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問：什麼是按揭保險？按揭保險費如何計算？
答：私人住宅，銀行按揭成數最高只可借6成。如想借超過6成，需要經按揭保險，並支付按揭保險費。按揭保險費以貸款額計算，可以一次性支付，也可落入貸款額內分期支付。
請留意，就算只借6成，都可能需要經按揭保險。比如樓價600萬，擔保人有按揭在身，跟據金管局指引銀行最多只可借5成，因此如需要借6成，都要經按保審批，並付按揭保險費。首置買1000萬樓如借6成，都需要經按揭保險，因1000萬樓銀行按揭成數只可借5成。
【更新：財政司司長於2022年2月23日發表的財政預算案中宣布放寬按揭成數，1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元。】
舊例之下，450萬元以下的物業最高可以借9成（上限為360萬元），而600萬元以下的物業則最高可以借8成 。
現時，在新例之下，政府放寛1000萬元以下的物業最高可以借9成（上限900萬），1200萬元以下的物業則最高可以借8成。另外，未能符合銀行壓力測試的首置人士，亦能申請敘造最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過50%，而申請人在原有的保費之上，需另加15%按揭保險費。
參考資料 – HKMC按揭保險費 ：https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1138/Premium%20Rate%20Sheet_Chi.pdf
留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行會用這數計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長是30年。「每年支付保險費」一欄不用理會（見以下問題）。
舉例一：樓價600萬，做8成按揭，還款期30年，按揭保險費 ＝ 600萬＊80%＊2.15% = $103,200.
舉例二：樓價600萬，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 600萬＊90%＊5% = $270,000.
實際保費少過以上計算，因保費最多可以做6折（見下文）。
請參考以下文章：
- 按揭保險費表睇唔明？一文教晒你如何計算
- 我們在《經濟一週》之專欄：拆解按揭保費四部曲！買樓前先計數免中招
- 我們在《東方日報》之專欄：按揭新政背後 暗藏高額保費開支
想知邊間銀行批得最易、最快，請聯絡我們免費查詢。
問：按揭保險費有分一次性支付，或每年續保支付，邊樣著數？
答：一定是一次性支付，然後可打入貸款額外分30年還（假設貸款期為30年）。其實所謂一次性支付，是銀行代貸款人一次性支付給按保，然後貸款人把保費攤分30年還銀行。如選每年續保性支付，不能有6折，3年內甩按保時不能取回 15％－25％ 保費，變成長遠不著數。請參考此文：
問：透過按揭保險，不同樓價和物業種類最高可以借幾多成？
答：新制下按揭保險可批出的成數如下：
- 1000萬或以下：最高9成，上限為900萬。
- 1200萬或以下：最高8成。
- 如非首置最高8成。
- 新樓選即供不能用按揭保險
- 村屋：和私樓相同標準，但最高8成半。
- 房協二手指定屋苑：9成，任何樓價
- 轉按涉及套現：樓價600萬或以下最高8成
- 轉按甩發展商二按：最高8成。
- 聯名物業甩名：最高8成，但如單名轉單名，最高可9成。
- 換樓先賣後買，賣果層未完成前，按保最高只可批8成。
請參考：
問：香港有幾多間按揭保險公司？保費是不是一樣？
答：有三間：HKMC, QBE, 和 AIG。無論是經那間按保公司，保費都是一樣。選用哪間按保公司不會影響你的利息和現金回贈，因利息和現金回贈是銀行決定，但最終貸款金額（6成以上部份）以及還款年期是按保公司決定。
所有銀行都可以經 HKMC。個別有些銀行可以經 QBE和AIG，但那些銀行會用電腦隨機決定把申請人派去HKMC, QBE, 或 AIG，一般情況下客人都不能自選。
請延伸閱讀以下文章：
問：如何申請按揭保險？
答：按揭保險是經銀行申請。簽了臨約後，到銀行做按揭，如需要借超過6成，銀行會幫你申請按揭保險。有些銀行是先批了6成部份才把申請表上HKMC, 有些銀行則先等 HKMC 批完才批6成部份。
問：按揭保險的批核需時幾長？
答：HKMC 一般一星期左右，如 QBE 可以幾日便完成批核，因 QBE 一般可以在銀行內部批。如果文件唔齊或HKMC覺得需要補文件，審批時間便會更長。留意這只是HKMC批核，未計算銀行部份的批核。銀行部份的批核一般1－2星期，如果是旺季，銀行塞車，可能審批時間會較長，客人如急應向按揭中介查詢那間銀行批得快。另外，因為 2019年施政報告出了新的按揭政策，現時銀行因收到大量的按揭申請，審批時間可能比過往旺季更長，這點客人需要留意。
