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問:什麼是按揭保險?按揭保險費如何計算?
答:私人住宅,銀行按揭成數最高只可借6成。如想借超過6成,需要經按揭保險,並支付按揭保險費。按揭保險費以貸款額計算,可以一次性支付,也可落入貸款額內分期支付。
請留意,就算只借6成,都可能需要經按揭保險。比如樓價600萬,擔保人有按揭在身,跟據金管局指引銀行最多只可借5成,因此如需要借6成,都要經按保審批,並付按揭保險費。首置買1000萬樓如借6成,都需要經按揭保險,因1000萬樓銀行按揭成數只可借5成。
【更新:財政司司長於2022年2月23日發表的財政預算案中宣布放寬按揭成數,1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元。】
舊例之下,450萬元以下的物業最高可以借9成(上限為360萬元),而600萬元以下的物業則最高可以借8成 。
現時,在新例之下,政府放寛1000萬元以下的物業最高可以借9成(上限900萬),1200萬元以下的物業則最高可以借8成。另外,未能符合銀行壓力測試的首置人士,亦能申請敘造最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過50%,而申請人在原有的保費之上,需另加15%按揭保險費。


參考資料 – HKMC按揭保險費 :https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1138/Premium%20Rate%20Sheet_Chi.pdf
留意上面HKMC的保費表中,只需要理會「一次性付清保險費」一欄,銀行會用這數計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長是30年。「每年支付保險費」一欄不用理會(見以下問題)。
舉例一:樓價600萬,做8成按揭,還款期30年,按揭保險費 = 600萬*80%*2.15% = $103,200.
舉例二:樓價600萬,做9成按揭,還款期30年, 按揭保險費 = 600萬*90%*5% = $270,000.
實際保費少過以上計算,因保費最多可以做6折(見下文)。
請參考以下文章:
- 按揭保險費表睇唔明?一文教晒你如何計算
- 我們在《經濟一週》之專欄:拆解按揭保費四部曲!買樓前先計數免中招
- 我們在《東方日報》之專欄:按揭新政背後 暗藏高額保費開支
想知邊間銀行批得最易、最快,請聯絡我們免費查詢。
問:按揭保險費有分一次性支付,或每年續保支付,邊樣著數?
答:一定是一次性支付,然後可打入貸款額外分30年還(假設貸款期為30年)。其實所謂一次性支付,是銀行代貸款人一次性支付給按保,然後貸款人把保費攤分30年還銀行。如選每年續保性支付,不能有6折,3年內甩按保時不能取回 15%-25% 保費,變成長遠不著數。請參考此文:
問:透過按揭保險,不同樓價和物業種類最高可以借幾多成?
答:新制下按揭保險可批出的成數如下:
- 1000萬或以下:最高9成,上限為900萬。
- 1200萬或以下:最高8成。
- 如非首置最高8成。
- 新樓選即供不能用按揭保險
- 村屋:和私樓相同標準,但最高8成半。
- 房協二手指定屋苑:9成,任何樓價
- 轉按涉及套現:樓價600萬或以下最高8成
- 轉按甩發展商二按:最高8成。
- 聯名物業甩名:最高8成,但如單名轉單名,最高可9成。
- 換樓先賣後買,賣果層未完成前,按保最高只可批8成。
請參考:
問:香港有幾多間按揭保險公司?保費是不是一樣?
答:有三間:HKMC, QBE, 和 AIG。無論是經那間按保公司,保費都是一樣。選用哪間按保公司不會影響你的利息和現金回贈,因利息和現金回贈是銀行決定,但最終貸款金額(6成以上部份)以及還款年期是按保公司決定。
所有銀行都可以經 HKMC。個別有些銀行可以經 QBE和AIG,但那些銀行會用電腦隨機決定把申請人派去HKMC, QBE, 或 AIG,一般情況下客人都不能自選。
請延伸閱讀以下文章:
問:如何申請按揭保險?
答:按揭保險是經銀行申請。簽了臨約後,到銀行做按揭,如需要借超過6成,銀行會幫你申請按揭保險。有些銀行是先批了6成部份才把申請表上HKMC, 有些銀行則先等 HKMC 批完才批6成部份。
問:按揭保險的批核需時幾長?
答:HKMC 一般一星期左右,如 QBE 可以幾日便完成批核,因 QBE 一般可以在銀行內部批。如果文件唔齊或HKMC覺得需要補文件,審批時間便會更長。留意這只是HKMC批核,未計算銀行部份的批核。銀行部份的批核一般1-2星期,如果是旺季,銀行塞車,可能審批時間會較長,客人如急應向按揭中介查詢那間銀行批得快。另外,因為 2019年施政報告出了新的按揭政策,現時銀行因收到大量的按揭申請,審批時間可能比過往旺季更長,這點客人需要留意。
重要:最近因疫情關係,批核時間比以往長,見過有個案要2個月先批到。因此,建議買樓人士向業主爭取3個月成交期,才好簽臨約,預多點時間申請按揭保險。
申請人可致電 HKMC 查詢批核情況,熱線:2536 0136
問:申請按揭保險需要準備什麼文件?
