KOL買樓碰壁 按揭難題逐一拆解【星之谷專欄 – 東方日報】

KOL按揭
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媒體業近年大變革,獨立KOL頓成一項職業,甚至「好搵」過全職,年薪達7位數者比比皆是。但這些職業收入非常浮動,如果他們希望買樓置業,有些困難需要一一克服。

安娜(化名)本身經營IG戶口幫客戶推廣產品,算是自僱人士,驟覺買樓申請按揭限制多多,如果她要買1,000萬元或以下物業,最多只可以申請8成按揭;1,000萬元以上只能5成,想要9成按揭只能望門興嘆,除非有一份固定受薪職業。

【高成數按揭審批嚴格】

安娜近月看中一層樓,想申請高達7成至8成高成數按揭,但要面臨較嚴格的入息審批。作為一名KOL,她要提供利得稅單及自己公司的核數師報告(Audit Report),這個難度頗高,因為他們收入不時涉及現金交易,稅務記錄未必完整,即使銀行戶口經常錄得資金存入,也不能申請高成數按揭。

申請高成數按揭前提是需要繳交利得稅,安娜問筆者是否一定要以公司戶口處理所有收入?其實未必,KOL若果是一人公司,需要管理好公司帳目並報稅,但實際流水帳可以在私人戶口處理。

此外,安娜是一名首置客,和普通打工仔一樣,申請高成數按揭可以免除壓力測試,只要每月供款額不超過入息一半便沒有問題。

【非高成數按揭難度低】

不過安娜嫌上述手續過於繁複,筆者介紹到,如果只申請6成或以下非高成數按揭,那就彈性得多。有些銀行可以毋須提供核數師報告,僅以公司流水帳以及Management Account(即財務報表)去計算收支,從而得知是否能夠通過壓力測試;銀行亦會審核兩個帳目呈列數字是否匹配。

但安娜依然覺得麻煩,提到一些行家用公司名義出糧給自己,藉此營造自己擁有固定薪酬,猶如一般打工仔般申請按揭,毋須提交公司財務報表。筆者提醒她,若果是申請高成數按揭,這個方法行不通,因為按揭保險公司不會視自己公司或近親公司出糧為入息,除非股權僅佔5%或以下。

但6成或以下非高成數按揭的話,彈性則較大,不同銀行有不同做法,有些銀行容許自己公司出糧給自己視為入息,毋須公司財務報表,但亦會考慮公司經營穩定性,這個方法不妨一試,安娜亦選擇了這個途徑。

資產審查最高4成按揭】

在最差情況,假設一名KOL的稅務紀錄不完整,也沒有開設公司管理帳目,申請按揭只能經「資產審查」。銀行在查核戶口現金及流動資產例如股票,得悉他足夠一炮過Full Pay買層樓,而又沒有其他債務在身的話,「資產審查」最高可申請4成按揭。

當然,讀者或會疑問夠錢Full Pay一層樓,為甚麼要申請按揭?按揭好處是提供極強的資金流動性,而且現時按揭利率極低,實際利率只是約1.4%,利息並可以扣稅;兼且申請按揭有高達1.75%現金回贈,每2年轉按一次的話,實際按息只是1厘以下。

加上現時銀行會提供按揭存款掛鈎戶口(Mortgage link),戶口活期利率與供樓利息一致,高息存款上限為貸款額一半。KOL成功申請4成按揭後,把現金放入Mortgage link戶口對沖利息,實際只需付2成按揭之供樓利息,但多了資金靈活性擴展業務。

最後,筆者溫馨提示,稅局列明,不論是全職、兼職、散工,銀行過數或者以現金出糧,所有應課稅收入都需要如實申報,課繳薪俸稅,切勿以身試法。

子非魚

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