重要：最近因疫情關係，批核時間比以往長，見過有個案要2個月先批到。因此，建議買樓人士向業主爭取3個月成交期，才好簽臨約，預多點時間申請按揭保險。
申請人可致電 HKMC 查詢批核情況，熱線：2536 0136
問：申請按揭保險需要準備什麼文件？
答：和銀行的6成相比，按揭保險的批核會較嚴，除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。如果沒有稅單，HKMC 便需要申請人解釋沒有稅單的原因。常見可接受的原因包括轉工而過了報稅期、在國內工作回流、之前因某些原因（如分娩）停工等。沒有報稅不是可接受的理由。如沒有稅單，有機會按保公司要求看6個月入息紀錄。
申請文件包括：
- 身份證副本
- 住址證明
- 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單（如支票出糧要支票副本）
- 如果浮動收入，需要6個月糧單
- 其他債務資料，如汽車貸款、私人貸款等
- 如多個一個按揭，需要其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄
請留意：近期因疲情影響環球經濟，銀行收緊按揭。按保可能需要2年稅單紀錄。建議準上車人士先準備好相關入息文件，才簽臨約。
參考北斗星按揭網的文章：
問：如果按揭保險唔批，怎麼辦？
答：如按保唔批，可讓你的 banker 幫你上訴，因此嚴選 banker 很重要。如果 HKMC 唔批，可經 QBE 或 AIG 再試。如果是一手樓花，可申請發展商按揭。
按揭保險只能拒批6成以上部份，就算按保唔批，銀行也可批6成部份。
留意每間按揭保險公司只批一次，如果 HKMC 唔批，就算經另一銀行再上HKMC都不會重批，可以經最初申請HKMC的銀行的banker幫你上訴。
參考北斗星按揭網的文章：
問：同時間申請幾間銀行，會不會增加按保批核機會？
答：不會的，因按保只批一次。只按保拒批，可以上訴或加擔保人再批。但同時間申請幾間銀行，不會增加機會，反而如幾間銀行的申請表資料有出入，會令按保起疑而阻礙批核。參考文章：
問：什麼情況按揭保險會唔批？
答：如果入息是夠計通過，最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性，比如公司是自己或近親開立，或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。如公司真是自己開立，可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告，也可重批。
參考：
第二個常見唔批的原因是首期來源。按保公司需要申請人證明首期來源不是從貸款而來（例如私貸、信用卡現金貸款等），參考北斗星按揭網文章：
另一個常見唔批的原因是按保質疑買入的物業不是自住用途。請參考我們在《東方日報》的文章：
其他可能唔批的情況包括破過產（未解除），信貸評級太低，有犯罪或洗黑錢紀錄等。
近期疫情關係，銀行收緊按揭，以下是一些拒批原因：
- 申請人年齡超過60歲，沒有擔保人
- 申請人被公司放無薪假期（no pay leave）
- 申請人現金出糧
參考我們在《有線電視》的訪問：
問：按揭保險中什麼情況下需要壓力測試？
答：政府放寬按揭成數，同時也為首置人士免卻了壓力測試。但以下情況申請按保，還是要壓力測試：
- 有其他按揭在身（包括車位、工商鋪按揭），或擔保人有其他按揭在身。
- 聯名物業甩名，需要重做按保借8成或9成。
- 轉按用新按揭成數甩發展商二按
- 轉按8成套現（只適用舊按揭成數）
- 換樓先賣後買，但賣果層未完成成交。
留意：雖然按保放寬首置不需要壓測，但有些大銀行都還是要計壓測的。這是因為疫情關係有些銀行加強風險管理。建議上車人士如入息過不到壓測，報多幾間銀行。
參考我們在《香港電台》的訪問：
問：如果過不到壓力測試，按保會不會唔批按揭？
答：如果符合以上條件需要通過壓測，而入息又不能過壓測的話，按保是會唔批按揭。但如果是首置身份買樓，沒有按揭在身以及擔保人沒有按揭，過不到壓力測試不會唔批按揭，只會加保費 10％。但要留意，就算不用過壓力測試，每月供款與入息比率都不能超過 50％。
問：如需要過壓力測試，壓測是怎樣計算？
如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭，供款與入息比率（dsr）上限用 50/60 計算。（即以現在利率計每月供款，dsr不能超過50％，如假設加息2厘，dsr 不能超過60％）
如果本身有按揭或擔保人有按揭的話，用以下指引：
|
供款與入息比率 |
|||
|---|---|---|---|
|
樓價 |
按揭 |
壓測前／ |