答:和銀行的6成相比,按揭保險的批核會較嚴,除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。如果沒有稅單,HKMC 便需要申請人解釋沒有稅單的原因。常見可接受的原因包括轉工而過了報稅期、在國內工作回流、之前因某些原因(如分娩)停工等。沒有報稅不是可接受的理由。如沒有稅單,有機會按保公司要求看6個月入息紀錄。
申請文件包括:
- 身份證副本
- 住址證明
- 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單(如支票出糧要支票副本)
- 如果浮動收入,需要6個月糧單
- 其他債務資料,如汽車貸款、私人貸款等
- 如多個一個按揭,需要其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄
請留意:近期因疲情影響環球經濟,銀行收緊按揭。按保可能需要2年稅單紀錄。建議準上車人士先準備好相關入息文件,才簽臨約。
參考北斗星按揭網的文章:
問:如果按揭保險唔批,怎麼辦?
答:如按保唔批,可讓你的 banker 幫你上訴,因此嚴選 banker 很重要。如果 HKMC 唔批,可經 QBE 或 AIG 再試。如果是一手樓花,可申請發展商按揭。
按揭保險只能拒批6成以上部份,就算按保唔批,銀行也可批6成部份。
留意每間按揭保險公司只批一次,如果 HKMC 唔批,就算經另一銀行再上HKMC都不會重批,可以經最初申請HKMC的銀行的banker幫你上訴。
參考北斗星按揭網的文章:
問:同時間申請幾間銀行,會不會增加按保批核機會?
答:不會的,因按保只批一次。只按保拒批,可以上訴或加擔保人再批。但同時間申請幾間銀行,不會增加機會,反而如幾間銀行的申請表資料有出入,會令按保起疑而阻礙批核。參考文章:
問:什麼情況按揭保險會唔批?
答:如果入息是夠計通過,最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性,比如公司是自己或近親開立,或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。如公司真是自己開立,可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告,也可重批。
參考:
第二個常見唔批的原因是首期來源。按保公司需要申請人證明首期來源不是從貸款而來(例如私貸、信用卡現金貸款等),參考北斗星按揭網文章:
另一個常見唔批的原因是按保質疑買入的物業不是自住用途。請參考我們在《東方日報》的文章:
其他可能唔批的情況包括破過產(未解除),信貸評級太低,有犯罪或洗黑錢紀錄等。
近期疫情關係,銀行收緊按揭,以下是一些拒批原因:
- 申請人年齡超過60歲,沒有擔保人
- 申請人被公司放無薪假期(no pay leave)
- 申請人現金出糧
參考我們在《有線電視》的訪問:
問:按揭保險中什麼情況下需要壓力測試?
答:政府放寬按揭成數,同時也為首置人士免卻了壓力測試。但以下情況申請按保,還是要壓力測試:
- 有其他按揭在身(包括車位、工商鋪按揭),或擔保人有其他按揭在身。
- 聯名物業甩名,需要重做按保借8成或9成。
- 轉按用新按揭成數甩發展商二按
- 轉按8成套現(只適用舊按揭成數)
- 換樓先賣後買,但賣果層未完成成交。
留意:雖然按保放寬首置不需要壓測,但有些大銀行都還是要計壓測的。這是因為疫情關係有些銀行加強風險管理。建議上車人士如入息過不到壓測,報多幾間銀行。
參考我們在《香港電台》的訪問:
問:如果過不到壓力測試,按保會不會唔批按揭?
答:如果符合以上條件需要通過壓測,而入息又不能過壓測的話,按保是會唔批按揭。但如果是首置身份買樓,沒有按揭在身以及擔保人沒有按揭,過不到壓力測試不會唔批按揭,只會加保費 10%。但要留意,就算不用過壓力測試,每月供款與入息比率都不能超過 50%。
問:如需要過壓力測試,壓測是怎樣計算?
如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭,供款與入息比率(dsr)上限用 50/60 計算。(即以現在利率計每月供款,dsr不能超過50%,如假設加息2厘,dsr 不能超過60%)
如果本身有按揭或擔保人有按揭的話,用以下指引:
供款與入息比率 |
|||
---|---|---|---|
樓價 |
按揭 |
壓測前/ |
|
自住 |
任何 |
任何 |
50%/ |
自住 |
≤ 8m |
≤ 7成 |
40%/ |
>7成 |
35%/ |
||
≤ 10m |
≤6成 |
40%/ |
|
>6成 |
35%/ |
||
>10m |
任何 |
40%/ |
|
出租 |
任何 |
任何 |
40%/ |
出租 |
任何 |
任何 |
40%/ |
詳情參以下文章:
- 【按揭壓力測試 | 負擔能力】加擔保人、免壓測、佣金花紅點計、供款與入息比率
- 2019 施政報告最新按揭成數懶人包
- 邊間銀行的按揭計算機最好?(含壓力測試功能分析)
- 只得租金收入能不能通過壓力測試?
