銀行罕有拒下調按揭成數 買家險錯失回贈尾班車【星之谷專欄 –HK01】

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樓市逆周期,惟有自住需要的買家仍然會趁低價入市,在未來樓價走勢不明朗形勢下,申請按揭亦需要靈活部署。有置業人士認為應該減少按揭成數,減輕日後供樓利息開支,同時避免樓價進一步下跌,導致物業變成負資產。然而這做法並不可取,申請人或會錯過原本已經是最佳的按揭方案,相反,將貸款額借盡然後把剩餘部份存放在高息存款戶口(Mortgage Link),可以抵銷利息開支,方為上策。

劉先生(化名)今年趁撤辣換樓,買入一個700萬元的二手單位,打算與家人同住。他早前向一大兩細銀行申請7成按揭,並全部都獲批出按揭計劃,但後來劉先生的家人在股價市場有所斬獲,逐計劃將部份投資所得撥作首期,希望將按揭成數降至6成。

審批塞車銀行拒幫小忙

申請人如欲降低按揭成數,以往銀行一般都會接納,由於入息等要求已過關,只需由銀行Banker通知審批部,更改按揭文件的放款金額即可,過程簡單。不過由於近期按揭出現大塞車的情況,A銀行不願意為劉先生作出更改,要求後者選擇直接借7成或者拒絕offer。

劉先生還有另外兩間銀行可以選擇,不過分別就在於:A銀行提供逾六位數的按揭回贈,而另外兩間銀行則是零回贈,令劉先生猶豫不決,不知道在高回贈和削減按揭金額中應如何選擇。

高息存款戶口發揮作用

筆者得知劉先生的情況後,建議他直取A銀行的按揭計劃。原因很簡單,現時銀行大多為按揭客戶提供Mortgage Link,該戶口的存款利率與物業按揭利率掛鈎,劉先生可以將那一成貸款剩下的資金存入戶口內賺息,抵銷部份供樓的利息開支。另一方面,也可以賺取A銀行提供的按揭回贈,是最合理的方案。

另外,筆者曾經建議置業人士要準備較為寬鬆的首期,緊急應對銀行因估價等原因而導致最終貸款額不理想的狀況,然而這其實更適合樓花按揭採用建期付款方式的業主,反觀劉先生的個案,銀行已經批出理想的貸款金額,劉先生可以選擇借盡。

不過,如果劉先生本身不是借7成,而是借更高成數,例如經按揭保險申請8成上會,是需要繳付按揭保費的,而新的按揭計劃只是借7成或以下,則毋須上按保,省下來的保費會否多於按揭回贈的金額,也是劉先生考慮是否選用其他銀行的原因之一。

靠預批獲豐厚回贈

有人可能會質疑,近期銀行普遍收緊按揭回贈,為何劉先生仍然獲銀行提供豐厚回贈?原因就在於按揭預先批核服務。由於劉先生一早已下定決心部署置業,更有為物業申請按揭預批,事先了解自己的貸款能力;更重要的是,當銀行的預先批核有結果,其後一個月內持續有效,買家只要在限期內補交臨時買賣合約,就毋須再向銀行遞交入息證明,最終成功趕上尾班車,在銀行收水前獲得按揭回贈。

子非魚

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