轉按套現,拉高估價秘技

轉按套現,拉高估價秘技
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轉按的目的是為減息,賺現金回贈,和套現作投資用途。轉按的貸款額是跟據估價而定。因此物業估價,估得越高便套得越多錢。以下分享幾個拉高估價的方法:

先從高估價的銀行著手。銀行的網上估價並不反映實際估價。網上估價只用一間估價行,而大部份銀行都用超過一間估價。如有相熟banker,讓他幫你每間估價行打去估,便較高機會能估到你心目中的意向估價。

不要隨便 walkin銀行叫櫃檯職員估價。這是因為雖然banker是可以和估價行傾估價,但當估價落實後,你層樓的估價在那估價行便短時間內不能再改變。因此,當你walkin找繁忙的櫃檯小姐估價,她隨便幫你打去估價行問,問完便收線不進行交涉,那估價一定是不靚,但會在估價行留下紀錄,短時間內不能再重估。最好找銀行的按揭專員(direct sales),他們和估價行有長期合作關係,可幫你傾到較進取的估價。

有些銀行用十幾間估價行,如有direct sales幫手,那些銀行必定較容易估到理想價。不同估價行有不同的方程式,有些估價行估單棟樓或村屋唐樓等比其他進取,有些估價行則主打屋宛,有些主打工商鋪。

對於近期成交進行查冊

有時客人都遇到以下問題:「明明我樓下的劣質單位最近成了個天價,但我去銀行問我單位估價仍然低過那成交價,很不服氣!」

遇到這問題,其實解決方法很簡單。對那近期成交的單位進行查冊(land search),查看買家是經那間銀行做按揭,然後轉按到那間銀行,你的單位必定能估到相同估價(或更高如你單位較優質)。

政府網上查冊費是$10,可按此連結:https://goo.gl/kddHbY

索取查冊後,尋找  “legal charge” ,那便是買家做按揭的銀行。

樣本可按此連結:https://goo.gl/byTZwh

與估價行交涉技巧

客戶不能直接同估價行交涉的,都要透過banker。可以同banker夾夾以下:

  • 給估價行信心,只要估到便會交申請表。估價行都是做生意的,要估得進取便要在估價報告做解釋。如知道個客是實,不是shopper,估價時便可有較大的議價空間。
  • 如舊樓,可主動提議「可驗樓」。如肯讓銀行以及估價行驗樓,減低了他們的風險,估價行只然可估高少少。
  • 給banker和估價行一個意向估價,叫他們拉,不要只說:「盡估啦!」。因對方不明白「盡估」是估幾多,盡估只會估市價。

有客人問過:「如有臨約,一般估價行都可估到。那麼,如我想拉高估價,能不能和近親簽份臨約,把層樓1%業權轉給近親,交$100印花稅,並以高市價20%價錢成交?」。答案是不可能。因近親轉讓是 internal deal,就算有臨約,那臨約的可靠性不會和正式自由市場買賣的臨約具公信力,因此估價行不會因有近親轉讓臨約而拉高估價的。

估價時要準備的資料

如是村屋,除物業地址外,要準備 DD Lot, 實用面積,和樓齡,如有花園便要提供花園入則面積。唐樓也需要實用面積和樓齡。工商鋪有時可能需要平面圖,如有現約租金數字也可提供,幫到估價的。

溫馨提示,以上資料不要弄錯,否則就算初步估了給你,之後估價行準備估價報告時發現你提供的資料原來錯誤,便會重估。

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