非魚論市—2019新居屋攻略 I-IV

2019新居屋
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【2019 新居屋 】今期申請人數約30萬人,比2018居屋多2萬人。單位數目方面,2018居屋共提供4431伙新屋苑單位,2019居屋則有4871個新屋苑單位,以及27個重售單位,合共4898個單位,比上期多467個。筆者在這篇先介紹預計較受歡迎單位的可能被選中次序,當攪珠後,各申請組別獲邀揀樓情況將明朗化,筆者屆時會與本篇內容集合再行分析。

按過往經驗,雖然巿區居屋比新界較偏遠地區居屋貴三至四成,但由於居屋是一生一次的房屋福利、首期少,幾乎是政府包借,所以熱賣情況往往與開價沒太大關係。一般情況下,巿區比新界,以及大單位比細單位的銷售情況較好。

今期居屋位置頗為優越,全數均可步行至現有港鐵站。當中位處名校網、只提供兩、三房大單位的何文田冠德苑,可說是萬眾矚目,其次是長沙灣凱德苑,其餘新界屋苑雖然更近港鐵站,但受歡迎程度卻差很遠。當中雍明苑提供三房單位,地區亦算不俗,所以這些單位可能比冠德苑兩房更受歡迎。貨尾單位中,較受注目應是屏欣苑一個三房單位,以及彩興苑五個兩房單位,其餘的一兩房單位應不會影響大局。

值得留意的是,2019居屋新屋苑單位,在首次售出日計首兩年內,只能以原價售予合資格人士(一般為綠表或白居二客);第三至第十年內只能自行議價售予合資格人士;十年後才能補地價後在自由巿場出售。但是貨尾單位轉讓限制將根據推售當年的規定實行,買家須留意有關限制。

筆者以受歡迎程度將單位分五大類別。冠德苑兩、三房共603個單位;雍明苑及屏欣苑三房;凱德苑及彩興苑兩房共214個單位;尚文苑、雍明苑、錦輝苑、旭禾苑及貨尾兩房;凱德苑及彩興苑一房單位共1166個單位;其餘所有屋苑的一房單位共1840個及無房單位共1075個,相信熱賣程度將以此類推。

子非魚

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2019 新居屋攻略(二)

2019居屋上星期攪珠,抽出100個號碼,頭五個號碼分別是48、63、32、03及57。申請人可根據收到的申請表內的申請編號核對。如申請編號是GXXXX48,便屬於優先次序類別中最前揀樓一批。

揀樓優先次序類別中最早揀樓的是家庭清拆戶,然後以1︰1比例邀請綠、白表長者家庭。當綠、白表長者家庭用完揀樓配額後(由於申請人數眾多,用完配額機會很大),便以1︰1比例邀請綠、白表其他家庭,白表其他家庭再以核心、非核心家庭次序細分。當單位數目剩下500個時,便會直接開始邀請單人清拆戶及綠、白表單人申請人。

各組別中持尾數48號的申請人將優先揀樓,然後63號,如此類推。但抽中48號的申請人其實也要看終極彩數。以最多申請人的組別為例,白表單人申請人有16.2萬人,如果申請編號平均分佈,便有1620人的申請編號尾數是48號,在這1620人之中排得較後的申請人,可能已不多單位可選,甚至不會獲邀揀樓。

申請人可到房委會官網下載完整揀樓次序表,並根據自己的申請編號,查到自己屬有關組別第幾名被邀揀樓者。每個優先次序組別,都會有不同的英文字母代號,第一個英文字母C/G/W,即代表清拆戶/綠表/白表,第二個英文字母E/M/S,則代表長者家庭/其他家庭/單人申請者,例如GE000001即綠表長者家庭首名揀樓者。

白表其他家庭分為核心家庭(例如父母或子女)與非核心家庭(例如兄弟姊妹),核心家庭較先揀樓。在排位表中,其他白表家庭類別(WM字頭)將由73369位核心家庭由尾數48開始排到50,然後再由24542名非核心家庭尾數48再排到50。屈指一算,整批白表家庭只能分到1410伙單位,相信全數被白表核心家庭揀完,而24542位白表非核心家庭申請人只能陪跑。

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2019 新居屋攻略(三)

