未來一年樓巿展望(一)

未來一年樓巿展望(一)
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較受歡迎屋苑的售價指數以及歷史事件

去年11月,筆者在頭條日報刊登文章《中價樓起動》,筆者在回顧有關數據時,在圖表上發現了一個有趣的結果,可嘗試用來推斷未來一年樓價走勢:

參考差餉物業估價署的物業市場統計資料,關於樓價有兩個指數,分別是「私人住宅─ 各類單位售價指數(全港) (自1979年起)」及「私人住宅─ 較受歡迎屋苑的售價指數(自1992年起)」。前者用了全港所有物業的成交,基數較大。後者參考了交投較暢旺的屋苑,成交密度較高。如用圖表列出,兩者的趨勢大致相同,筆者傾向使用後者的數據,因為如以每月或每年為基準分析,一年只有數宗成交的屋苑便會出現較大的誤差,排除了該些數據會更貼近現實。有關數據可於以下差餉物業估價署網頁內下載。

物業市場統計資料:
https://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html

上圖1,列出了自1992年1月1日起的「較受歡迎屋苑的售價指數」,該指數反映了樓價的變化,當中為人所熟悉的97樓巿泡沬爆破,樓價指數由1997年10月的180.8,一年時間便下跌至1998年10月的87.8點,下跌超過一半。繼而,香港經纃沒有多大好轉的情況下,加上八萬五政策單位陸續入伙,指數一度下跌至03年6月的56.7,只剩高峰期不足三份之一。

2003年7月,政府引入自由行,香港經濟開始復甦,股巿方面,恆生指數曾於2007年10月升至當時的歷史高位31,958.41,樓價指數亦上升至08年3月的124.1。2007年美國次按危機漸漸浮出水面,隨著雷曼兄弟於08年9月宣佈破產,恆生指數於2008年10月跌至10,676.29,只剩最高點的三份之一,樓價指數則下跌至2008年12月的96.7,只下跌了約23%。

其後樓價節節上升,在2010年9月,政府打響壓抑樓巿第一炮– 減低按揭成數,由此時起計至2017年5月的「多按人仕借少一成」,金管局總共推出八輪壓抑樓巿措施(美其名為「物業按揭審慎監管措施」)。另外,亦從2010年11月開始引入額外印花稅,其後還有買家印花稅、雙倍印花稅至2016年11月的非首置15%印花稅等。自辣招後,除了在2011年7月及2013年2月的短暫回調外,便要數到2015年中的歐債危機及中國股災後,本港樓巿才有較大的跌幅。樓價指數由2015年8月的261.5下跌至2016年3月的228.5,下跌約13%,其後便一直上升至2018年7月的334.8。

指數圖及歷史事件只能回溯過去,未能預測未來。近日的中美貿易戰、港股波動及人民弊貶值等,相信只有當這些事情變成歷史後,才會被安放在圖表上對應樓價有否受到波及(就如筆者解讀上圖一樣)。下一篇,筆者將嘗試從歷史數據中找出一些規率以估算樓價走勢,敬情密切留意。

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子非魚

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