上星期六東方日報《港樓升幅不再癲 疫前跌出全球50強》，最吸引眼球的當然是標題中指出香港樓巿似有回落之勢。不過細看內文，原來香港樓巿升幅跌至4.7%，而不是錄得下跌，無樓一族上車仍然遙遙無期。
2019年投資回報最高城巿
文中末段指出「由於過去一年俄羅斯盧布升值，使聖彼得堡成為中國境外置業投資回報最高城市，回報率達31.1%。」。在該文章的列表中見到，聖彼得堡樓價升幅是14.2%，其餘升幅相信是來自匯率。
參考HKD24.hk 網站的匯率走勢，在2019年1月1日，港元兌俄羅斯盧布為每1港元兌8.84盧布， 在2020年1月1日為每1港元兌7.94盧布，期間俄羅斯盧布兌港元升幅為11.3%。將匯率升幅乘上樓價升幅只是27.1%，與結論的31.1%有點差距。
筆者Google 文中的資料出處「胡潤研究院」，相信屬內地機構「胡潤百富」旗下，似乎計算各地樓巿投資回報時是用人民幣為準。筆者將期內港元兌人民幣錄得約1.7%升幅加進去，與報導中的31.1%回報仍有點距離，這差異可能是匯率取樣日及把租金回報算進去的分野。
樓巿與匯率
在HKD24.hk 網站可繪制匯率走勢圖，假如以俄羅斯盧布兌港元為基準，會發現原來俄羅斯盧布的波幅相當驚人。2018年俄羅斯盧布經歷了兩次斷崖式的大跌，分別在4月初的約7.3俄羅斯盧布兌1港元，在兩星期內大跌至8.1及；同年8月初的時候亦在兩星期內由8俄羅斯盧布兌1港元大跌至8.7，兩次均錄得約10%的跌幅。
在2019年1月1日，俄羅斯盧布剛跌至近三年谷底位置，然後徐徐上升，而剛好2019年底的俄羅斯盧布匯率也處於接近全年最高位。因此，在2019年「聖彼得堡成為中國境外置業投資回報最高城市」的結果，部份原因是來自匯率取樣點巧合地處於升幅最大之時。
圖1. 俄羅斯盧布兌港元走勢圖(2017至2020)，圖片截取自HKD24.hk 網站
匯率對於Full paid 購入單位投資回報的影響
筆者在頭條日報專欄 《非魚論巿》《投資角度看投資移民(三)》一文中列舉了一些樓價與匯率升跌之間，對於投資回報的影響。
對於full paid 購入單位，由於購入時已全數兌換當地貨幣，匯率升跌的一分一毫也會反映在回報上。因此，回報率的計算方法很簡單，只需計算樓價升值(及其他收益)乘上匯率升值便可。運用這個計算方法，可得出接近東方日報的報導中「由於過去一年俄羅斯盧布升值，使聖彼得堡成為中國境外置業投資回報最高城市，回報率達31.1%。」的結論。
由於俄羅斯盧布的匯率波幅甚大，不同時期購入單位，並以當時匯率找數，對於投資回報的影響甚鉅。
假如在2018年中以full paid購入單位，當時(7月1日)的俄羅斯盧布兌港元匯率是8.03，與2020年1月1日的7.94接近。如果當時樓價與2019年1月1日相同，這筆投資回報便只剩2019年整年的樓價升幅14.2%及租金回報部份。假如不幸地稍早於2018年2月27日時以匯率最高位7.11兌換俄羅斯盧布，與2020年1月1日的匯率計蝕幅達10.5%，樓價的升幅大部份被匯率下跌蠶食了。
Full paid 購入俄羅斯盧布
| 購入日期 | 27/02/18 | 01/07/18 | 01/01/19 |
|
|---|---|---|---|---|
| 俄羅斯盧布 | 港元計價 | 港元計價 | 港元計價 |
|
| 購入時滙率 | 7.11 | 8.03 | 8.84 |
|
| 樓價 | 10,000,000 | $1,406,470 | $1,245,330 | $1,131,222 |
| 售出後獲得資金 | 11,420,000 | $1,438,287 | $1,438,287 | $1,438,287 |
| 利潤 | 1,420,000 | $31,817 | $192,957 | $307,065 |
| 回報率 | 14.2% | 2.3% | 15.5% | 27.1% |
匯率對於有按揭單位投資回報的影響
假如購入單位時有申請按揭，期間的匯率轉變，對於整筆投資的回報率有一定的影響。筆者分別以以下條件模擬了數個情境。
- 分別以2018年2月27日匯率最高位、2018年7月1日、2019年1月1日及一個模擬個案的匯率計算購入價、首期及供款按揭的情況(圖1至以上表格)。
- 所有單位均在2020年1月1日售出單位，樓價升幅同樣假定為14.2%。
- 單位以八成按揭購入，假設供款25年，按揭利率3%，期間的供款以購入日與售出日的匯率中間數計算。
- 純以買賣價計算回報率，所以不計算期間的雜費、租金、稅項、管理及維修費等。
個案1. 八成按揭購入(俄羅斯盧布最高位)
| 購入日期 | 27/02/18 | ||
|---|---|---|---|
| 俄羅斯盧布 | 兌換率 | 港元 |
|
| 首期(RUB) | 2,000,000 | 7.11 | $281,294 |