筆者根據排名表得出以下各組別申請人數目,分別有78戶清拆戶家庭、19692戶綠表長者家庭、9903戶白表長者家庭、36413戶綠表其他家庭、73369戶白表核心家庭、24542戶白表非核心家庭、24名單人清拆戶、9557名綠表單人戶及162042名白表單人戶,合共335620張申請表。扣除長者家庭另外獲發的家庭揀樓次序後,實際申請總數306025戶,兩者均破歷年紀錄。

今期居屋有4871個新屋苑單位及最少27個重售單位。房委會為部份組別定下配額,確保各組別有一定揀樓機會。首輪揀樓的是家庭清拆戶,共有78名申請人。在配額制下,綠、白表長者家庭合共有1500個配額,在50︰50比例下即綠、白表各有750個,相信會被完全消耗。

其他家庭沒有配額制,綠、白表其他家庭揀選2820個單位後,便會進入單身人士組別揀樓程序,白表其他家庭的白表非核心家庭是第73370名獲邀揀樓,相信所有白表非核心家庭均沒有揀樓機會。單人申請人只有500個配額,當中應包括24個單人清拆戶,如單人清拆戶全數揀樓,其他綠、白表單人戶只有476個單位可供選購,毫無疑問這組別配額也會被消耗,不會重新落入其他家庭。

購買居屋是一生一次機會,申請人大多傾向購買最優質單位。畢竟在超低首期及超低息下,支付首期或供款經濟壓力不會有太大問題。揀樓次序排得較前固然歡喜,惟在僧多粥少下,每期居屋推出的優質單位比例,對於較後優先次序組別申請人,才是能否揀到優質單位關鍵。

筆者相信,除非極端到梅窩三房與九龍一房比併,否則在均近鐵路站屋苑之間,申請人應先考慮房間數目,然後考慮地區。屋苑排名應以何文田冠德苑、長沙灣凱德苑及彩虹彩興苑為首,將軍澳雍明苑及大窩口尚文苑其次,最後是新界屋苑及梅窩的銀河苑和銀蔚苑。

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2019新居屋攻略(四)

以受歡迎程度把今期單位排序,依次頭603間是冠德苑兩、三房單位;第604至656間是雍明苑三房及屏欣苑三房;第657至817間是凱德苑及彩興苑兩房;第818至1395間是其餘兩房;第1396至1983間是凱德苑及彩興苑一房;第1984至3823間是其餘一房;第3824至最4898間便是其餘無房單位。

以過去數年情況來看,初期在任揀情況下,獲邀人士揀樓意欲甚高。今年雖然樓巿氣氛正走下坡,但是有可一不可再的居屋王何文田冠德苑,相信初期熾熱程度不減。

假設清拆家庭一半人揀樓,揀去39個單位,而綠表與白表揀樓進度大致相同,564個何文田兩/三房、52個雍明苑三房及1個屏欣苑三房,合共617個單位將被綠白表均分。假如綠表揀樓比率六成,這一輪將揀選到GE000514號籌,申請編號尾數是32,是第三組幸運號碼。假如白表揀樓比率七成,將揀到WE000441號籌,申請編號尾數是18,是第六個幸運號碼。

然後便到其餘739間兩房單位,包括161個巿區的凱德苑、彩興苑,以及新界及大嶼山的578個單位。假設綠表申請人揀樓意欲只剩五成,將輪到籌號GE001253號籌,申請編號尾數是80,是第七組幸運號碼。假設白表申請人意欲降至六成,將輪到籌號WE001057號籌,申請編號尾數是61,是第12組幸運號碼。

至此,尚有144個長者家庭配額時,便耗盡所有兩三房單位,這144個配額的長者家庭,這時揀樓意欲應會偏低,綠表可能只剩兩成,白表只剩三成。在這情況下,綠表長者家庭可能叫到GE001613號,白表長者家庭可能叫到WE001297號,便開始到其他家庭人士揀樓。

其他家庭申請人,假如沒預期下次能加入長者去抽,應該明白獲邀揀樓已算萬幸,在這階段還有約400個巿區一房單位,相信也很快會被消耗掉。再剩下的一房或無房單位,銷情仍然相當悲觀。

子非魚

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