非魚論市——新盤開售貼市價?

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【頭條日報專欄】前幾篇筆者提及,由於結構牆入屋及沒有再「送」窗台關係,新盤可用面積隨時比幾年樓齡的半新樓少8%以上。除此之外,新盤呎價還隱藏一些盲點。

2013年中,政府推出新政策,將預售樓花期由20個月延長至30個月,其後不少新盤都以兩年樓花期發售。作為速銷策略,發展商都以高開低收形式,推出林林總總折扣優惠,當中最常見是即供與建期優惠。發展商通常為即供計劃提供較更高優惠,譬如說兩年樓花期新盤,90天即供計劃往往比建期計劃多3%至5%折扣。即供計劃在上會時已支付所須首期尾數及開始供款,情況就如已收樓一樣,分別在於未能入住而已。以現時租金回報約3%計算,等候收樓一年半間租金開支已佔去樓價4.5%。

另外,不少樓盤都會提供高成數發展商一按,對於沒有申請發展商一按買家會有額外優惠。無論是樓換樓而不想在樓花期另覓居所、或者首期不足買家,也未能獲得有關優惠。同時發展商一按的低息蜜月期只有兩三年,其後利率會大幅調升,即所謂「I kill you later」而已。樓價折扣與高息按揭往往兩個只能活一個,現實來說,並不是買家所能選擇。

由於開則限制,一個大型樓盤總會有小量單位,屬於一般人共識較低質素單位,包括較差坐向、樓層及景觀等,建築師通常會安排面積較細單位,承受有關負面因素。發展商往往將該批單位售價額外下調及放在首批價單,營造一個「超筍價」印象。由於單位面積細,數量亦較少,只佔整個樓盤總售價一小部份,只是當作吸引眼球的廣告費而已。

就以上種種的原因,屈指一算,發展商即使以「低至同區二手呎價」推售一手新盤,隨時暗藏20%以上差價了。

星之谷地產

子非魚

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