2022居屋安秀苑搶鮮睇 (交通+景觀+戶型)

安秀苑 居屋2022
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可能是受疫情影響,2021年沒有推售居屋,今期一次過推售8926個全新屋苑單位及42個重售的居屋或房協單位,單位數目等於兩期居屋數目。

四個位於巿區的屋苑,分別為北角驥華苑啟德啟欣苑馬頭角(土瓜灣)冠山苑及觀塘(安達臣)安秀苑,分別提供248、1840、495及1906個單位。3個位於新界的屋苑,分別為將軍澳(坑口)昭明苑沙田(石門)愉德苑東涌擴展區裕雅苑,分別提供594、543及3300個單位。

居屋受歡迎程度首要是地點、其次為戶型(面積)。今期居屋之中,交通最為不便的首選安秀苑。雖說是巿區居屋(實際位於西貢區議會),位於觀塘半山,原安達臣石礦場位置的安秀苑是唯一一個難以步行至港鐵站的屋苑。

可取的是,安秀苑的單位數目眾多,1906個單位之中,有395個兩房及983個一房,其餘只有528個開放式單位。由於位置不太理想,排位較後的買家可以先集中研究此屋苑的有房單位,或許有望選到。

交通問題

早在安達及安泰邨居民遷入時,已有不少報導指該區交通不便,加上商店及餐廳配套不足, 居民需到區外補給日常用品,加重了交通需求而倴問題惡化。筆者也有朋友居於該區,在早上繁忙時間,由於安達、安泰邨的巴士及小巴排隊人數眾多,不少居民循行人天橋及升降機系統走行至順天邨及秀茂坪邨乘坐公共交通。現時安達邨及安泰邨人口合共約4.8萬,居民已需要走到「下一層」,把問題帶到現有的秀茂坪道路。

將來安達臣發展區的人口超過7萬而對外接駁的位置與安達、安泰邨重疊,即清水灣道及寶琳路。新增人口對於現時清水灣道及寶琳路於繁忙時間的交通帶來更大的壓力,現在只能寄望將軍澳-藍田隧道及連接的T2幹道可把將軍澳及康城一帶居民直接帶到九龍巿中心及過海到香港島,舒緩寶琳路及將軍澳隧道一帶的交通壓力。

港鐵東九龍線

《鐵路發展策略2014》曾經提出過東九龍線,當時預計走線以鑽石山站為起點,中途經彩雲順天、秀茂坪、寶達,最後接上將軍澳線寶琳站。

以當時走線,在安達臣石礦場與港鐵站仍有一段距離。由於安達臣石礦場發展區位於九龍東最高點,到一旁的安達邨已差了數層樓高,在安達邨前往順天再隔幾層樓高,由石礦場發展區前往順天站最少要乘搭兩次電梯。而寶達邨亦位於發展區另一角,中間連接著一條大斜路,屆時亦需要轉乘最少兩次電梯往返。因此,原訂的東九龍線未能直接惠及安達臣石礦場發展區居民。

去年有消息指東九龍線將有所改動,起點由鑽石山改為彩虹,途經車站不變,終點則改為寶達。以此看來,新方案亦同樣未能惠及安達臣石礦場發展區居民。

安達臣石礦場於2017年關閉及正式交還政府發展,由提倡東九龍線至今,有不少聲音想把東九龍線走線覆蓋安達臣發展區,不過政府亦有表示,由於地鐵爬升斜度不能太高、如不把路段爬升又會引致車站太深,要服務大量出入站人流的設施成本效益不高的問題。因此,經多年討論後的走線仍然不會升到安達臣發展區,現時的方案甚至不上安秀路,相信亦已是終極方案了。

HK01 2021-11-18
東九龍線、北港島線鐵路計劃傳有變動 運房局及港鐵稱進一步研究

https://www.hk01.com/社會新聞/702039/東九龍線-北港島線鐵路計劃傳有變動-運房局及港鐵稱進一步研究

安秀苑景觀

由觀塘、秀茂坪至安達臣道發展區一帶,採梯級式發展,每一層都由一條主要道路串連。安達邨、安泰邨主要由安秀路連系,而舊安達臣石礦場發展區一帶位於安秀路再上一層,整個發展區都已高於安秀路約8至10層樓高。因此,在發展區內的高層單位都會是東九龍最高建築物(以水平面計)。

屋苑南及西南面的用地是政府設施,高限分別只有200mPD及230mPD。在城規網站中見到,較小的一幅用地高限是200mPD,將建一個標準的巿區垃圾收集站,樓高大約等於普通住宅的5層,以此高限計算,較大的一幅230mPD高限的土地,建築物高度大約是10層樓高。因此,安秀苑向西南的中層單位,起碼已是望安達邨的遠樓景及小罅九龍巿景甚至維港海景。安達邨最高有45層而安秀苑最高只有33層,安秀苑的極高層單位頗大機會只能平望安達邨頂樓,比中高層單位景觀不會優勝太多。

