2022綠置居高宏苑簡介 (交通配套+景觀+單位戶型)

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2022綠置居剛剛派表,並於9月29日開始接受申請,截止日期為2022年10月12日晚上7時正。要注意的是,各分區辦事處只在辦公時間內接受申請,即是在10月12日當日,過了辦公時間就只能親身往綠置居銷售小組辦事處或網上遞交申請。

今期推售的分別有776個上水清濤苑、1896個馬鞍山恆安站錦柏苑及2021個油塘高宏苑單位。至於上期綠置居青富苑及蝶翠苑貨尾單位,將於上月截止的先導計劃中出售。上期兩個屋苑的地理位置相對偏遠,而且貨尾單位的面積及質素都相當差,對於綠置居申請人來說並不可惜。

今期綠置居三個屋苑,都可以步行至港鐵站(雖然上水清濤苑和油塘高宏苑是有點遠)。位於原油塘工業區新發展區的高宏苑步行前往油塘港鐵站只需約5分鐘路程,中途可穿過大本型商場,有瓦遮頭之餘亦可少走一段斜路。

1. 高宏苑位置
1. 高宏苑位置

預計關鍵日期

高宏苑A座及B座的預計關鍵日期不同,A座是2025年1月31日、B座是2025年3月31日。以一個只有兩座樓,層數也一樣的屋苑來看,分兩個預計關鍵日期收樓是有點奇怪。還好的是,預計較早收樓的A座接近屋苑門口,到時B座只剩室內裝飾及水電工程,對於A座居民影響尚算有限。

高宏苑交通、景觀及週邊設施

高宏苑位於油塘工業區邊陲,旁邊是油塘中心。近年,工業區內陸續申請改建,在十至十五年內,臨海一帶的工業大廈大都會改建成住宅、商廈或酒店等。屋苑附近的交通主要都是依靠港鐵,或在鯉魚門道乘坐巴士往來港九各區,不過巴士的選擇不多,與港鐵線亦甚多地方重疊。

現時屋苑旁的欣榮街晚上交通應不會繁忙,但將來臨海一帶的屋苑入伙後,相信絕大部份外區回來的居民,都會取道鯉魚門道進入欣榮街返家。只有從九龍灣及觀塘工業區回來的居民,才會選擇經茶果嶺道轉入高輝道回家。因此,屋苑向西北面向欣榮街或西南面向茶果嶺道的住戶,將來所受的晚間交通噪音應會較現時嚴重。

屋苑西至西南面向維多利亞港,不過會被現有的私樓遮擋部份視線。可是將來臨海一帶新建的私樓必定比現有的工業大廈高,因此,高宏苑的中低層住戶,於初期遷入時仍可能有少量海景。當油塘臨海一帶幾個屋苑已相繼落成後,大部份海景都將被遮擋。

至於高層單位,由於近年政府批地都採用梯級式設計,越近海的地盤高限越低。在圖2的規劃圖中可以看到,高宏苑的高限是150mPD,旁邊的海傲灣是100mPD、Ocean One及鯉灣天下是120mPD。再向海一帶的發展漸進式減至100及80mPD。因此,高宏苑的極高層單位應比前排的屋苑高而可直望港島。

另一方面,亦可以參考圖3的公契截圖。在公契內,分別列出+9.0mPD、+16.3mPD和+20.8mPD的平面圖,對應的應是B座的LG2、LG1和Ground Floor。一般來說,地下層的樓層高度大約4至5米,如需要停泊垃圾車則會較高一點。在售樓資料簡介中見到,標準層樓層高度是2.75米。由以上資料推斷,B座44樓的地面高度應是144.05米,與規劃署網頁顯示的高限接近。因此,高宏苑大約35樓單位就可以平望前方大廈的頂樓,景觀受阻有限。

高宏苑附近的發展高度限制
2. 高宏苑附近的發展高度限制
高宏苑公契截圖
3. 高宏苑公契截圖
4. 高宏苑A座平面圖
4. 高宏苑A座平面圖
5. 高宏苑B座平面圖
5. 高宏苑B座平面圖

高宏苑間格

高宏苑提供激細開放式(約180平方呎)、有減音露台激細開放式(約190平方呎)、普通開放式(約280平方呎)、有減音露台開放式(約290平方呎)、普通一房(約380平方呎)、有減音窗一房(約380平方呎)、有減音露台一房(約390平方呎)、普通兩房(約480平方呎)、有減音窗兩房(約480平方呎)及有減音露台兩房(約490平方呎)多種設計。

