食盡折扣兼高成數 新盤按揭秘技【星之谷專欄 – 東方日報】

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上車客買新盤,不外乎採用「即供」或「建期」兩種方法——前者可享較大樓價折扣;但樓價600萬至1,000萬元、需要申請高成數按揭的話,則須選擇後者。究竟上車客有沒有方法「又食又拎」,最大折扣及高成數按揭兩者兼得?

筆者今天分享一個有趣個案。火炭新盤星凱.堤岸(簡稱星凱)近月熱銷,原來上車客可以先利用發展商一按計劃「即供」,享盡樓價折扣;到收樓時轉按至銀行申請高成數按揭,這樣便能夠魚與熊掌兼得。

所謂「即供」,即樓花期已經申請按揭找數;「建期」則是收樓在即才申請按揭支付樓價尾數。星凱發展商提供「即供」按揭計劃——首年免息免供,第二年最優惠利率(P)減3.1%,按揭成數為75%,120天付款方法。採用這個「即供」方式支付可享樓價13%折扣;「建期」只得11%,關鍵日期為2023年3月。

【按揭財技輕鬆賺10萬】

假設買家A於今年12月簽臨約買一層1,000萬元星凱,明年4月以發展商一按計劃「即供」支付,其時即享13%樓價折扣;由於第1年是免息免供,2023年4月才需要正式供樓,只要發展商準時交樓,便能於第2年馬上把整筆發展商一按轉按至銀行。

雖然,第2年便轉按會被罰貸款額1%——以按揭成數75%計,有關罰息代價為樓價0.75%,亦要支付估價費以及轉按牽涉的律師費等雜費。以「即供」賺到2%樓價折扣計,扣除罰息涉及0.75%樓價以及兩項雜費,買家A實際上仍有1.25%「落袋」,以1,000萬元樓價計達12.5萬元,夠買全屋簡單傢俬。

【遲交樓為一大風險】

不過,這種操作也有弊處。假如發展商遲交樓,未入伙前是不能轉按至銀行,變相買家A在第2年開始需要供發展商一按,以目前P等於5.25%計,利息為2.15%,比起銀行普遍1個月拆息(H)加1.3%貴約1厘。

我們可以計一計數。與其兩年內轉走發展商一按要繳付1%罰息,倒不如第2年繼續供發展商一按,過了罰息期後才轉按至銀行,屆時發展商應該已經交樓。最終雖然發展商一按第2年利息貴約1%,但同時免罰息1%,打和收場。

這項操作好處是一早以「即供」方式申請按揭,到收樓時不幸失業或轉工亦不必擔心按揭問題。相反,如果採用「建期」支付,待物業即將落成時才申請按揭,屆時不幸失業便出事。

總結而言,如果新盤買家要申請銀行高成數按揭,不一定選擇「建期」而放棄「即供」,可以考慮先利用發展商按揭「即供」食盡優惠,物業落成前才轉按至銀行申請高成數按揭。當然,不同新盤發展商按揭計劃以及即供優惠都不同,需按個別情況審視。

子非魚

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