- 放產假期間做按揭,壓力測試如何計算入息?
問:如入息有佣金、花紅、津貼、無薪假期,按保如何計算壓力測試?
答:請留意,如要借9成按揭,佣金或其他非固定收入是不能計入息,但花紅可以,取兩年平均數。OT 可以計入息,但警務人員和醫務,由於近期社會事件和疫情關係,OT 可能超出底薪很多倍,銀行未必能計足。參考我們在《東方日報》的專欄文章:
請參考此文章:
如果被放無薪假,有機會銀行會拒批,但有些銀行可以計入息,但當浮動收入計算,取6個月平均數。浮動收入是不能申請9成按揭,最高只可以8成。參考我們在《經濟一週》的專欄:
問:如何可以取按揭保費6折或5折?
答:近年因幾間按保公司競爭激烈,大部份客戶都可取6折保費,除非入息太不穩定或信貸評級太低。5折保費很罕見,筆者訪問了很多資深銀行按揭專員,他們也未見過批過5折保費。
請留意,保費如是分期還,須要計算入dsr 或壓力測試中。
參考文章:
問:如果需要擔保人,壓力測試如何計算?
答:請參考這文章:
問:如經按揭保險,還款年期如何計算?
答:最長是30年,但會跟據人齡及樓齡有所調整。人齡是跟銀行,最長是(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但按保公司有權用75- 去計算,都要看實際情況而定。樓齡最長用75-樓齡(村屋55-),但有些藍籌屋宛如美孚,由於樓齡已超過50,有機會都可照批30年,但不一定。
要留意,還款期也要跟銀行而定,即如銀行是用70-, 那麼按保部份也最長用70-,應向按揭中介先查詢哪些銀行批的還款期會是最長。
如有擔保人,還款期可以用借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期,但留意有附帶條款,請參考北斗星按揭網這文章:
近期按證對於人齡似乎有收緊跡象,如果貸款人超過60歲,買樓前建議先預批。請參考:
參考此文:
問:連租約物業能不能申請按揭保險?
答:不能。連約物業只能借5成,不能上按保。按保必須是自住或給家人住。
參考北斗星網文章:
問:物業是給家人住,能不能申請按保?
答:可以的,但上限只能借8成,而且家人本身要無物業。如家人本身有物業,按保公司可能需要申請人解釋家人的物業為何不能自住,如該物業需要出租不是未必被按保公司接受。
而且放款後,按保公司會定期調查該家人是不是持續在該物業居住。
HKMC對於自住用途審批嚴謹,參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章:
問:如有按揭在身,按揭成數是不是要招減一成?
答:如經按揭保險,就算有按揭在身,也可借足9成,但保費會貴一點。
參考:
多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。
閱讀我們在頭條日報的相關文章:
留意如有按揭在身,供款與入息比率上限有調整:
問:按揭保險費可不可退款?
答:可以的。如果樓價升了,3年內可轉按6成,退回 15% 保費,參考我們在蘋果日報和都市日報的文章:
問:如經按揭保險,物業之後能不能出租?
答:不能,按揭保險只容許物業是自住。成交後,按保公司定期會調查物業是不是自住,要申請人聲明及提供水電煤證明。如是經HKMC, 由於是政府機構,如虛假聲明是刑事罪行,大家要留意。
參考北斗星按揭網文章:
就算物業已升了很多,原本的按保已形同虛設,但仍不可出租,否則可能會被罰款。參考我們在《東方日報》的專欄:
問:按揭回贈要扣減貸款額,按保公司會如何處理?
答:跟據金管局條例,如現金回贈超過 1%,需扣減貸款額,不論該回贈是從銀行或按揭中介而來。舉個例子,如樓價600萬,想借8成,銀行現金回贈 1.8%, 按揭中介回贈 0.3%, 如全取這 2.1% 回贈,就不能借足8成,而只能借480萬減回贈金額,然後銀行及中介在成交後再提供現金回贈。其實是借少了幾萬,但還也還少幾萬,沒有蝕底的,可以視作是儲錢。
HKMC 的申請表上需要申請人填寫按揭中介回贈的金額,然後HKMC會進行貸款額扣減。銀行的回贈不用填寫因銀行會報給 HKMC 的。收取中介回贈不會影響批核及利率。
參考北斗星網的文章:
關於按揭回贈,在按保下的計算方法: