2019 施政報告最新按揭成數懶人包

2019 按揭成數 施政報告
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行政長官林鄭月娥於2019年的施政報告中提出 放寛住宅物業 按揭成數 ,由現時的450萬元以下最高借取9成或360萬元之較低者、600萬元以下最高借取8成,放寛至900萬元以下最高借取9成或720萬元之較低者、1000萬元以下最高8成。

不同樓價物業於放寬按揭後的首期及按揭供款變化

  按揭成數上限首期每月供款
400萬現時90%40萬$15,088
放寬按揭後90%40萬$15,088
600萬現時80%120萬$19,694
放寬按揭後90%60萬$22,633
700萬現時60%280萬$16,869
放寬按揭後90%70萬$26,405
800萬現時60%320萬$19,279
放寬按揭後90%80萬$30,177
1000萬現時50%500萬$20,083
放寬按揭後80%200萬$32,823

香港按揭證券有限公司的新聞稿亦已提及,當購買600萬元上住宅物業而想申請按揭保險的話,按揭保險費需額外加價15%。以上申請只限於就已落成物業,照字面看來,樓花物業的即供計劃並不受惠,但按字面解讀,新盤的建期計劃,即是收樓時上會的一手物業很可能受惠,不過暫時未獲銀行回覆。

除此之外,按証公司的新聞稿最爆的消息就是免壓力測試。不少人會就這個標題嚇窒,豈不是政府帶頭推行「呼吸Plan」?

細閱新聞稿提及的免壓測,其實仍然要符合「現息下供款不超過入息50%」的上限 (有其他按揭的申請人需扣減一成),並非傳聞中的呼吸plan。另外,保費亦需要作出調整,但未發現有關公佈。

以購買900萬元物業,借取8成即720萬元按揭計算(按揭保費另計),如果能通過壓力測試的話,申請人入息最少需要69100元。不過,假如申請人未能通過壓力測試的話,申請人的入息只需57900元仍可獲批,最低入息放寛了16.2%。

其實,早在年頭,有關放寛按揭成數已有一定的呼聲,特首與財爺於不同場合均有提及正在研究有關方案。另外,在馬頭圍道的重建項目「煥然懿居」的「港人首次置業」先導項目單位,其實也有部份單位售價超過600萬,而該項目所有單位均可申請9成按揭,遠超400萬以下物業才可借足9成的規定。另外,亦有免壓測的安排,同樣地,亦是以加保費作為兩者的替補方案。

可是,「煥然懿居」的預計關鍵日期是2020年4月,大部份銀行現時還未接受申請,所以有關超越現有按揭成數、及免壓測的實際批核情況仍未有實質個案。按証公司可根據較寛鬆的方法批核,但承按銀行仍可按自身的風險及計劃審批,不一定跟足的。申請人應有兩手準備,以舊制計算所需首期及最低入息,待銀行批足貸款才惋拒家人的美意吧。


放寛按揭成數新舊對照表

剛公佈的2019施政報告,提出大幅放寛按揭成數,準置業人仕最關心的就是按揭保險的更改要點。最大的轉變是由現時的450萬元以下最高借取9成按揭或360萬元之較低者、600萬元以下最高借取8成按揭,大幅放寛至900萬元以下最高借取9成按揭或720萬元之較低者、1000萬元以下最高8成按揭。另一個亦算較爆的是新設的免壓測、但需符合供款佔入息比率不超過50% #1的規定。

香港按揭證券有限公司有關按揭保險個案的小冊子已經更新,原來除了一般私樓上調了樓價範圍至1000萬外,村屋也一樣調升至1000萬。至於八成按揭套現的個案,仍然維持在600萬的樓價上限。

假如符合舊制的樓價範圍及按揭成數上限,申請人將以舊制的準則批核,假如超過舊制的按揭成數上限(例如600萬樓想借9成),或樓價範圍(例如800萬元樓想借8成),便需要用新制的準則。

舊制按揭保險計劃

雖說是舊制,在這次放寛時在作出了一點微調。當沒有其他按揭的申請人,申請超過8成按揭時,過往需在供款佔入息比率及壓力測試額外扣減5%,現在有關規定已經取消,另外,亦加入了壓測爆煲時的考慮情況。

表1. 舊制按揭保險計劃 (【】內是微調的部份)