屋苑北及東北面向山,以城規會網站的等高線看,該方的的山頂約320至370mPD,安秀苑的高限只有290mPD,極高層單位也沒能高過山頂眺遠西貢。

屋苑向東至東南的極高層單位景觀可能有驚喜,由於該方向的長實地盤高限只有275mPD,加上旁邊山坡形成的夾角,安秀苑的東至東南極高層單位可從該夾角遠眺將軍澳及西貢銀線灣對出的西貢海。

交通噪音

整個發展區只有兩條通道出入,一條是連接安泰邨商場旁十字路口的安健路,另一條是在發展區東南角,連接寶琳路的隧道。沿著安秀苑南邊的安愉道就是連接上述隧道與整個發展區的必經之路。

這條道路只服務安達臣發展區內約一半的居民,相信深夜的車流量不大,而屋苑望到的主要道路都被建築物遮擋了,相信交通噪音不會是大問題。

「2018年12月08日」

民建聯轟政府規劃失當 促改善安達邨安泰邨交通

柯創盛表示,安達邨及安泰邨分別於2016及2017年開始入伙,現時兩邨人口合共約4.9萬人,人口急增,本來對公共交通服務的需求就大,他批評政府沒有提前做好規劃,交通配套嚴重滯後。他又指區內除交通設施外,其他基本設施也嚴重不足,居民只能到周邊地區尋求服務,所以安達臣對外交通連接就變得更加重要。」

https://www.bastillepost.com/hongkong/article/3719978-民建聯轟規劃失當-促改善安達邨安泰邨交通

舊安達臣發展區與安達邨的高度差異 (Google 街景)
舊安達臣發展區與安達邨的高度差異 (Google 街景)
安秀苑苑附近山勢及建築物高度 (城規會網站)
安秀苑苑附近山勢及建築物高度 (城規會網站)
安秀苑高層向西南景觀 (Google Earth)
安秀苑高層向西南景觀 (Google Earth)
安秀苑高層向東景觀 (Google Earth)
安秀苑高層向東景觀 (Google Earth)

單位戶型

屋苑設有兩幢大廈共1906個單位,提供528個開放式、983個一房及395個二兩房單位,面積介乎279至479平方呎。安秀苑的單位與近年大多數居屋一樣,單位的客廳都呈窄長型,開則呎吋大致接近。買家可特別留意,幾個尾房單位,如A座10、11、23及室和B座6、7、18及19室。以上8間一房單位的客廳多設一個窗台,買家可花心思把單位打造成兩房單位而不用把客廳犠牲成為黑廳。

開放式單位

安秀苑開放式單位特別之處在於客廳的窗呈L型,採光比較充足,假如屋主想打造成一房的話,也可考慮把廚房改造成開放式廚房,但就要考慮是否符合有關法例規定了。

開放式單位 (A座3至6室)
開放式單位 (A座3至6室)

一房式單位

安秀苑的一房單位戶型分為兩種,分別是客廳有 / 無加設窗台。例如下圖A座10及11室就設有窗台。除了可為客廳採光外,還可考慮在客廳近大窗那一邊多間出一個房間,把窗台留作客廳窗之用。假如這樣間出客廳,就要考慮裝設一台一開二式的分體式冷氣機,價錢會比較貴,而且外置機的呎吋也比較大,要先度好冷氣機台呎吋才可落實。準買家還要留意,並非每個尾房都設有窗台,例如A座14及15室就沒有這個窗台了。

一房單位 (A座9至12、14及15室)
一房單位 (A座9至12、14及15室)

兩房單位

安秀苑兩房單位的間格大致相同,都採用一大一細房的形式,主要分別是細房相對於客廳的位置。因應細房的位置,在客廳開門的位置也有所不同,特別之處是細房的開門位置是被結構牆固定了,大房的牆身在交樓時並不附送,所以屋主只能在大房開門位置動腦筋。

譬如圖中B座21、27及28室的房門分別開在客廳的頭、尾及中間。如21室,屋主可以把電視機設安在廁所牆身,梳化靠在房這一邊,又或相反,之後把飯桌放在靠窗那邊。那大房的房門位置就可隨意調節,留通道分隔客飯廳,或在大窗那邊開門也可。或者如28室,明顯地,把飯桌放在門口,梳化及電視櫃設在窗口那邊就順理成章了。至於27室,由於要細房開門位置的不理想,窗邊打造成客廳或飯廳都差了一點點,戶主就需要多花一點心思了。

另外,屋苑內大部份兩房單位都比較靠近大廈中心,主要問題是細房的視野會受阻,例如B座21及28室,視野就被同座單位及自己的客廳牆身所阻了,買家也要多加留意。

兩房單位 (B座21、27及28室)
兩房單位 (B座21、27及28室)

子非魚

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