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非魚論市——自住及收租物業報稅（二）

作者:

2019-01-29

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自住物業利息開支有扣稅限制，每年上限10萬元，最多只可申報15個年度。

申報居所利息開支，須在個人入息報稅表第7.1部填寫詳情。該筆利息開支必須是為了購買該物業而支付，假如期間曾經加按或轉按套現，套現部份衍生的利息開支是不能獲得扣除（表格內有位置申報）。現時有按揭利率掛鈎存款計劃，延長貸款年期不會增加實際利息開支，但有效減低償還本金速度，並把每年帳面利息增加，長遠會獲得更多利息扣稅額。

有些人會認為，待利率上升時才申報利息開支較着數，可是由於本金會隨著供款一直減少，以2.375%息、30年供款期計算，十年後尚欠本金，只剩下原貸款額約四分之三，屆時按揭利率要比今日多三分之一，才會獲得與現時相同的免稅額。另外，屆時才開始申報利息開支，剩下的供款年期不多，本金償還速度亦會加快，實際利息開支將幾何級數減少。

申報利息開支是以財政年度計算，假如是在財政年度中後期入住，首年利息開支便相對減少，這種情況下應考慮是否延至下一年才開始申報居所利息開支。

夫婦聯名擁有的物業，在申報居所貸款利息開支時，稅局會把兩夫婦的扣稅年度上限一起扣減。扣稅額方面，上限會由一人10萬元，換算成兩人每人5萬元，總扣稅額上限沒有分別但年期白白浪費。

假如物業由兩夫妻共同持有，而太太沒有應課稅入息，便可以把太太所屬業權部份的利息開支交由丈夫申報，詳情應填報在第7.3（2）項。

比較少人注意到的是，自用車位利息一樣可扣稅，但須與住宅在同一發展物業內。

子非魚於北斗星網補充: 在細閱稅局的指南後，筆者發現《頭條日報》《非魚論市——自住及收租物業報稅（二）》內提及的自住物業扣稅年度上限是15年，原來已上調至20年了。在這情況下，扣稅年度上限便變得不太重要了，假如加上筆者所述的情況，丈夫購買物業自住，扣除20年的利息開支，再搬到配偶購入的物業再扣除20年利息開支，總共40年的扣稅年度，相信已超過了絕大部份家庭的物業供款年期了。所以，即使在報稅年度可申報扣除居所貸款利息的月份不多，也應慎重考慮是否申報。

以下是物業稅報稅表(BIR57)及個別人士報稅表(BIR60)的樣本，讀者可以下載參考。

物業稅報稅表(BIR57)樣本
https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_cot_dem1.pdf

個別人士報稅表(BIR60)樣本
https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_ctrc_demo.pdf

子非魚

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190129/737278/

延伸閱讀：
非魚論市－自住及收租物業報稅（一）