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星期日, 11月27日
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一手樓花墜估價陷阱 兩招甩發展商二按
按揭入門

一手樓花墜估價陷阱 兩招甩發展商二按

子非魚 -
【蘋果日報－星之谷專欄】樓價近期出現調整，透過發展商二按買入一手樓花業主，是最彷徨的一群，原因是物業估價受市況影響，「高息P...
慎選新盤按揭
按揭入門

慎選新樓按揭

子非魚 -
【都市日報－星之谷專欄】近年新盤熱賣，發展商的支付辦法及一、二按計劃固然吸引，買家在首期不足的情況下，亦可能會無奈選用發展商...
發展商二按被拒點算好？
按揭入門

發展商二按被拒點算好？

子非魚 -
【都市日報 星之谷專欄】若果市民希望買入600萬元以上新盤物業上車，但首期預算不足，很多時候便要靠審批寬鬆的「發展商二按」，...
購買一手樓花，可選擇行即供或行建期，近期建期開始流行，因個別新盤的建期和即供樓價不是相差很多。假設買樓時是選擇行建期，到入伙時才需要上會，如建期很長，到入伙時可能樓價已升了很多。讀者便來函問：現時樓價已比我簽臨約時升了超過3成，其實做按揭時可不可順道套現？ 如果當時是選擇即供而不是建期，入伙時如已過了罰息期當然可轉按套現。但如建期想套現，要用以下操作： 先完成本身建期按揭，雖然樓價升了，但首置按揭一定是跟買入價，不能改變。 即時罰息轉按到高估價銀行，套取現金。 因市面上有些銀行首年罰息是 2％，但總現金回贈超過 2％ （銀行回贈＋中介回贈），因此，在這些銀行上會後就算即時罰息轉按到其他銀行，也不用蝕錢，新銀行也會給你現金回贈。當然，罰息轉按要付多一次律師費（大概＄5300全包），但如能套到現金投資車位，很快便有可觀升幅，車位也可自用或收租。 “注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.” 客人便問：能不能留在原銀行加按套現？答案是沒有著數。首先因建期按揭以買入價去做，因此原銀行很難拉高很多估價讓客人加按套現，這本身對銀行是有compliance issue。如估價不能拉高很多，便失去了套現的目的。其次是，有些銀行首年加按也有罰息，那麼不如轉走，因轉走新銀行有現金回贈補償。 即時甩走按揭保險，取回3成按揭保險費 假設買入價是500萬，到建期時已升到650萬（近期很多新盤入伙時都有這升幅），由於要完成建期按揭，必須跟買入價，因此貸款人都要以500萬上按揭保險借8成，貸款額400萬，並付 2.15% 保險費（有6折），才能完成建期按揭。 但是，當經按揭保險做了8成按揭，完成成交後，貸款人便可用以上方法，馬上轉按到其他銀行。由於市價已是650萬，6成是380萬，因此只需補20萬便能甩按揭保險，在新銀行轉回6成按揭，並向 HKMC 取回 30％ 按揭保險費 refund。 不過要留意，新樓剛入伙未有二手成交前，銀行估價會較保守，聯絡你的按揭中介幫你尋找估價進取的銀行。
按揭入門

【一手樓按揭】行建期，即時甩按揭保險及套現的方法

星之谷編輯部 -
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一手樓花選建期，如樓價趺2成，按揭會不會唔批？
按揭入門

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星之谷編輯部 -
購買一手樓花，入伙期往往很長，有時長達兩年。如選擇「建期」，雖然不須馬上跑首期和做按揭，但期間樓市可能動盪，假設臨近入伙時，...
購買一手樓花，不宜選擇3年罰息期的銀行
按揭入門

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星之谷編輯部 -
凡是新購物業，都需要鎖3年，3年內如要賣樓，便要付額外印花稅(SSD)。因此買樓人士都預計了3年內不會賣樓。有些銀行的罰息期...
樓花期轉名的限制
按揭入門

樓花期轉名的限制

子非魚 -
一手樓花期內除名、加名、轉名的限制 上一集說到新盤上名時，假如受限於售樓條款下需兩名親屬共同持有，同時考慮到將來會進行除名...
地產

非魚論市——一手樓花

子非魚 -
購買一手樓花首先要考慮付款安排，一般分為建築期和即供兩種。在售樓說明書會註明該項目預計關鍵日期，雖然預計關鍵日期不等於收樓或...
樓花按揭
按揭入門

樓花按揭完全手冊

子非魚 -
一手樓按揭，邊間銀行最低按息和最高回贈？應選擇即供或建期？如何可以借盡？這小冊子會詳盡為買家解答所有有關一手樓按揭的常見問題...
一約多伙按揭
按揭進階及財技

一約多伙可以每伙借6成兼獨立按揭契？

星之谷編輯部 -
政府宣佈15%稅適用於一約多伙後，一約多伙已失去了慳稅的功能。但是之前以一約多伙買入的業主，正陸續要開始做按揭，發現有以下問...
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