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【2023居屋巡禮】啟德啟悅苑-位置、校網、單位平面圖、交通配套

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2023-10-10

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2023居屋推出6個全新屋苑合共9154個單位，比上一期的8926個再多出228個，創推售單位數目紀錄。

四個位於巿區的屋苑，分別為宋皇臺站啟悅苑及三個位於觀塘安達達發展區的安楹苑、安樺苑及安麗苑，分別提供2,046、1,140、990及1,380個單位。兩個位於新界的分別為屯門兆翠苑及元朗朗天苑，分別提供518及3,080個單位。過去數期居屋，可能想吸引人揀選新界屋苑，或因售價所限，房委會都會為較偏遠的屋苑設置三房單位。今期居屋並沒任何屋苑設置三房單位，但就每個屋苑都有提供開放式至兩房單位。因此，今期居屋的熱銷情況主要是地區、價格之爭。

以今期發展單位計，啟悅苑佔盡地利，筆者第一篇先行介紹該屋苑。

啟悅苑售價及面積

售價	223萬至494.5萬
平均呎價	9,390元
面積	278-475呎

啟悅苑地理位置及交通

啟悅苑以「啟字頭」命名，年輕一輩也許只知道啟德站位置，而不會太了解整個「啟德機場」的範圍。事實上，從宋皇臺花園出、至現時啟晴邨、啟德隧道九龍灣出口之間，以及跑道區，都是舊啟德機場範圍。總括來說，範圍內都統稱啟德發展區。

啟悅苑的位置在舊機場跑道頭，近原客運大樓，即現時宋皇臺站旁。依年輕一輩的叫法，應該稱為「宋皇臺站啟悅苑」較為合適。

啟悅苑關鍵日期

啟悅苑預計關鍵日期為2025年10月31日。

啟德發展區購物消費

與2018啟朗苑、2022啟欣苑比較，2018啟朗苑位於啟德站旁，附近是啟德發展區內較早發展的住宅群，分別有私樓啟德1號、資助房屋煥然壹居及公屋啟晴邨等，最接近的商場是啟晴邨的晴朗商場。2022啟欣苑則位於啟德及宋皇臺站中間，出入稍為不方便。今期的啟悅苑貼近宋皇臺站，穿過宋皇臺站隧道就可進入九龍城舊區。至於新式商場，啟德發展區內靠近太子道東旁邊的地皮，在初期時預算規劃成商業用地。後來政府重點增加住宅供應，該列數幅地皮已改為商住用地，上蓋的商用樓面減少，會否意味區內已不會再提供大型購物中心呢？

啟悅苑校網

啟悅苑位於34何文田校網（與近期的冠山苑、啟欣苑和啟朗苑相同），不少家長一擲千金都為了進入名校網，居屋幸運兒只需半價就可取得有關住址，可說是一買即賺了。要留意的是，今期居屋預計於2024年初揀樓，而啟悅苑的預計關鍵日期是2025年10月底，教育局只否接受已簽買賣合約的樓花作為住址，或樓花期與入讀年份的關係，家長們需自行查核了。

啟悅苑單位間格

今期所有屋苑都有提供開放式至兩房單位，啟悅苑的單位面積介乎278-475平方呎之間，開放式單位與兩房單位也接近近年的平均值。

啟悅苑景觀

啟悅苑地皮與啟德發展區其他大部份地皮一樣，以東南延伸向西北呈長型。屋苑東北方緊貼另一住宅用地、無疑是近樓景，即使視野可從大廈中穿過，亦只會望啟德發展區內其他屋苑。

屋苑西北方，隔一條馬路後是商住用地，但由於位處發區邊皮，啟悅苑A座11至13 室可遠望九龍城舊區，亦會受到較大的交通噪音影響。

屋苑西南方是傲雲峰及土瓜環舊樓區，該批十多二十層的舊樓，即使現在未收購重建，在將來亦大機會重建，因此這座向的將來也只能成遠樓景。

屋苑正南方是低層工業大廈，原本是服務舊機場之用。機場已搬遷多年，該列工廈將會重建。而後方有瑞獸街之稱的馬頭角十三街亦會重建，將會遮擋啟悅苑的遠海景。屋苑於2025年入伙，或許在入伙初期仍有機會欣賞維港煙花。

屋苑東南方是啟德體育園，由於是新發展區，該景觀將會是永久景。一般體育館、政府大樓及社福設施，大致都會在住宅十層高以下。因此，如購買此座向的中高層單位，可享永久遠海景，可穿過啟德跑道區的屋苑直望鯉魚門。

啟悅苑單位戶型及平面圖

以現時的平面圖看，設有滅音窗的單位，冷氣機台將設在客廳或睡房的旁邊，沒設減音窗的單位，冷氣機台設在正面的窗框上方。筆者要盛讚一下今次啟悅苑的則師，部份尾房單位，由於有空間可以在客廳旁開窗，因此已預留了冷氣機台及氣窗，業主有足夠彈性由開放式改為一房、一房改為兩房而客廳仍可裝設冷氣及擁有氣窗(「光廳」)。買家在留意座向之餘，亦值得留意單位有否這項設計。

戶型	單位數目	戶型	單位數目
開放式	465	開放式有減音窗	0
開放式(有側窗)	155	開放式有減音窗(有側窗)	31
一房	744	一房有減音窗	93
一房(有側窗)	62	一房有減音窗(有側窗)	0
兩房	434	兩房有減音窗	62