天水圍項目Wetland Seasons Bay周六(21日)開售，如果準業主選擇以「即供」方式付款予發展商，需要45天成交期內付款。然而，一旦遇上銀行「塞車」，未必有足夠時間申請高達8成至9成的高成數按揭，筆者希望藉此文章分享解決方案。
先重溫按揭成數玩法。如果選擇「即供」，又想申請高成數按揭(即樓花按揭)，按揭新制並不適用，只能採用舊制——換句話說，只有樓價400萬元或以下可以申請9成按揭；450萬至600萬元可以申請8成按揭；600萬元以上最多只得6成。
樓市近期交投相當活躍，銀行處理按揭申請普遍出現「塞車」情況，兼且申請高成數按揭需要銀行及按揭保險公司兩重批核，比申請6成按揭時間還要長，令到Wetland準業主頗為憂心。
以筆者前線觀察，中小型銀行「塞車」情況比較嚴重，個別大型銀行45天內批核按揭問題不大，買家可以放心，不過有兩點要留意。
一、大型銀行按揭條款未必夠個別中小型銀行好，但好處是批核夠快，因此忍受較差條款是無可避免。
二、雖然2019年政府放寬按揭規限，首次置業人士申請高成數按揭可以豁免壓力測試，惟「即供」不在此限。樓價600萬元或以下，以「即供」方式申請按揭，是否需要壓力測試？用甚麼標準？會否存在灰色地帶？銀行做法不一。有些大型銀行壓力測試前後供款與入息比率(DSR)標準為50%及60%，有些為50%及70%，有些可有限度豁免，但提供限額制，會或令批核延誤。
故此，Wetland Season Bay準業主需要計算清楚，一旦選擇快批的銀行，而該行要求進行壓力測試，自身入息水平是否「夠計」。舉個例子，假設單位價格為600萬元，準業主申請8成按揭，毋須壓力測試的話，最低入息要求為38,800元；如果壓力測試前後DSR分別要符合50%及60%，最低入息要求則為46,400元。
此外，成交期45天確實比較緊張，在正式申請按揭前，準業主可以做好兩手準備，令申請時間縮到最短。
首先，準備好入息文件，包括3個月銀行出糧紀錄；如果是佣金收入，則需要6個月紀錄。另外，稅單、強積金供款單、糧單、公司信，缺一不可。若果未有準備好文件，去到按揭保險公司批核階段時需要補交，來來回回有機會延誤申請。
其次，嚴選銀行經理。一般來說，如果經銀行按揭專員(即俗稱Direct Sales或Mortgage Specialists)，申請按揭速度會較快，除了是他們專心一致處理外，與批核部緊密溝通亦有幫助；分行客戶經理一般除經手按揭外，亦有其他功能例如推廣投資產品、開戶等。
最後，如果按揭申請時間真的太長，趕不上「即供」成交期內完成付款，可以向發展商申請改為「建期」付款，但事前要同地產代理溝通清楚，原因是有機會影響發展商優惠。
子非魚
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