|
|
自住 |
任何 |
任何 |
50％／ |
|
自住 |
≤ 8m |
≤ 7成 |
40％／ |
|
>7成 |
35%／ |
||
|
≤ 10m |
≤6成 |
40%／ |
|
|
>6成 |
35％／ |
||
|
>10m |
任何 |
40％／ |
|
|
出租 |
任何 |
任何 |
40％／ |
|
出租 |
任何 |
任何 |
40％／ |
詳情參以下文章：
- 【按揭壓力測試 | 負擔能力】加擔保人、免壓測、佣金花紅點計、供款與入息比率
- 2019 施政報告最新按揭成數懶人包
- 邊間銀行的按揭計算機最好？(含壓力測試功能分析)
- 只得租金收入能不能通過壓力測試？
- 放產假期間做按揭，壓力測試如何計算入息？
問：如入息有佣金、花紅、津貼、無薪假期，按保如何計算壓力測試？
答：請留意，如要借9成按揭，佣金或其他非固定收入是不能計入息，但花紅可以，取兩年平均數。OT 可以計入息，但警務人員和醫務，由於近期社會事件和疫情關係，OT 可能超出底薪很多倍，銀行未必能計足。參考我們在《東方日報》的專欄文章：
請參考此文章：
如果被放無薪假，有機會銀行會拒批，但有些銀行可以計入息，但當浮動收入計算，取6個月平均數。浮動收入是不能申請9成按揭，最高只可以8成。參考我們在《經濟一週》的專欄：
問：如何可以取按揭保費6折或5折？
答：近年因幾間按保公司競爭激烈，大部份客戶都可取6折保費，除非入息太不穩定或信貸評級太低。5折保費很罕見，筆者訪問了很多資深銀行按揭專員，他們也未見過批過5折保費。
請留意，保費如是分期還，須要計算入dsr 或壓力測試中。
參考文章：
問：如果需要擔保人，壓力測試如何計算？
答：請參考這文章：
問：如經按揭保險，還款年期如何計算？
答：最長是30年，但會跟據人齡及樓齡有所調整。人齡是跟銀行，最長是(80-人齡)計算還款期，上限是30年，但按保公司有權用75- 去計算，都要看實際情況而定。樓齡最長用75-樓齡（村屋55－），但有些藍籌屋宛如美孚，由於樓齡已超過50，有機會都可照批30年，但不一定。
要留意，還款期也要跟銀行而定，即如銀行是用70-, 那麼按保部份也最長用70-，應向按揭中介先查詢哪些銀行批的還款期會是最長。
如有擔保人，還款期可以用借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期，但留意有附帶條款，請參考北斗星按揭網這文章：
近期按證對於人齡似乎有收緊跡象，如果貸款人超過60歲，買樓前建議先預批。請參考：
參考此文：
問：連租約物業能不能申請按揭保險？
答：不能。連約物業只能借5成，不能上按保。按保必須是自住或給家人住。
參考北斗星網文章：
問：物業是給家人住，能不能申請按保？
答：可以的，但上限只能借8成，而且家人本身要無物業。如家人本身有物業，按保公司可能需要申請人解釋家人的物業為何不能自住，如該物業需要出租不是未必被按保公司接受。
而且放款後，按保公司會定期調查該家人是不是持續在該物業居住。
HKMC對於自住用途審批嚴謹，參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章：
問：如有按揭在身，按揭成數是不是要招減一成？
答：如經按揭保險，就算有按揭在身，也可借足9成，但保費會貴一點。
參考：
多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。
閱讀我們在頭條日報的相關文章：
留意如有按揭在身，供款與入息比率上限有調整：
問：按揭保險費可不可退款？
答：可以的。如果樓價升了，3年內可轉按6成，退回 15％ 保費，參考我們在蘋果日報和都市日報的文章：
問：如經按揭保險，物業之後能不能出租？
答：不能，按揭保險只容許物業是自住。成交後，按保公司定期會調查物業是不是自住，要申請人聲明及提供水電煤證明。如是經HKMC, 由於是政府機構，如虛假聲明是刑事罪行，大家要留意。
參考北斗星按揭網文章：
就算物業已升了很多，原本的按保已形同虛設，但仍不可出租，否則可能會被罰款。參考我們在《東方日報》的專欄：
問：按揭回贈要扣減貸款額，按保公司會如何處理？
答：跟據金管局條例，如現金回贈超過 1％，需扣減貸款額，不論該回贈是從銀行或按揭中介而來。舉個例子，如樓價600萬，想借8成，銀行現金回贈 1.8%, 按揭中介回贈 0.3%, 如全取這 2.1% 回贈，就不能借足8成，而只能借480萬減回贈金額，然後銀行及中介在成交後再提供現金回贈。其實是借少了幾萬，但還也還少幾萬，沒有蝕底的，可以視作是儲錢。
HKMC 的申請表上需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。銀行的回贈不用填寫因銀行會報給 HKMC 的。收取中介回贈不會影響批核及利率。
參考北斗星網的文章：
關於按揭回贈，在按保下的計算方法：
