首次置業,按揭全攻略

首次置業,按揭全攻略
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首次置業,買樓上車,一般年輕人都擔心按揭會吾批,尢其如要做9成按揭或8成。很多因怕按揭唔批而不敢買樓。其實按揭不是想像中那麼難批。今天給大家大個checklist,如初次置業朋友符合以下,便不應擔心按揭吾批,可大膽放心搵樓:

  1. 先通過壓力測試:定好目標樓價及打算做的按揭成數後,計計自己入息能不能通過壓力測試。坊間很多按揭計算機,計計每月還款,本網站也有一個可用。以現時H按封頂位的 2.15% 計算,如每月還款不超過月薪的50%,以及如利息升到5.15%後每月還款不超過現時月薪的 60%,而又沒有其他債務的話,壓力測試便順利通過。
  2. 準備好所需要文件:包括公司的僱傭合約、糧單、以及銀行戶口出糧紀錄。如需要做按揭保險(例如9成按揭或8成按揭),需要有稅單、強積金供款紀錄,而糧單和銀行出糧紀錄需要有3個月。借6成以上需要買按揭保險,保費表可參考這裡。按揭保險費有折的,可參考本網其他文章。
  3. 職業的特性和固定性:您是打工定自僱?如是打工,公司是別人開的還是近親開的?收入是月薪定以佣金為主?出糧是銀行自動轉帳定現金出糧?如是自僱,或在近親公司打工,或現金出糧,便需要準備多一點文件。
  4. 物業種類:你想買的樓是不是唐樓?樓齡多少?層樓在田土廳有沒有「釘」(例如:屋宇處維修或清拆令,法庭糾紛等)。建議先向地產經紀做田土廳查冊,確定業權沒有任何負擔。
  5. 銀行估價:如賣家叫價高過市價很多,如又要做按揭保險的話,要先到銀行查詢估吾估到價。但一般人自己walkin銀行,在未簽臨約之下,銀行經理未必太進取地幫手估價。如估吾到價但很想買,可搵我地幫手向銀行估
  6. 首期來源:你的首期從可而來?首期不能從私貸借來,如有私貸未清而該筆私貸是近期借,HKMC可能會把私貸金額從首期來源中扣減。但如私貸已借了很久,HKMC可能可豁免。如首期是家人提供,要準備好文件。但這方面不必太擔心,當hkmc問時,只要有幫得手的banker,一般都不會是問題。極少個案按揭唔批因首期來源。
  7. 物業會不會是凶宅或凶宅同層?可參考這文章:凶宅在銀行估到價,是不是能做按揭?
  8. 如物業是現契樓,便要確定業主沒有遺失樓契,因如臨成交前才發現業主遺失樓契,上會便麻煩。參考此文:首次買樓注意 樓契是否正本

首次置業,未買前需不需要先做銀行預批?

6月4日更新:我們發佈了一篇詳盡文章分析預批:

其實只要是打工不是自僱,入息是固定月薪,或如是佣金收入為主但佣金穩定,過到壓力測試,層樓沒有釘,樓齡不是太舊,不是凶宅,業主叫價不是高過估價很多,以往沒有欠債吾還紀錄,一般按揭都可批足,沒有做預批的需要。做銀行預批的最大問題是可能會需要很長時間,有時可能要1-2月,明明睇中了荀盤都賣左了。

假設是自僱,或入息不是穩定,其實也不必擔心,不同銀行有不同的批核標準,有些較嚴,有些較鬆,如只是借6成,總能搵到銀行可做按揭,只要熟識每間銀行的批核標準便成。如要做9成或8成,而入息又不是太穩定或公司是自己或家人開的話,上高成數便要小心,最好先向按揭顧問聽取意見。坊間的按揭顧問都是免費,他們的收入來源是從銀行佣金而來。

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