居屋2022抽籤結果已經出爐，不少人正計劃申請按揭。雖然筆者在本欄曾經詳談過居屋按揭攻略，但由於不少讀者想了解更多，今次4大常見問題一次過解答。
【問題1：是否一定要申請P按？H按可以嗎？】
房屋署據報今年11月1日起容許新居屋申請H按，即按揭利率以1個月期銀行同業拆息基礎計算。由於今期新居屋大部分明年才收樓，估計屆時可以申請H按。
目前H按利率仍然比最優惠利率P按平，以1個月期銀行同業拆息0.5%計算，H按實際利率約1.8%，而P按則為2.5%，每100萬元貸款額每月供款相差345元，1年則超過4,000元。另外，現時巿面H按的封頂位普遍與P按的實際利率相同，選取H按只會着數不會蝕底。
【問題2：零收入子女或父母抽到新居屋，我能否做擔保人？】
居屋按揭成數本身高達9成，背後擔保人其實就是政府，其他人不能做擔保人。話雖如此，居屋按揭本身毋需入息證明及壓力測試，只需要如實聲明家庭總收入，包括業主及家庭成員收入都可以計算在內，只要足夠供樓銀行便會批出按揭。
【問題3：父母年事已高，按揭年期能否申請25年？】
居屋按揭通常是以「99年減申請人年齡」計算最長還款期，以80歲申請人為例，還款期最長僅為19年。但由於各大銀行對新居屋按揭業務都相當進取，故此不難找到有銀行「鬆章」——就算申請人年屆80歲亦可以批出25年還款期，利率亦不會調整。
另一個方法是增加1位年輕家庭成員作為業主，25年按揭還款期便不會存在任何問題。不過要留意，此做法有機會令該家庭成員喪失首置身份，他日買私樓需要繳付15%印花稅，故此筆者還是建議直接尋找接納高齡業主的銀行。
【問題4：新居屋按揭有沒有最低信貸評級要求？】
新居屋按揭批核較私樓市場寬鬆，有些銀行甚至不會在環聯(TransUnion)查核申請人信貸紀錄，故實際上並沒有甚麼信貸評級限制。
唯一是假如申請人處於破產狀態，又或者曾在該按揭銀行「走數」，按揭則一定不會獲批，需要稍移玉步至其他銀行。筆者見過有客戶曾經在多間銀行「走數」，未能申請按揭。
至於未償還私貸會否有影響？其實只要家庭總收入足夠應付每月供款，包括居屋按揭及未償還私貸，不少銀行都會照批出居屋按揭，毋需事先清還。
子非魚
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