15%按揭保險費退保的實際操作用法

作者:

子非魚

2018-07-30

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【蘋果日報星之谷專欄】上一篇專欄分享《華懋新樓300萬兩年升1倍》的故事，收到很多讀者來函查詢物業升值後退保的實際操作，本欄今期想向大家詳述玩法，兩年前買入細價樓的業主尤其應注意。

銀行為避免信貸風險，未能承造高成數按揭，保險公司推出「按揭保險」代為承擔風險，令按揭成數由原本最多六成推高至八成至九成，條件是準業主給予「保護費」，亦即是按揭保費。

不過，當物業不停升值時，按揭貸款額佔比愈來愈低，這個時候退保說不定有着數。原來按揭保險退保，首年內可獲保費40%、兩年內25%、三年內15%，之後為零，由於按揭罰息期普遍為2年，很多客人靜待2年過後才退保，以取回15%保費。

400萬貸款額獲退1.4萬

筆者不厭其煩地再舉個例子，假設2年前物業價值500萬元，當時業主借八成按揭，貸款額為400萬元，今天物業已升值至750萬元，供了兩年樓，按揭成數下降至約五成，再毋須按揭保險。這時候轉按退保，按當時一次付清保費8.6萬元計算（保費率2.15%），最終可退還約1.3萬元（15%），等如免供最少1個月。如果當時保費有折扣，退保便以折扣後計算。

退保可在原本銀行或轉按到另一間銀行進行，兩者均要到律師樓辦手續，即要向律師「科水」，不過前者並沒有能夠享受任何形式現金回贈，後者則可以賺盡銀行現金回贈和按揭中介獎賞。以貸款額400萬元計，銀行現金回贈最高為貸款額 1.95%（即約8萬元）；按揭中介獎賞則屬「海鮮價」，大家可自行格價。須注意金管局指引列明現金回贈若超過貸款額1%，需要扣減貸款額，客戶必須向銀行清楚申報中介獎賞金額。

轉按再袋8萬

由此可見，轉按至另一間銀行退保似乎更着數。按上述例子，除賺取退保費約1.3萬元，更可賺取現金回贈8萬元，簡單幾個手續，超過9萬元隨即落袋。

值得留意的是，退保必須於貸款提款日3年內完成，若超過3年則沒有意思，業主須與有關銀行及律師樓商討安排。如銀行或律師樓審批慢，導致未能趕及3年死線，求情亦不能挽回；業主應在死線前3個月開始申請轉按，以預留更多時間。

此外，退保須付合幾個要求，例如物業必須是自住、過去沒有超過60天遲還款紀錄、按揭成數為九成以下等等。業主不一定等到物業升值至按揭成數降至六成，才選擇轉按退保，若果物業最新估價是在600萬元以內，轉按可加按至八成作投資用途，但須要再繳付折扣後約1.29%保費，不過現金回贈足夠覆蓋有餘。須緊記，若果按保具套現用途，未來便不能退保。

如果業主轉按退保，只需於新銀行簽貸款信後，再到原本銀行任何一間分行申請退保便大功告成。雖然有部份銀行在貸款人轉按後會自動進行退保程序，但建議親自去分行處理較為穩陣。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180728/58492229

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