2019 施政報告最新按揭成數懶人包

作者:

2019-10-16

-廣告-

推薦文章：【7月5日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

行政長官林鄭月娥於2019年的施政報告中提出放寛住宅物業按揭成數，由現時的450萬元以下最高借取9成或360萬元之較低者、600萬元以下最高借取8成，放寛至900萬元以下最高借取9成或720萬元之較低者、1000萬元以下最高8成。

表1. 不同樓價物業於放寬按揭後的首期及按揭供款變化

		按揭成數上限	首期	每月供款
400萬	現時	90%	40萬	$15,088
400萬	放寬按揭後	90%	40萬	$15,088
600萬	現時	80%	120萬	$19,694
600萬	放寬按揭後	90%	60萬	$22,633
700萬	現時	60%	280萬	$16,869
700萬	放寬按揭後	90%	70萬	$26,405
800萬	現時	60%	320萬	$19,279
800萬	放寬按揭後	90%	80萬	$30,177
1000萬	現時	50%	500萬	$20,083
1000萬	放寬按揭後	80%	200萬	$32,823

香港按揭證券有限公司的新聞稿亦已提及，當購買600萬元上住宅物業而想申請按揭保險的話，按揭保險費需額外加價15%。以上申請只限於就已落成物業，照字面看來，樓花物業的即供計劃並不受惠，但按字面解讀，新盤的建期計劃，即是收樓時上會的一手物業很可能受惠，不過暫時未獲銀行回覆。

除此之外，按証公司的新聞稿最爆的消息就是免壓力測試。不少人會就這個標題嚇窒，豈不是政府帶頭推行「呼吸Plan」？

細閱新聞稿提及的免壓測，其實仍然要符合「現息下供款不超過入息50%」的上限 (有其他按揭的申請人需扣減一成)，並非傳聞中的呼吸plan。另外，保費亦需要作出調整，但未發現有關公佈。

以購買900萬元物業，借取8成即720萬元按揭計算(按揭保費另計)，如果能通過壓力測試的話，申請人入息最少需要69100元。不過，假如申請人未能通過壓力測試的話，申請人的入息只需57900元仍可獲批，最低入息放寛了16.2%。

其實，早在年頭，有關放寛按揭成數已有一定的呼聲，特首與財爺於不同場合均有提及正在研究有關方案。另外，在馬頭圍道的重建項目「煥然懿居」的「港人首次置業」先導項目單位，其實也有部份單位售價超過600萬，而該項目所有單位均可申請9成按揭，遠超400萬以下物業才可借足9成的規定。另外，亦有免壓測的安排，同樣地，亦是以加保費作為兩者的替補方案。

可是，「煥然懿居」的預計關鍵日期是2020年4月，大部份銀行現時還未接受申請，所以有關超越現有按揭成數、及免壓測的實際批核情況仍未有實質個案。按証公司可根據較寛鬆的方法批核，但承按銀行仍可按自身的風險及計劃審批，不一定跟足的。申請人應有兩手準備，以舊制計算所需首期及最低入息，待銀行批足貸款才惋拒家人的美意吧。

放寛按揭成數新舊對照表

剛公佈的2019施政報告，提出大幅放寛按揭成數，準置業人仕最關心的就是按揭保險的更改要點。最大的轉變是由現時的450萬元以下最高借取9成按揭或360萬元之較低者、600萬元以下最高借取8成按揭，大幅放寛至900萬元以下最高借取9成按揭或720萬元之較低者、1000萬元以下最高8成按揭。另一個亦算較爆的是新設的免壓測、但需符合供款佔入息比率不超過50% #1的規定。

香港按揭證券有限公司有關按揭保險個案的小冊子已經更新，原來除了一般私樓上調了樓價範圍至1000萬外，村屋也一樣調升至1000萬。至於八成按揭套現的個案，仍然維持在600萬的樓價上限。

假如符合舊制的樓價範圍及按揭成數上限，申請人將以舊制的準則批核，假如超過舊制的按揭成數上限(例如600萬樓想借9成)，或樓價範圍(例如800萬元樓想借8成)，便需要用新制的準則。

舊制按揭保險計劃

雖說是舊制，在這次放寛時在作出了一點微調。當沒有其他按揭的申請人，申請超過8成按揭時，過往需在供款佔入息比率及壓力測試額外扣減5%，現在有關規定已經取消，另外，亦加入了壓測爆煲時的考慮情況。

