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【居屋2023】6大屋苑熱度排名、各組別預計可揀單位

作者:

2023-11-08

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預計熱度

今期居屋，正值樓巿下跌、甚至可說是急跌之時，按以往紀錄，居屋銷售情況極受樓巿狀況影響，以今年的走勢，居屋揀樓熱度(比率)估計會下跌一成或以上。

銷售熱度亦受整體屋苑質素影響。以上期2022居屋為例，兩、三房單位合共有2755個，當中只有295個安達臣道安秀苑是遠離港鐵站。可步行至港鐵站的屋苑的兩三房單位合共有2360個，佔整體單位數目26.4%。較早期獲邀的申請人，最大的煩惱是要選那個屋苑而已。

今期居屋的第二選擇就較為遜色。首先，沒有了較遍遠地區的三房單位選項，其次，排在宋皇臺站啟悅苑之後的，是「幾年後有港鐵站」的屯門兆翠苑，以上兩個屋苑，只提供了496及109個兩房單位，合共只佔整體單位數目6.6%。剩餘的兩房單位，分別是868個安達臣安楹苑 / 安麗苑 / 安樺苑及1133個唐人新村朗天苑單位。因此，大致在609個啟悅苑連兆翠苑兩房單位沽清後(估計約開售後一星期內)，揀樓熱度就會大幅褪減。整個揀樓程序，很可能要半年才會完成、甚至出現大批貨尾的情況。

綠白比例和揀樓優先次序

特首剛於施政報告提出，下一期新居屋揀樓優先次序中將加入「家有初生」組別。雖然未有明確指出列在那一組別之前，但起碼會在家庭組別前，甚至放在家有長者之前，成為首個揀樓組別。

今期沿用以往的綠表、白表比例和揀樓優次序，即維持40:60的綠白表配額，以「長者家庭」、「一般家庭(白表分核心和非核心家庭」和「單人」依配額揀樓。一般而言，現居於公屋的綠表客因沒有迫切的住屋需要，揀樓意慾通常比白表低2至3成，一般家庭客比長者家庭客較遲揀樓，在仍有稍為優質單位時，通常也會較珍惜揀樓機會，因此揀樓比率亦會較高。

各類別申請人數

在攪珠後，筆者整理了今期的申請人數，詳情可看以下連結內的文章。本篇亦抽出今期各組別申請人數的列表以供參考。

【居屋2023】申請攪珠結果、揀樓優先次序

2023居屋各類別申請人的分布、及單位配額一覽表

組別	申請人	配額	組別	申請人	配額
綠表長者家庭	17866	1080	白表長者家庭
綠表一般家庭	33124	2222*	白表核心家庭白表非核心家庭	41343 6788	3332*
一人綠表戶	6855	360	一人白表戶	81795	540
總數	39979	3662		123138	5492

各組別申請人預計可揀單位及獲邀人數

筆者首先按各屋苑各類戶型，列出一個預計熱售的排名。毫無疑問，今期的宋皇臺站啟悅苑將成為最受歡迎的屋苑。筆者甚至認為，啟悅苑的一房單位，會比除兆翠苑兩房以外的屋苑所有單位更具吸引力，甚至有力挑戰兆翠苑兩房。

綠、白表長者家庭揀樓情況

首批獲邀的組別是長者家庭，綠、白表配額分別是1080及1620個，足以消耗所有啟悅苑、兆翠苑、安楹苑、安麗苑、安樺苑兩房及啟悅苑一房，合共2372個單位。如連同預計最不受歡迎的朗天苑兩房單位計算在內，合共有3505個單位，足以耗盡2700個長者家庭。在家有長者揀樓時段，筆者估計有3成綠表長者家庭揀樓，即1080個配額將邀到3600個申請人；約有6成白表長者家庭揀樓，即2700個配額將邀到2700個申請人。

綠、白表一般家庭揀樓情況

筆者認為啟悅苑一房單位比安楹苑、安麗苑、安樺苑及朗天苑的兩房單位更為吸引，因此，在長者家庭2700個配額用完後，大概就剩下800個以上四個屋苑的兩房單位，可供一般家庭選購。

在仍有兩房單位時，綠表一般家庭應該有4成人揀樓，即大約有800人獲邀[(800單位 x 4成綠表] / 4成人揀樓]；白表核心家庭則有約7成人揀樓，即大約頭686名核心家庭可揀到兩房單位。

當所有兩房單位及啟欣苑一房單位都沽清後，揀樓比率將大幅下滑。綠、白表家的揀樓比率大致跌至1成及2成。在預留配額給單人申請人的制度下，綠表家庭將會選購(2222-320) 即1902個單位，而白表家庭將會選購(3332-480)即2852個單位，分別有19020個綠表家庭及14260個白表核心家庭申請人獲邀。連同有機會買到兩房的申請人計算，即是有19820名綠表家庭及14946名白表核心家庭獲邀。以上兩組數字，包括了長者家庭申請人，但分別有曾獲邀並且有揀樓、曾獲邀但沒揀樓和未曾獲邀的申請人，前兩項曾獲邀的長者家庭申請人都不會在家庭時段再次出席揀樓，所以在家庭最終獲邀的家庭申請人數目應會較多。

綠、白表單人申請人

單人申請人的估算方法相對簡單，由於屬最後一組揀樓，只有當前面的組別沒有用完配額，即是近約10.5萬個綠、表長者家庭及一般家庭申請人都沒法消耗8254個配額的話，才有額外單位流落到單人申請人組別。因此，正常情況下，單人申請人揀樓時段，只會有質素最差的900個單位可揀。

筆者估計安楹苑、安麗苑、安樺苑及朗天苑這四個屋苑較不受歡迎，合計有1193個開放式單位，相信剩餘900個單位都會是該批單位，綠、白表單人申請人基本可以此範圍研究心水單位。當然，如果前面的長者家庭或一般家庭客，有揀選超過293個上述四個屋苑的開放式單位，就會有其他單位流落到單人申請人選購，不過機會相當渺茫。

在此階段，由於單位質素較差，估計綠、白表初期揀樓比率只有約1成，即大約有3600名綠表單人和5400名白表單人申請人獲邀。

圖1. 各類別申請人預計可揀單位及獲邀名次