【名家投稿】《飛魚‧論語》瘦田無人耕 耕開有人爭

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投資世界,好多時都會有「一窩蜂」追捧投資產品嘅現象。「一窩蜂」同「瘦田無人耕 耕開有人爭」嘅主要分別係,「一窩蜂」可以泛指所有新或舊嘅投資產品,而「瘦田無人耕 耕開有人爭」就主要指已經出現咗好耐嘅產品,突然間興起就好多人搶住買。

「物業投資」嚟講,主要分住宅、工廈、寫字樓、商舖同車位。如果以成交活躍度同大眾接觸較多嘅程度嚟講,就以住宅>車位>工廈>寫字樓>舖位去分。另外,如果以價碼嚟講,就以車位>住宅>工廈>寫字樓>舖位去分。

絕大部份香港人投資嘅第一個物業都會係住宅,當中佔主要比例嘅就係自住,比較少人第一間買嘅就係收租樓,除咗一早諗住做雙租族嘅人例外。

住宅其實都可以細分,有「主流」啲同「非主流」啲嘅(遺憾我只諗到「另類」呢個詞語,但用到另類又搞到以下嘅物業好似好怪咁)。「主流」住宅就係一般嘅私樓屋苑、已補地價居屋及「非三無」單幢式私樓(有管理處、業主立案法團或業主委員會任何一樣)。

註:「三無大廈」即係指無管理處、無業主立案法團及無業主委員會嘅物業。

「非主流」住宅就有,村屋、未補地價居屋/公屋(一般人想買都買唔到)、「三無」單幢式私樓及唐樓。唐樓戶數少,興建嘅年代亦無預咁多保養維修問題,因此喺公共空間設計同維修責任問題都比較混亂。據我估計,大概有九成唐樓係屬於「三無大廈」。而即使目標唐樓屬於「非三無大廈」,我都會歸類做「非主流」住宅,因為樓齡比較大,潛在維修成本重;無電梯,與一般私樓唔同,唐樓係越高層越平;收購因素,有時買唐樓係想博收購,但其他戶主未必係咁諗,亦可能因「獅子開大口」而錯失良機。

香港樓巿

喺呢廿幾年間,樓巿從沙士低谷經過一輪大升巿,部份物業何止價升十倍。喺旺巿時,最初帶領升勢嘅通常係住宅,因為投資需求同自住需求。樓巿低谷時,成交量少,買家越跌越唔買,越唔買就越跌;到升勢出現,就個個搶住入巿,當較為多人關注嘅「主流」住宅賣到貴晒之後,啲人就會去買村屋或唐樓,直到呢啲住宅單位都追上嚟為止。呢類「非主流」住宅熱潮可以叫做第一類嘅「瘦田無人耕 耕開有人爭」。

第二類嘅「瘦田無人耕 耕開有人爭」,就通常係車位或細工廈。譬如2013至2015年左右,就有好多發展商拆售車位,或者有資深投資者大手買入一個停車場,然後拆售。另外,更另類嘅係將工廠大拆細。嗰陣新界一間兩房私樓大約400萬左右,而相對地,屋苑樓嘅車位大約係30至80萬,而拆細嘅工廈就大約係130至200萬內不等。買嗰個Moment,買唔到樓,或者買完樓有錢剩嘅人,就會將視線轉移到呢D「非主流」物業。

第三類嘅「瘦田無人耕 耕開有人爭」系列,就唔係普通人可以買嘅,筆者指嘅就係一手居屋。喺咁多年嘅居屋發售情況都不難見到,樓巿熾熱嘅時候,啲申請人揀樓係會爽手啲嘅,往往初期有八至九成獲邀嘅人揀樓。去到尾水啲面積較細、質素較差單位都會有人「買咗先講」,成批居屋都可以一Q清。但喺巿淡時,居屋揀樓現場就變成門可羅雀,質素稍差單位都隨時變成貨尾。充份體現「瘦田無人耕 耕開有人爭」嘅情況。

講來講去,筆者最想講嘅係,如果有心買樓,就應該隨時裝備自己,評估吓自己借到幾錢,隨時留意按揭資訊,亦要多熟悉目標地區同屋苑各類單位嘅環境同相應巿價,到機會來的時候,就可以果斷出手,唔好喺巿況熱熾嘅時候先同人爭,咁先容易用合理價錢買到心水物業。

飛魚子

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