點樣先算係凶宅?

凶宅
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作為業主或者準買家,一聽到單位是凶宅或者鄰近單位有事故,都會避之則吉。加上銀行大多對需要申請按揭凶宅估價不足,故凶宅需求大打折扣,有可能需要大幅降價才能完成交易。不過,法律上對凶宅沒有統一的定義,甚至出現買家認為單位屬凶宅,但經紀不認同的情況,要避免「口同鼻拗」,買家最好都是靠自己多做功課。

甚麼是凶宅

一般而言,如果單位內有人死於非自然原因,例如謀殺、上吊、燒炭、跳樓等,其單位本身就會被視為凶宅;如果單位內死者是老死、病死等自然原因而離世,就大多數不會被定義為凶宅,不過,如果死者在單位已經一段長時間,已經腐爛並發出臭味,甚至引起傳媒關注報道,都會當作凶宅處理。

有些自殺個案選擇以跳樓結束生命,這樣一來死者的單位,以及死者伏屍的地點,都屬於事故單位。不過,過去曾有經紀向買家表示,墮樓的死者在平台死亡,故死者所屬的單位不算凶宅,導致雙方有所爭拗。亦有個案是建築工人工作期間在單位內猝死,是否屬於凶宅,亦眾說紛紜。

如何查找凶宅

為保障自己利益,準買家必須直接、明確地詢問地產代理,物業內是否曾發生死亡事件,包括兇殺或自殺案件,按照地監局的規定,地產代理應採取合理及切實可行的步驟去查核,買家亦可要求代理在臨約中簽字證明單位不是凶宅。

另外準買家亦可向原業主查詢,原業主如知情,例如配偶在單位內身故,就需要如實回答,否則買家一旦證明到賣家刻意隱瞞,就有足夠理由來踢契。買家亦可嘗試向大廈管理處或管理員查詢大廈所涉及的命案,惟後者不一定需要如實提供。

self suicide

至於通過土地註冊記錄去查冊,某些情況下會見到單位被註上死亡證,後者記錄死者身份、死亡日期、地點以及原因。惟土地註冊只會註上與業權有關的文件,如果死者並非單位業主,其死亡證便不會被註上。

還有一些凶宅網,會記錄相關命案資訊,只要在搜尋器上輸入「目標屋苑名稱」及「凶宅」等關鍵字,便有機會找到相關資料,其局限性在於資料來源屬新聞報道,而新聞一般不會列出事發的詳細地址。另外,一些較為平平無奇的死亡個案,新聞亦未必會登,故凶宅網的資料是否準確、齊全,值得商榷。

準買家也可以利用銀行的估價系統去辨識,一旦發現單位未能估價,就有機會是凶宅。不過,要留意網上的估價系統未必太準,因為銀行放上網的估價一般不反映凶宅因素,故建議準買家親自到銀行估價,並向銀行前線職員詢問該單位是否凶宅或同宅同層,銀行職員會向估價行時查詢是否凶宅單位。

對於百無禁忌的人來說,只要估價行估足價,即使物業曾發生事故,銀行審批按揭也不會有太大問題。

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