最強定息按揭計劃:首年定息1.68%, 次年2.15%, 現金回贈 2%?

首年定息1.68%, 次年2.15%, 現金回贈 2% ?
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昨天看報章見到有些按揭中介推出以下計劃:

  • 首年定息 1.68%
  • 次年定息 2.15%
  • 其後 H+1.3%
  • 現金回贈 1.75%

筆者查詢了一些坊間按揭中介,發現有更好的計劃:

  • 首年定息 1.68%
  • 次年定息 2.15%
  • 其後 H+1.3%
  • 現金回贈 2%

現時按揭中介提供的現金回贈資訊已較以前容易令人混淆。因為一般按揭中介報的現金回贈是把銀行的回贈和中介提供的回贈加起來。比如如現金回贈是 2%,當中銀行部份可能只是 1.7%, 中介部份 0.3%, 合共 2%.

大家要留意一點,根據金管局的指引,如現金回贈超過1%,便需要從貸款額中扣減。去年底,金管局釐清了有關回贈包括了銀行回贈及從其他渠道中獲得的回贈,例如中介回贈。現時,客戶在填寫按揭申請表時會發現多了一項聲明,要求客戶填報有沒有收取中介回贈,如有的話,銀行便會根據指引扣減貸款額,做法與銀行本身批出超過1%的情況類同。

收了中介回贈但要扣減貸款額有沒有著數?扣減貸款額只是「借少左」,借少了便還少,金管局目的是想人不要借突而已。譬如說,在計算貸款人的貸款上限,或根據按揭成數上限而計算出來的貸款上限後,銀行批出了上限400萬元,而銀行及中介給于客戶總回贈比率是2%。這情況下,銀行便會借少8萬元,在提取貸款日只借給客戶392萬,其後再由銀行及中介各自給與承諾了的回贈(總額為8萬元)。客戶還給銀行也只是392萬。細心計算,如選用1%回贈的話,客戶會從銀行(及/或中介)取得總數404萬元而只需還400萬元,如選用2%回贈的話,客戶便會從銀行(及/或中介)取得總數400萬元而只需還392萬元了,所以選用較高比率的回贈計劃是較為著數。

有些客戶亦有問,我借取了400萬元,選用了超過1%回贈,為何不是上述的計法,而是真的借了400萬並送8萬元。其實,假如該次申請,客戶選擇不借盡自己的個人貸款上限或適用的按揭成數上限的話,譬如說,計算後的上限是500萬元,而客戶說自己只想借400萬,那麼銀行便可以用「批出408萬元但只借400萬元,並送8萬元給客戶」的方式批出貸款。這個做法常見於轉按的個案,因為轉按的情況並沒有「購入價」的絕對上限,只要調高一點估價,令按揭成數計算出來的貸款金額上限比客戶心目中想借的金額稍高,便能達致客戶開心、銀行放心的雙贏局面。

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