表2. 舊制按揭保險計劃 (【】內是微調的部份)

樓價範圍及按揭成數	450萬元以下最高借取9成或360萬元之較低者 600萬元以下最高借取8成
物業類別	所有物業(包括未落成樓花)
首置要求	借取8成或以上按揭，需符合首次置業要求
固定收入要求	借取8成以上按揭，需符合固定入息要求
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "沒有"其他按揭	借任何按揭成數現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過【50%】 #1 / #2 壓力測試: +3%利率下，供款佔入息比率不超過60% #1
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "有"其他按揭	借不超過7成按揭現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過40% #1 / #2 壓力測試: - +3%利率下，供款佔入息比率不超過50% #1 借超過7成按揭現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過35% #1 / #2 壓力測試: +3%利率下，供款佔入息比率不超過45% #1
按揭保險費	- 原有的保費表 #3 - 【如因未能通過壓力測試，需另加保費(尚未公佈詳情)，但仍需通過50%的供款佔入息比率】 #1

新制按揭保險計劃

當購買超過600萬住宅物業而借取超過6成按揭#1，或購買400萬以上物業而借取超過8成按揭，便不能採用舊制的按揭保險條款。新舊制除了在樓價範圍及相應的按揭成數外，最主要的分別是 1. 新制只適用於已落成物業，但似乎選擇建期計劃仍可以此按揭保險計劃申請按揭；2. 需加15%的按揭保險費。以下是新制按揭保險條款。

表3. 新制按揭保險計劃

樓價範圍及按揭成數	400萬元以上至1000萬元物業最高9成或900萬元之較低者	1000萬元以上至1920萬元物業最高8成
物業類別	只限已落成物業(假如是一手物業建期計劃，可接受申請)
首置要求	借取8成以上按揭，需符合首次置業要求
固定收入要求	借取8成以上按揭，需符合固定入息的要求
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "沒有"其他按揭	借任何按揭成數現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過50% #1 / #2 壓力測試: +3%利率下，供款佔入息比率不超過60% #1
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "有"其他按揭 50%按揭保險成數#4	借不超過7成按揭現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過40% #1 / #2 壓力測試: - +3%利率下，供款佔入息比率不超過50% #1 借超過7成按揭現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過35% #1 / #2 壓力測試: +3%利率下，供款佔入息比率不超過45% #1
申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) "有"其他按揭 40%按揭保險成數#4	借不超過6成按揭現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過40% #1 / #2 壓力測試: - +3%利率下，供款佔入息比率不超過50% #1 借超過6成按揭現按揭利率下: 供款佔入息比率不超過35% #1 / #2 壓力測試: +3%利率下，供款佔入息比率不超過45% #1
按揭保險費	- 原有的保費表#3 之上，需另加15%按揭保險費 - 如因未能通過壓力測試，需另加保費(尚未公佈詳情)，但仍需通過50%的供款佔入息比率

#1 多於一個按揭的申請人需扣減10%

#2 借超過8成按揭亦無需扣減5%

#3 按揭保費表

#4 見下段

以上的註#4的情況有點複雜，需要用一大段文字寫。申請人在申請住宅按揭時原本已另有一個按揭的話，便需在按揭成數上限扣減一成，並出現以下兩種情況。

50%按揭保險成數

譬如申請人購入一間800萬住宅物業作自住之用，而他本身有另一宗按揭(例如車位)，這間住宅在不申請按揭保險的情況下，便最多只能借取5成按揭(6成減一成)。這個案便受限於50%按揭保險成數的規定。在這情況下，如果他想借不超過7成按揭，便可以用40/50的供款佔入息比，如果想借超過7成按揭，便需要用35/45的供款與入息比。

40%按揭保險成數

譬如申請人購入一間1000萬住宅物業作自住之用，而他本身有另一宗按揭(例如車位)，這間住宅在不申請按揭保險的情況下，便最多只能借取4成按揭(5成減一成)。這個案便受限於40%按揭保險成數的規定。在這情況下，如果他想借不超過6成按揭，便可以用40/50的供款佔入息比，如果想借超過6成按揭，便需要用35/45的供款與入息比。