的銀行吧。如唔批的原因是因劏房,報肯做劏房的銀行。除了送契,任何奇難雜症,都有銀行肯做的。

近期由於打擊洗黑錢活動,某些大行對於自僱人士開公司很多數出出入入審批很嚴謹,也可形成唔批的原因。

如唔批的原因是HKMC唔批而不是銀行, 那麼報其他按揭保險公司便成。做8成按揭或9成按揭一般人都只識 HKMC,但其實香港還有另外2間按揭保險公司的(QBE和AIG),保費是一樣,批核標準比 HKMC鬆。但不是間間銀行可做QBE和AIG,因此要申請能經那幾間按保公司的銀行。

嚴選banker很重要,最好搵銀行direct sales幫手

如銀行唔批,相信都是因有一些奇難雜症,這時banker 便擔當了重要的角色。一般人申請按揭都只懂walkin銀行分行找櫃檯服務員申請。但其實那些服務員不是精於按揭,他們日常工作是向客人推銷保險或定期存款,可能一個月只做幾單按揭。用他們幫你申請按揭,他們可能只懂把你提供的資料逞交批核部,不懂幫你「砌case」。如是細銀行,櫃檯服務員可能一年只做過幾單按揭。明明細銀行比大銀行批得鬆,但可能因個櫃檯小姐不太熟按揭反而令按揭批唔到或多阻礙。

申請按揭,最好搵銀行按揭專員,即俗稱direct sales. 這班專員是全職做按揭,以接地產和中介的貨為主。由於地產和中介源源不斷派貨給他們,在熟能生巧下,他們對於如何幫客「砌case」甚至直接上approver 到交涉代客「夾批」都駕輕就熟。

客人會問:那麼我搵了direct sales 幫手後,應不應把我之前唔批的情況如實告訴他們?答案是應該的。銀行有一個很巧妙的 check and balance 機制。Sales 是代表銀行銷售部,盡力為客人爭取批核和條款,目的是賺取佣金。而 approver 是代表銀行風險部。整個按揭申請,其實都是sales 和 approver 的互相角力和周旋。因此用direct sales 幫你砌case和爭取批核是很重要。

最後防線:二按公司

如真的三間 HKMC, QBE 和 AIG 都唔批,還有最後一個後備方案,就是私人二按公司,條款如下:

  • 經指定銀行做頭按,利率最優惠 P-3.1
  • 現金回贈 1%
  • 保費 5.5%

保費很貴,而且利率無得做hibor,但去到最後,都是無辦法中的辦法。

2018年9月更新:上面提及的二按公司近期已停止600萬以上二手樓二按,只提供一手樓二按或600萬以下二手樓二按,讀者請留意。

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