【刊登於第1962期經濟一週】利用按揭財技將物業一個變兩個,一般操作是將物業加按套現,再以配偶名義購買第二個單位。在香港，持有 「磚頭」是王道,人生理財規劃有需要「儲樓」,故應把握樓價上升週期,把物業「一開二」。
假如業主本身入息是足夠通過銀行壓力測試,轉按時應該借盡按揭成數。
物業估價愈高,套現便愈多。但有甚麼方法轉按時可以拉高或提升估價?筆者將會講解幾招秘訣。
招式一:尋找估價行最多的銀行
銀行是根據估價行評估物業價值,有些只用一間估價行,有些用數間,甚至十幾間。銀行合作估價行愈多,拉高估價機會便愈大。
計算物業價值並非只有一條公式,十幾間估價行中,只要有一至兩間估價與客人意向價不謀而合,銀行便能用該價,作為樓價去計算按揭成數。
業主轉按到這些合作估價行較多的銀行,再找相熟按揭專員協助「quote盡」價格,是物業「一開二」 的成敗關鍵。
招式二:留意近期屋苑高成交價
銀行估價參考歷史成交價,少不免有些許滯後, 儘管報紙已報道某些單位破頂成交,但銀行估價普遍未能及時反映,屋苑同類單位估價可能仍未到位。
業主可以如何拆解?方法是做土地查冊(land Search),查閱該破頂成交單位是在哪一間銀行獲批按揭,而這間銀行估價定必計入該屋苑破頂成交因素, 將滯後影響減至最低,估價必然是最高。
招式三:留意近親轉讓成交
屋苑偶然有些低市價成交個案會影響業主單位估 價,很多時都是內部轉讓,例如父母將物業「轉名」 給子女;或是聯名業主為了慳印花稅而「甩名」。
估價行估價時,由於不能確定低市價成交是不是 因為「轉名」所致,一般會持保守態度,仍會納入作估價參考,導致估價偏低。
這時候,業主如果主動查冊,並查出低市價成交源於內部轉讓,把資料轉交銀行按揭專員,向估價行爭取較高估價,往往可得償所望。
如何從查冊得知成交是不是「轉名」?如果是聯名單位「甩」一個名,容易從查冊中發現。
不過,如果是A君轉給近親B君,則因內部轉讓在律師樓,一般是直接做轉讓契,而不會有買賣合約註入土地註冊處,因此查冊見有轉讓契而沒有買賣合約, 便可知這是「轉名」交易。
招式四:提高租值可谷大估價
如果持有的是出租物業,提高租值有助谷大估價。這是因為估價行,除了採用「直接比較法」(即比較同類成交) 作為估價外,也可用「投資估價法」作為評估。
「投資比較法」是利用租金作為評估樓價,因此 一份高租金的租約並已打釐印,把這份租約交給估價行,有助爭取較高估價。
另外裝修和維修可以增加物業價值。如果單位曾經豪裝並添置名貴傢俱,轉按時不妨拍照交予估價行,以爭取略高估價。
例如曾豪裝80萬元,假設估價行打五折,便能把 估價提升40萬元,六成按揭可以套多24萬元,便相當不錯。
子非魚
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