高成數按揭樓換樓 I-IV【星之谷專欄-頭條日報】

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筆者年初預計,本港樓巿在農歷年後會爆發睇樓潮,然後正式爆發小陽春。就近日接獲的按揭查詢量和報章報導的預約睇樓和成交數字,亦反映了樓巿轉趨暢旺的現實。

換樓客主導

近日的查詢之中有不少是換樓客,主要由五5、6百萬的單位換到800至1000萬元的單位,當中絕大部份是希望以新制高成數按揭上會。換樓客雖然有買樓及申請按揭的經驗,但在換樓時申請高成數按揭仍有不少要注意的地方。

首置要求

按揭與印花稅也有提及「首置」的要求。就印花稅而言,「首置」就是新購入的一刻沒有本地住宅。而在申請按揭時,當有提及「首置」要求時,通常也暗藏了「現時沒有其他按揭」的要求。

售出的物業以高成數上會

首如換樓客本身的物業仍然是以高成數按揭的身份上會,按揭保險公司並不會處理新按揭申請,換樓客必須把要售出的單位完成交易後才可入紙申請。

售出的物業以一般成數上會

即使原持有單位只以一般成數按揭上會,而新買單位只申請八成或以下按揭,由於八成或以下按揭不需符合「首置」要要,申請人只需於提交新按揭申請時遞交已簽臨約售出原有單位的証明,並在完成賣出單位的交易後補交文件。銀行對申請人的每月供款及壓力測試也與一般人無異。由於兩宗交易可以緊接進行,賣出及買入單位的成交日可以縮短至一星期左右,換樓客可減少賣樓後樓價颷升的憂累。

新買的物業以八成以上按揭上會

假如換樓客的新買單位想以八成以上按揭上會(譬如九成按揭),申請人必需要完成售出單位的交易後,才符合按揭的「首置」規定。由於申請、批出高成數按揭至律師樓做文件需時最少40至50日,換樓客想偷時間盡早簽臨約買入新買單位的話,就要看賣家是否願意拉長交易,否則只能於售出單位接近完成前才能動筆簽臨約買入新單位以趕及按揭申請時間,當中擔心樓價颷升、換車變落車的日子相當煎熬。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210223/913761/


 

除了申請超過八成按揭的申請人需符合「首置」要求外,在2019年底放寛按揭保險計劃時,加入了首置客可嘗試以「免壓測」條款申請按揭。雖然如此,申請人仍必需通過現息下供款不超過50%的規定。以30年按揭為、同一筆入息計,「免壓測」比「要壓測」可多借約19%的貸款,是一個相當多人選擇的方案。

假如成功獲批,免壓測申請人需比一般人多繳約10%的按揭保險費。例如1000萬元住宅,申請八成按揭,如按保費獲得65折的話,一般人的保費是大約12.8萬元,需動用免壓測條款的申請人保費是大約14.1萬元。

有關計劃的條款,只提及買家本人需沒有本地住宅一項,但未有要求買家、借款人或擔保人不可有其他按揭。就指引而言,買家本人有一個有按揭的車位,仍可嘗試申請「免壓測」。

實際上,銀行可以採用比金管局要求嚴格的條件。例如接受「免壓測」申請的銀行,仍會對有其他按揭的買家、借款人或擔保人的「免壓測」申請拒諸門外。因此,換樓客如想以「免壓測」條款申請,首先要把有按揭的物業賣掉或全數清還,並且在賣出的單位完成交易後,才可以免壓測的條款申請按揭。

在此項放寛初推出時,有不少銀行都配合新制接受「免壓測」申請。近期可能銀行看淡樓巿,認為風險大了,部份銀行停批這類申請,也有銀行加息以彌補風險。加上疫情關係,部份銀行採取了在家工作安排,整體批核進度大幅減慢,批核較快的銀行,批出按揭保險個案的時間亦需要5星期左右。申請人幾乎沒有等待銀行不批,再嘗試補擔保人重入申請的時間。

申請人不應沽注一擲,計到盡以「免壓測」條款申請,而要有「多付首期」或「找擔保人」的其他替補方案。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210302/914857/


 