| 期間供本 | 424,095 | 7.53 | $56,358 |
| 期間供息 | 448,454 | 7.53 | $59,595 |
| 淨開支 | $397,247 |
||
| 售出時尚餘本金 | 7,575,905 | 7.94 | $954,144 |
| 售價 | 11,420,000 | 7.94 | $1,438,287 |
| 售出後獲得資金 | 3,844,095 | 7.94 | $484,143 |
| 利潤 | $86,896 |
||
| 回報率 | 21.9% |
個案2. 八成按揭購入(俄羅斯盧布中間位)
| 購入日期 | 01/07/18 | ||
|---|---|---|---|
| 俄羅斯盧布 | 兌換率 | 港元 |
|
| 首期(RUB) | 2,000,000 | 8.03 | $249,066 |
| 期間供本 | 329,818 | 7.99 | $41,305 |
| 期間供息 | 353,047 | 7.99 | $44,214 |
| 淨開支 | $334,584 |
||
| 售出時尚餘本金 | 7,670,183 | 7.94 | $966,018 |
| 售價 | 11,420,000 | 7.94 | $1,438,287 |
| 售出後獲得資金 | 3,749,818 | 7.94 | $472,269 |
| 利潤 | $137,685 |
||
| 回報率 | 41.2% |
個案3. 八成按揭購入(俄羅斯盧布低位)
| 購入日期 | 01/01/19 | ||
|---|---|---|---|
| 俄羅斯盧布 | 兌換率 | 港元 |
|
| 首期(RUB) | 2,000,000 | 8.84 | $226,244 |
| 期間供本 | 443,092 | 8.39 | $52,812 |
| 期間供息 | 467,394 | 8.39 | $55,708 |
| 淨開支 | $334,765 |
||
| 售出時尚餘本金 | 7,556,908 | 7.94 | $951,752 |
| 售價 | 11,420,000 | 7.94 | $1,438,287 |
| 售出後獲得資金 | 3,863,092 | 7.94 | $486,536 |
| 利潤 | $151,771 |
||
| 回報率 | 45.3% |
個案4. 八成按揭購入模擬情況(購入一年，樓價上升20%，匯率下跌20%)
| 俄羅斯盧布 | 兌換率 | 港元 |
|
|---|---|---|---|
| 首期(RUB) | 2,000,000 | 6.35 | $314,961 |
| 期間供本 | 443,092 | 7.15 | $62,014 |
| 期間供息 | 467,394 | 7.15 | $65,415 |
| 淨開支 | $442,390 |
||
| 售出時尚餘本金 | 7,556,908 | 7.94 | $951,752 |
| 售價 | 12,000,000 | 7.94 | $1,511,335 |
| 售出後獲得資金 | 4,443,092 | 7.94 | $559,583 |
| 利潤 | $117,193 |
||
| 回報率 | 26.5% |
有按揭單位的投資回報率
成本方面，投資年期越長，供款金額越大，累積投入的資金便越多，及；在不同時間，因應當時匯率，所投入的實際資金成本將有所影響。
當計算回報率時，由於投入的資金只佔整筆樓價的一部份，在投資槓桿下，樓價升跌對於回報率的影響比full paid 單位影響大得多。簡單來說，假如以8成按揭購入單位，收樓後立刻加價1成賣出，回報率便是50%了 ( 樓價1成的利潤 / 樓價2成的首期 )。
在列舉的4個個案中，個案1與個案4，雖然匯率錄得下跌，個案4的匯率下跌幅度甚至與樓價上升幅度一樣。不過，由於只支付了樓價兩成的首期及供款等，樓價升幅有14.2%及20%時，投資回報已非常可觀，所以即使售樓後，以下跌的匯率兌回港幣，也錄得可觀的回報率。
各種情況下的投資回報率(已計算期間3%的供款利息及投入的本金作為成本)
| 個案1 | 個案2 | 個案3 | 個案4 | |
|---|---|---|---|---|
| 購入日期 | 27/2/2018 | 1/7/2018 | 1/1/2019 | 模擬個案 |
| 持有年期 | 1年10個月 | 1年6個月 | 1年 | 1年 |
| 樓價升幅 | 14.2% | 14.2% | 14.2% | 20% |
| 匯率變化 | -10.5% | +1.1% | +11.3% | -20% |
| 投資回報率(以淨開支計) | 21.9% | 41.2% | 45.3% | 26.5% |
子非魚
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