首次置業，按揭全攻略

作者:

星之谷編輯部

2018-01-17

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首次置業，買樓上車，一般年輕人都擔心按揭會吾批，尢其如要做9成按揭或8成。很多因怕按揭唔批而不敢買樓。其實按揭不是想像中那麼難批。今天給大家大個checklist，如初次置業朋友符合以下，便不應擔心按揭吾批，可大膽放心搵樓：

先通過壓力測試：定好目標樓價及打算做的按揭成數後，計計自己入息能不能通過壓力測試。坊間很多按揭計算機，計計每月還款，本網站也有一個可用。以現時H按封頂位的 2.15% 計算，如每月還款不超過月薪的50％，以及如利息升到5.15%後每月還款不超過現時月薪的 60％，而又沒有其他債務的話，壓力測試便順利通過。
準備好所需要文件：包括公司的僱傭合約、糧單、以及銀行戶口出糧紀錄。如需要做按揭保險（例如9成按揭或8成按揭），需要有稅單、強積金供款紀錄，而糧單和銀行出糧紀錄需要有3個月。借6成以上需要買按揭保險，保費表可參考這裡。按揭保險費有折的，可參考本網其他文章。
職業的特性和固定性：您是打工定自僱？如是打工，公司是別人開的還是近親開的？收入是月薪定以佣金為主？出糧是銀行自動轉帳定現金出糧？如是自僱，或在近親公司打工，或現金出糧，便需要準備多一點文件。
物業種類：你想買的樓是不是唐樓？樓齡多少？層樓在田土廳有沒有「釘」（例如：屋宇處維修或清拆令，法庭糾紛等）。建議先向地產經紀做田土廳查冊，確定業權沒有任何負擔。
銀行估價：如賣家叫價高過市價很多，如又要做按揭保險的話，要先到銀行查詢估吾估到價。但一般人自己walkin銀行，在未簽臨約之下，銀行經理未必太進取地幫手估價。如估吾到價但很想買，可搵我地幫手向銀行估
首期來源：你的首期從可而來？首期不能從私貸借來，如有私貸未清而該筆私貸是近期借，HKMC可能會把私貸金額從首期來源中扣減。但如私貸已借了很久，HKMC可能可豁免。如首期是家人提供，要準備好文件。但這方面不必太擔心，當hkmc問時，只要有幫得手的banker，一般都不會是問題。極少個案按揭唔批因首期來源。
物業會不會是凶宅或凶宅同層？可參考這文章：凶宅在銀行估到價，是不是能做按揭？
如物業是現契樓，便要確定業主沒有遺失樓契，因如臨成交前才發現業主遺失樓契，上會便麻煩。參考此文：首次買樓注意樓契是否正本

首次置業，未買前需不需要先做銀行預批？

6月4日更新：我們發佈了一篇詳盡文章分析預批：

按揭預先批核的利與弊

其實只要是打工不是自僱，入息是固定月薪，或如是佣金收入為主但佣金穩定，過到壓力測試，層樓沒有釘，樓齡不是太舊，不是凶宅，業主叫價不是高過估價很多，以往沒有欠債吾還紀錄，一般按揭都可批足，沒有做預批的需要。做銀行預批的最大問題是可能會需要很長時間，有時可能要1－2月，明明睇中了荀盤都賣左了。

假設是自僱，或入息不是穩定，其實也不必擔心，不同銀行有不同的批核標準，有些較嚴，有些較鬆，如只是借6成，總能搵到銀行可做按揭，只要熟識每間銀行的批核標準便成。如要做9成或8成，而入息又不是太穩定或公司是自己或家人開的話，上高成數便要小心，最好先向按揭顧問聽取意見。坊間的按揭顧問都是免費，他們的收入來源是從銀行佣金而來。

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