過去十多年,樓巿經歷了一個大升浪,加上2019年底放寛了按揭保險的樓價上限至1000萬元物業,不少人可以憑加按或甩名兼加按原有物業便可套出首期購買更大的單位,「樓換樓」計劃進化為「樓生樓」計劃。

甩名後申請按保

假如是甩名後另一半再買的情況,情況就如樓換樓的情況一樣,必需待甩名物業完成交易,才能回復按揭申請的「首置」身份。

無論是把原物業甩名或加按套現後以擔保人身份幫另一半上會,就有許多細節需要留意。譬如丈夫把物業甩名或加按,把資金給太太做首期(或相反),太太沒有物業也沒有按揭,即使符合「首置」規定,也不一定成功獲批按揭保險。由於按揭保險並不接受兩夫妻分開居住,譬如丈夫的物業質素遠超太太新購物業,就難以說服兩人將遷入新居而很大機會遭拒保。

有其他按揭的申請人

當抵押人、借款人或擔保人任何一人有其他按揭時,按揭成數要扣減一成。雖然申請按揭保險的話,仍然可以根據樓價範圍借取最高成數的按揭,譬如1000萬元住宅仍可借最高八成按揭,但就有幾項收緊。

第一,有其他按揭的申請人

需扣減一成按揭,即是當購買800萬元住宅申請五成以上按揭,或1000萬元住宅申請四成以上按揭就需要申請按揭保險。

第二,按揭保險費將調升

譬如九成按揭,保費率將由5%調升至5.29%。

第三,有其他按揭的申請人

如申請不超過七成按揭,供款與入息比率及壓力測試要收緊10%至40/50,如申請超過七成按揭還要額外再收緊5%至35/45。譬如購買1000萬元住宅申請30年、八成按揭,沒有其他按揭的申請人入息要求是76200元(「免壓測」下更可低至64,000元)。有其他按揭的申請人,申請上述800萬元按揭的入息要求將是101,000元,加上他原本的另一按揭,譬如尚欠300萬元30年按揭,總入息要求便是139,000元了。

子非魚

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除了前文所述的成數或供款能力測試的收緊外,按揭保險對於「自住」或「何人入住」的要求也比銀行為高。

住客身份

按揭保險不會接受兩夫妻分開住,也不會接受將擬按揭單位給「申請人以外的家人居住」。譬如父母買樓給子女居住但子女沒有入息,或子女買樓給父母居住但父母沒有入息,如申請一般成數按揭,銀行仍可當作自住用途處理。當申請高成數按揭時,這類個案就相當大機會遭拒了。

擔保人或聯名借款人

假如買家入息較低,需要另找家人幫手上會的要注意。一般人會籠統地理解這些「幫手」為擔保人,在按揭申請而言,買家一般屬抵押人兼借款人,而這些非買家的幫手分為聯名借款人或擔保人。一般來說,所有借款人的入息起碼要足夠支付每月供款,其餘的人才可以擔保人身份幫手。

借款人入息

例如借款400萬元,以30年、2.5厘息計,每月供款約16,000元,壓力測試下每月入息需要約38,000元。如果買家本人每月入息只有12,000元,找來了入息30,000元的哥哥幫手,哥哥便不能作為擔保人,而是要以聯名借款人的身份上會。

高成數按揭要求較嚴

如果只以一般成數上會,銀行連把按揭單位給「申請人以外的家人居住」都可以接受,上述弟弟買樓,哥哥做聯名借款人的情況當然也會接受。不過,如果申請高成數按揭的話就要特別留意,雖然弟弟作為買家兼借款人,符合了購入單位作自住的規定,但按揭保險批核時,亦會考慮作為聯名借款人的哥哥會否入住該單位。

特別情況

假如哥哥已婚、或本身有另一質素遠超弟弟新購單位的住宅、或哥哥本身是公屋戶主、或住在公務員宿舍而無意遷出的話,便難以說服按揭保險公司哥哥將遷入新購單位與弟弟同住。幸好現時巿面上常用的按揭保險公司有兩間,其中一間對於「借款人將住在擬按揭單位」的要求相對寛鬆,仍有機會批核按揭保險。

子非魚

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