當中,有減音露台的單位與無減音露台的單位,除露台外的內籠呎吋大致相同,因此有減音露台的單位可用面積較大。減音露台與客廳的間隔牆並非結構牆,屋主可研究收樓後拆除該幅牆把客廳或睡房延伸,不過就要留意大廈公契是否容許及需否向屋宇署入則申請改建。

筆者留意到其中兩個尾房單位的設計比較獨特,讀者揀樓前必須認真研究如何擺放傢具。

奇則之一:A座17室的有減音露台激細開放式單位

普通開放式單位的廚廁位置有所不同。原設計的廚廁比較貼近大門,戶主可把睡床橫放在窗邊或把床頭靠向窗邊,兩種做法都可以安放4至4呎半(1220mm至1372mm)乘6至7呎(1830mm至2134mm)的單人至雙人床。

作為尾房的A座17室的廚廁貼近減音露台門,如把睡床靠向露台,想安放4呎半濶的床就會有少許阻擬出露台的門了。不過,如只需要一張4呎濶的床,這個單位跟普通單位分別不大,因屋內所有門都開在床邊的走廊上,沒有浪費空間。

奇則之二:B座18室的一房單位

平常的一房單位如B座16室計,在玄關旁可以設計成飯廳安放飯桌,然後在靠窗的位置按個人喜好,電視櫃及梳化分別靠牆或靠房皆可;亦可以考慮把電視櫃安在浴室的牆上,並把睡房的牆調節。

稍為改動的B座17室,大門改在客、飯廳旁。收窄了客飯廳其的牆身,反而原玄關位置的牆身延長了但又因太狹窄而未能設計成客、飯廳。雖則如此,這單位的客、飯廳仍有足夠空間放置梳化及飯桌,只是比普通單位的梳化及飯桌呎吋要小一點。

作為尾房的B座18室,大門位置與17室差不多,最大的差異在於睡房。其主要問題是睡房與客廳中間的牆身是結構牆,開門位置及大小已固定了。睡房與客廳中間靠窗的牆身只有1.3米濶,濶度雖然可安裝50吋電視,但如對面安放雙人梳化的話卻未能把電視對正梳化中間。假如這位置用作飯廳,把梳化放在睡房門靠大門的一旁,正對廚房門口,亦未能安裝電視櫃。比較理想的方法是把廚房門改向洗手間那一邊,原廚房門位置用作電視櫃,然後把梳化放在大門左邊。

高宏苑單位分佈

就如過去的綠置居一樣,屋苑以細單位為主,激細開放式及開放式單位已佔去總供應的57%,而兩房單位只佔4.3%。

戶型面積(平方呎,估計)單位數目比例(%)
激細開放式0a型18034417%
有減音露台激細開放式0b型190432.1%
普通開放式0c型28073136.2%
有減音露台開放式0d型290432.1%
普通一房1a型38043021.3%
有減音窗一房1b型380864.3%
有減音露台一房1c型390432.1%
普通兩房2a型48021510.6%
有減音窗兩房2b型480432.1%
有減音露台兩房2c型490432.1%

激細開放式(面積約180至190平方呎)

6. 激細開放式 (A座3室激細開放式0a型 及A座17室有減音露台激細開放式0b型)
6. 激細開放式 (A座3室激細開放式0a型 及A座17室有減音露台激細開放式0b型)

開放式(面積約280至290平方呎)

7. 開放式 (A座2室開放式0c型 及A座18室有減音露台開放式0d型)
7. 開放式 (A座2室開放式0c型 及A座18室有減音露台開放式0d型)

一房單位(面積約390平方呎)

8. 一房單位 (A座14室普通一房1a、A座21室有減音窗一房1b型及A座19室有減音露台一房1c型)
8. 一房單位 (A座14室普通一房1a、A座21室有減音窗一房1b型及A座19室有減音露台一房1c型)

兩房單位(面積約480至490平方呎)

9. 兩房單位 (A座13室普通兩房2a型 、A座16室有減音窗兩房2b型及A座20室有減音露台兩房2c型)
9. 兩房單位 (A座13室普通兩房2a型 、A座16室有減音窗兩房2b型及A座20室有減音露台兩房2c型)

子非魚

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