2019樓市前瞻(六):完成調整之後

圖9. 較受歡迎屋苑的售價指數 - 年度變化分析
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根據之前的觀察,筆者用以下的數據嘗試預計未來一年的樓巿。

  1. 年度變幅的周期在24與39個月之間,平均數是31個月,由於對上一個低位是16年6月。假如以平均數計算,這個周期低位將出現於19年1月;假如以最長的39個月計算,低位將出現於19年9月。
  2. 最近一次周期的頂部在2017年6月發生,下跌了4個月至2017年10月,共下跌了9.9%。
  3. 上篇提及,周期內年度變化頂位至緩衝區底部,與緩衝區底部至周期底部的幅度和速度接近,幅度差距在跌少4.3%(樂觀)及跌多7%(悲觀)之間,平均數為跌多0.9%。
  4. 上圖中,還有谷頂及谷底趨勢線,當中顯示年度變化變幅一直收窄,在2017年7月谷頂上限是約+24%、谷底下限是約-7.5%。

利用以上四點,便可以以下步驟繪出預估的年度變化走勢圖,筆者在這一篇以31個月周期(19年1到達周期終結),繪出圖10以作簡單描述。

2019年1月香港樓市完成調整
圖10

步驟1:以樂觀值、平均值及悲觀值(+6.9%、+1.7%及-4.4%) 為周期終結日的年度變化數值,向後數4個月,各重複一次頂部至緩衝區的曲線。

步驟2:將2018年8月最新的數據平均地接上這三條線上。

步驟3:在周期終結後,年度變化預期將向上行,筆者先當作橫行,以平均值延後三個月以估算屆時的售價指數走勢。

步驟4:當完成年度變化走勢後,便可按現有的售價指數計算出一年後的售價指數了,同樣地,筆者亦以樂觀值、平均值及悲觀值繪出一個範圍。

根據圖10顯示,預計的三條年度變化線(樂觀、平均及悲觀)大部份情況都落在年度變化波幅範圍內,當中只有悲觀線的最底位(2019年1月時是約-4.4%)超過了波幅範圍(2019年1月時是約-3.6%),顯示兩個觀察數據吻合。

近期的樓價走勢有回落跡象,如以平均線估算,如2019年1月完成調整,將比8月的高位回落達9%,筆者的看法沒有那麼悲觀,下篇再續。


年度變化在不同月份見底的情況

筆者按第六篇的假設分別繪出的以2019年1月、3月、5月、7月及9月的五個圖,並以平均線(紫色)簡略解讀如下。

  1. 年度變化線在2019年1月見底
    未來4個月跌勢將頗急,售價指數屆時將下跌至322(樂觀)、306(平均)及288(經悲觀值下限調整為290)。相比今年8月,分別下跌4.2%、8.9%及13.7%。
2019年1月香港樓市完成調整
圖10

2. 年度變化線在2019年3月見底
樓價在未來6個月將緩緩下跌,售價指數屆時將下跌至334(樂觀)、317(平均)及298(經悲觀值下限調整為304),相比今年8月,分別下跌0.6%、5.7%及9.5%。假如樓價循樂觀方向走,在18年11月將近來一個高峰。

預計2019年3月香港樓市完成調整

3. 年度變化線在2019年5月見底

未來8個月樓價將會橫行,在2019年5月的售價指數將會是349(樂觀)、332(平均)及312(經悲觀值下限調整為319)。相比今年8月,分別為+3.8%、-1.1%及-5.1%

圖12. 預計2019年5月完成調整

4. 年度變化線在2019年7月見底

未來10個月樓價將會徐徐上升,在2019年7月的售價指數將會是359(樂觀)、341(平均)及321(經悲觀值下限調整為328)。相比今年8月,分別為+6.8%、+1.5%及-2.4%。

圖13. 預計2019年7月港樓見底

5. 年度變化線在2019年9月見底

未來1年樓價將會如過往一年般上升,但升得比較慢,在2019年9月的售價指數將會是361(樂觀)、341(平均)及316(經悲觀值下限調整為325)。相比今年8月,分別為+7.4%、+1.5%及-6%。

圖14. 預計2019年9月見底

年度變化在不同月份見底的售價指數預測

年度變化谷底 屆時售價指數(與18年8月比較)
樂觀 平均 悲觀,經調整
19年1月 322
(-4.2%)
306
(-8.9%)
290
(-13.7%)
19年3月 334
(-0.6%)
317
(-5.7%)
304
(-9.5%)
19年5月 349
(+3.8%)
332
(-1.1%)
319
(-5.1%)
19年7月 359
(+6.8%)
341
(+1.5%)
328
(-2.4%)
19年9月 361
(+7.4%)
341
(+1.5%)
325
(-3.3%)

 

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子非魚

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