【居屋2023揀樓】啟德啟悅苑-位置、校網、單位平面圖、交通配套

啟悅苑
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2023居屋推出6個全新屋苑合共9154個單位,比上一期的8926個再多出228個,創推售單位數目紀錄。

四個位於巿區的屋苑,分別為宋皇臺站啟悅苑及三個位於觀塘安達達發展區的安楹苑、安樺苑及安麗苑,分別提供2,046、1,140、990及1,380個單位。兩個位於新界的分別為屯門兆翠苑及元朗朗天苑,分別提供518及3,080個單位。過去數期居屋,可能想吸引人揀選新界屋苑,或因售價所限,房委會都會為較偏遠的屋苑設置三房單位。今期居屋並沒任何屋苑設置三房單位,但就每個屋苑都有提供開放式至兩房單位。因此,今期居屋的熱銷情況主要是地區、價格之爭。

以今期發展單位計,啟悅苑佔盡地利,筆者第一篇先行介紹該屋苑。

啟悅苑售價及面積

售價223萬至494.5萬
平均呎價9,390元
面積278-475呎

啟悅苑地理位置及交通

啟悅苑以「啟字頭」命名,年輕一輩也許只知道啟德站位置,而不會太了解整個「啟德機場」的範圍。事實上,從宋皇臺花園出、至現時啟晴邨、啟德隧道九龍灣出口之間,以及跑道區,都是舊啟德機場範圍。總括來說,範圍內都統稱啟德發展區。

啟悅苑的位置在舊機場跑道頭,近原客運大樓,即現時宋皇臺站旁。依年輕一輩的叫法,應該稱為「宋皇臺站啟悅苑」較為合適。

啟悅苑關鍵日期

啟悅苑預計關鍵日期為2025年10月31日。

啟德發展區購物消費

與2018啟朗苑、2022啟欣苑比較,2018啟朗苑位於啟德站旁,附近是啟德發展區內較早發展的住宅群,分別有私樓啟德1號、資助房屋煥然壹居及公屋啟晴邨等,最接近的商場是啟晴邨的晴朗商場。2022啟欣苑則位於啟德及宋皇臺站中間,出入稍為不方便。今期的啟悅苑貼近宋皇臺站,穿過宋皇臺站隧道就可進入九龍城舊區。至於新式商場,啟德發展區內靠近太子道東旁邊的地皮,在初期時預算規劃成商業用地。後來政府重點增加住宅供應,該列數幅地皮已改為商住用地,上蓋的商用樓面減少,會否意味區內已不會再提供大型購物中心呢?

啟悅苑校網

啟悅苑位於34何文田校網(與近期的冠山苑、啟欣苑和啟朗苑相同),不少家長一擲千金都為了進入名校網,居屋幸運兒只需半價就可取得有關住址,可說是一買即賺了。要留意的是,今期居屋預計於2024年初揀樓,而啟悅苑的預計關鍵日期是2025年10月底,教育局只否接受已簽買賣合約的樓花作為住址,或樓花期與入讀年份的關係,家長們需自行查核了。

啟悅苑單位間格

今期所有屋苑都有提供開放式至兩房單位,啟悅苑的單位面積介乎278-475平方呎之間,開放式單位與兩房單位也接近近年的平均值。

啟悅苑景觀

啟悅苑地皮與啟德發展區其他大部份地皮一樣,以東南延伸向西北呈長型。屋苑東北方緊貼另一住宅用地、無疑是近樓景,即使視野可從大廈中穿過,亦只會望啟德發展區內其他屋苑。

屋苑西北方,隔一條馬路後是商住用地,但由於位處發區邊皮,啟悅苑A座11至13 室可遠望九龍城舊區,亦會受到較大的交通噪音影響。

屋苑西南方是傲雲峰及土瓜環舊樓區,該批十多二十層的舊樓,即使現在未收購重建,在將來亦大機會重建,因此這座向的將來也只能成遠樓景。

屋苑正南方是低層工業大廈,原本是服務舊機場之用。機場已搬遷多年,該列工廈將會重建。而後方有瑞獸街之稱的馬頭角十三街亦會重建,將會遮擋啟悅苑的遠海景。屋苑於2025年入伙,或許在入伙初期仍有機會欣賞維港煙花。

屋苑東南方是啟德體育園,由於是新發展區,該景觀將會是永久景。一般體育館、政府大樓及社福設施,大致都會在住宅十層高以下。因此,如購買此座向的中高層單位,可享永久遠海景,可穿過啟德跑道區的屋苑直望鯉魚門。

 

啟悅苑附近規劃
1. 啟悅苑附近規劃

 

鯉魚門Google Earth摸擬影像
2. 啟悅苑望鯉魚門Google Earth摸擬影像

啟悅苑單位戶型及平面圖

以現時的平面圖看,設有滅音窗的單位,冷氣機台將設在客廳或睡房的旁邊,沒設減音窗的單位,冷氣機台設在正面的窗框上方。筆者要盛讚一下今次啟悅苑的則師,部份尾房單位,由於有空間可以在客廳旁開窗,因此已預留了冷氣機台及氣窗,業主有足夠彈性由開放式改為一房、一房改為兩房而客廳仍可裝設冷氣及擁有氣窗(「光廳」)。買家在留意座向之餘,亦值得留意單位有否這項設計。

戶型單位數目戶型單位數目
開放式465開放式有減音窗0
開放式(有側窗)155開放式有減音窗(有側窗)31
一房744一房有減音窗93
一房(有側窗)62一房有減音窗(有側窗)0
兩房434兩房有減音窗62

*有側窗單位有潛質可多間一個房間並保留「光廳」

 

啟悅苑無減音窗
3. 啟悅苑開放式單位 (無減音窗) – A座1、2室

 

啟悅苑有側窗
4. 啟悅苑開放式單位 (包括有 / 無減音窗),有側窗 – A座25、26室

 

啟悅苑一房
5. 啟悅苑一房單位 (包括有 / 無減音窗) – A座15、18室

 

啟悅苑一房有側窗
6. 啟悅苑一房單位 (無減音窗), 有側窗 – B座20及21室

 

啟悅苑兩房單位 (包括有 / 無減音窗) A座24及27室
7. 啟悅苑兩房單位 (包括有 / 無減音窗) A座24及27室

啟悅苑有側窗單位

有側窗單位,例如B座20室的一房單位,在原則已在客廳旁預留了冷氣機台,業主可以考慮間出兩房一廳的間格。相對沒側窗的19室,會多一個選擇。

啟悅苑有側窗單位可間出光廳
8. 啟悅苑有側窗單位可間出光廳 – B座20室

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