非魚論市——麗翠苑和凱樂苑尺價比較

尺價比較:麗翠苑 vs 凱樂苑
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2018年居屋於上月底開始揀樓,接力的綠置居麗翠苑則於本周四(28日)開始揀樓。與第一期綠置居景泰苑相似,麗翠苑單位面積比居屋細,最大的兩房單位僅452方呎,不設三房單位。

整個屋苑最便宜單位是3座1樓16室,面積184方呎,售價93.25萬元,呎價5068元,屬無房單位。最便宜的兩房單位是3座1樓1室,443方呎售230.58萬元,呎價5205元。呎價最便宜的兩房單位是2座1樓18室,450方呎售232.82萬元,呎價5174元。呎價及售價最貴的兩房單位是1座38樓7室,450方呎售306.21萬元,呎價6805元。

一與今期居屋各屋苑地點比較,凱樂苑與麗翠苑屬同一區,理應採用同一組「同區私樓」評估巿值。兩者與現有港鐵站距離接近,分別只在於近南昌站或長沙灣站而已,兩者巿值理應接近。

以個別單位來說,最貴單位也許有景觀分別,所以採用呎價最便宜單位比較會相對合適。凱樂苑售價及呎價最便宜的兩房單位是A座1樓19室,479方呎售278.49萬,呎價5814元。凱樂苑A座1樓19室面向西九龍公路,麗翠苑2座1樓18室望發祥街,兩者景觀差不多,分別只在於發祥街交通不會太繁忙,可說兩個單位質素相近。

就以上呎價最平兩房單位比較,凱樂苑比麗翠苑貴11.6%。驟眼看來,居屋比綠置居貴一點看似合理。不過如以巿價52折與42折換算評估巿值,麗翠苑兩房最低估值呎價12319元,凱樂苑則是11181元,麗翠苑比凱樂苑貴8.6%就顯得不合理了,畢竟在這兩批單位定價時,樓巿正值去年9月至今年初大跌巿,較遲評估巿值的麗翠苑單位。應較凱樂苑更便宜才對。

雖則如此,根據去貨情況,凱樂苑兩房單位即將售罄,想購買兩房單位的買家,似乎沒有在兩個屋苑之間選擇的機會。

星之谷地產

子非魚

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非魚論市——麗翠苑和凱樂苑尺價比較

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