樓價範圍及按揭成數450萬元以下最高借取9成或360萬元之較低者

600萬元以下最高借取8成
物業類別所有物業(包括未落成樓花)
首置要求借取8成或以上按揭,需符合首次置業要求
固定收入要求借取8成以上按揭,需符合固定入息要求
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "沒有"其他按揭借任何按揭成數
現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過【50%】 #1 / #2
壓力測試: +3%利率下,供款佔入息比率不超過60% #1
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "有"其他按揭借不超過7成按揭
現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過40% #1 / #2
壓力測試: - +3%利率下,供款佔入息比率不超過50% #1

借超過7成按揭
現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過35% #1 / #2
壓力測試: +3%利率下,供款佔入息比率不超過45% #1
按揭保險費- 原有的保費表 #3
- 【如因未能通過壓力測試,需另加保費(尚未公佈詳情),但仍需通過50%的供款佔入息比率】 #1

新制按揭保險計劃

當購買超過600萬住宅物業而借取超過6成按揭#1,或購買400萬以上物業而借取超過8成按揭,便不能採用舊制的按揭保險條款。新舊制除了在樓價範圍及相應的按揭成數外,最主要的分別是 1. 新制只適用於已落成物業,但似乎選擇建期計劃仍可以此按揭保險計劃申請按揭;2. 需加15%的按揭保險費。以下是新制按揭保險條款。

表2. 新制按揭保險計劃

樓價範圍及按揭成數400萬元以上至900萬元物業
最高9成或720萬元之較低者
900萬元以上至1000萬元物業
最高8成
物業類別只限已落成物業(假如是一手物業建期計劃,可接受申請)
首置要求借取8成以上按揭,需符合首次置業要求
固定收入要求借取8成以上按揭,需符合固定入息的要求
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "沒有"其他按揭借任何按揭成數
現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過50% #1 / #2
壓力測試: +3%利率下,供款佔入息比率不超過60% #1
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "有"其他按揭

50%按揭保險成數#4
借不超過7成按揭
現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過40% #1 / #2
壓力測試: - +3%利率下,供款佔入息比率不超過50% #1

借超過7成按揭
現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過35% #1 / #2
壓力測試: +3%利率下,供款佔入息比率不超過45% #1
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "有"其他按揭

40%按揭保險成數#4
借不超過6成按揭
現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過40% #1 / #2
壓力測試: - +3%利率下,供款佔入息比率不超過50% #1

借超過6成按揭
現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過35% #1 / #2
壓力測試: +3%利率下,供款佔入息比率不超過45% #1
按揭保險費- 原有的保費表#3 之上,需另加15%按揭保險費
- 如因未能通過壓力測試,需另加保費(尚未公佈詳情),但仍需通過50%的供款佔入息比率

#1 多於一個按揭的申請人需扣減10%

#2 借超過8成按揭亦無需扣減5%

#3 按揭保費表

#4 見下段

以上的註#4的情況有點複雜,需要用一大段文字寫。申請人在申請住宅按揭時原本已另有一個按揭的話,便需在按揭成數上限扣減一成,並出現以下兩種情況。

50%按揭保險成數

譬如申請人購入一間800萬住宅物業作自住之用,而他本身有另一宗按揭(例如車位),這間住宅在不申請按揭保險的情況下,便最多只能借取5成按揭(6成減一成)。這個案便受限於50%按揭保險成數的規定。在這情況下,如果他想借不超過7成按揭,便可以用40/50的供款佔入息比,如果想借超過7成按揭,便需要用35/45的供款與入息比。

40%按揭保險成數

譬如申請人購入一間1000萬住宅物業作自住之用,而他本身有另一宗按揭(例如車位),這間住宅在不申請按揭保險的情況下,便最多只能借取4成按揭(5成減一成)。這個案便受限於40%按揭保險成數的規定。在這情況下,如果他想借不超過6成按揭,便可以用40/50的供款佔入息比,如果想借超過6成按揭,便需要用35/45的供款與入息比。

當使用35/45 供款與入息比率時

在舊制,當屬於使用35/45標準的申請人時,申請人的入息也受到固定入息的限制,筆者估計新制的情況也是一樣,準買家亦要留意。

子非魚

星之谷在《蘋果日報》和《東方日報》發表見解:

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