【2022居屋揀樓】冠山苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)

冠山苑揀樓
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冠山苑位於高山劇場門口,屬頂級的34何文田校網(與近期的啟欣苑、啟朗苑相同),如位於對面馬路就成了35校網,正所謂差之毫釐。由冠山苑前往屯馬線土瓜灣站,只需約3分鐘路程,中間只需經過兩次行人過路線,是今期最接近港鐵站的屋苑之一。

在位置、校網優勢下,這屋苑看似無懈可擊,可惜的是冠山苑最大單位亦只有447平方呎,稍熟居屋的讀者反而會覺得奇怪,這呎數剛介乎常見380平方呎的一房及480平方呎的兩房單位之間,實際原因是部份冠山苑單位設有減音露台,主要是面向漆咸道北的單位,這個447呎就是一房單位加減音露台的面積。家庭客選一房單位並不能滿足長遠需要,即使位處何文田校網也看不到對相關用家有多大用處。

冠山苑景觀

冠山苑1至4及12至15室西望高山道公園及高山劇場。7及8室一個向北一個向南,基本就是樓景與馬路景。

5、6、9至11室向東,極低層單位直望漆咸道北天橋,低層約8樓以下單位望對面舊樓。以左右兩幢23及26層高的利榮大廈及富怡閣比較,有36層高的冠山苑12樓以上向東單位應已可望到海景、遠眺九龍灣至觀塘一帶。

不過現時附近大部份建築都屬於舊樓,預期將陸續重建,冠山苑海景單位的景觀變數甚大。

1. 冠山苑與漆咸道北天橋屬「握手位」 (Google 街景圖)
圖1. 冠山苑與漆咸道北天橋屬「握手位」 (Google 街景圖)
Google Earth 立體街景 (冠山苑向西山景)
圖2. Google Earth 立體街景 (冠山苑向西山景)
3 Google Earth 立體街景 (冠山苑向東海景)
圖3. Google Earth 立體街景 (冠山苑向東海景)

3、4、14及15一房

屋苑3、4、14及15一房單位向西望高山劇場及高山道公園。這段高山道沒有巴士線,只有小巴往來,環境相當清幽。

5及6室一房

屋苑5及6室一房單位向東望漆咸道北、土瓜灣舊樓及維港景觀,不過這區舊樓,在可見將來重建的機會甚大,海景並不保證。另外,漆咸道北往來交通繁忙,是今期居屋中,受交通噪音最大影響的選擇。與上述向西望高山道單位比較,一個向東加交通噪音加非永久保證海景、另一個向西公園景,實在難以取捨。要注意的是,冠山苑本身有一個平台花園,有助最低層單位遮擋著漆咸道北的交通噪音,因此,最低兩三層單位接收到的噪音反而會比中層單位較少。

冠山苑座向
圖4. 冠山苑座向

戶型分佈 (總數495個)

0a 開放式無減音露台 0b 開放式有減音露台 1a 一房無減音露台 1b 一房有減音露台
132 99 132 132

冠山苑消耗表

筆者製作了冠山苑預計銷售熱度的的消耗表,估計最受歡迎的單位依次金 >銀>銅,買家可用作參考。

冠山苑揀樓 消耗表
冠山苑揀樓 消耗表

子非魚

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