投資移民回報實例: 樓巿與匯率影響

投資移民回報 樓巿與匯率的影響
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上星期六東方日報《港樓升幅不再癲 疫前跌出全球50強》,最吸引眼球的當然是標題中指出香港樓巿似有回落之勢。不過細看內文,原來香港樓巿升幅跌至4.7%,而不是錄得下跌,無樓一族上車仍然遙遙無期。

2019年投資回報最高城巿

文中末段指出「由於過去一年俄羅斯盧布升值,使聖彼得堡成為中國境外置業投資回報最高城市,回報率達31.1%。」。在該文章的列表中見到,聖彼得堡樓價升幅是14.2%,其餘升幅相信是來自匯率。

參考HKD24.hk 網站的匯率走勢,在2019年1月1日,港元兌俄羅斯盧布為每1港元兌8.84盧布, 在2020年1月1日為每1港元兌7.94盧布,期間俄羅斯盧布兌港元升幅為11.3%。將匯率升幅乘上樓價升幅只是27.1%,與結論的31.1%有點差距。

筆者Google 文中的資料出處「胡潤研究院」,相信屬內地機構「胡潤百富」旗下,似乎計算各地樓巿投資回報時是用人民幣為準。筆者將期內港元兌人民幣錄得約1.7%升幅加進去,與報導中的31.1%回報仍有點距離,這差異可能是匯率取樣日及把租金回報算進去的分野。

樓巿與匯率

在HKD24.hk 網站可繪制匯率走勢圖,假如以俄羅斯盧布兌港元為基準,會發現原來俄羅斯盧布的波幅相當驚人。2018年俄羅斯盧布經歷了兩次斷崖式的大跌,分別在4月初的約7.3俄羅斯盧布兌1港元,在兩星期內大跌至8.1及;同年8月初的時候亦在兩星期內由8俄羅斯盧布兌1港元大跌至8.7,兩次均錄得約10%的跌幅。

在2019年1月1日,俄羅斯盧布剛跌至近三年谷底位置,然後徐徐上升,而剛好2019年底的俄羅斯盧布匯率也處於接近全年最高位。因此,在2019年「聖彼得堡成為中國境外置業投資回報最高城市」的結果,部份原因是來自匯率取樣點巧合地處於升幅最大之時。

圖1. 俄羅斯盧布兌港元走勢圖(2017至2020),圖片截取自HKD24.hk 網站

匯率對於Full paid 購入單位投資回報的影響

筆者在頭條日報專欄 《非魚論巿》《投資角度看投資移民(三)》一文中列舉了一些樓價與匯率升跌之間,對於投資回報的影響。

對於full paid 購入單位,由於購入時已全數兌換當地貨幣,匯率升跌的一分一毫也會反映在回報上。因此,回報率的計算方法很簡單,只需計算樓價升值(及其他收益)乘上匯率升值便可。運用這個計算方法,可得出接近東方日報的報導中「由於過去一年俄羅斯盧布升值,使聖彼得堡成為中國境外置業投資回報最高城市,回報率達31.1%。」的結論。

由於俄羅斯盧布的匯率波幅甚大,不同時期購入單位,並以當時匯率找數,對於投資回報的影響甚鉅。

假如在2018年中以full paid購入單位,當時(7月1日)的俄羅斯盧布兌港元匯率是8.03,與2020年1月1日的7.94接近。如果當時樓價與2019年1月1日相同,這筆投資回報便只剩2019年整年的樓價升幅14.2%及租金回報部份。假如不幸地稍早於2018年2月27日時以匯率最高位7.11兌換俄羅斯盧布,與2020年1月1日的匯率計蝕幅達10.5%,樓價的升幅大部份被匯率下跌蠶食了。

Full paid 購入俄羅斯盧布

購入日期 27/02/1801/07/18
01/01/19
俄羅斯盧布港元計價
港元計價
港元計價
購入時滙率7.11
8.038.84
樓價
10,000,000
$1,406,470
$1,245,330
$1,131,222
售出後獲得資金
11,420,000
$1,438,287
$1,438,287
$1,438,287
利潤
1,420,000
$31,817
$192,957
$307,065
回報率
14.2%
2.3%
15.5%
27.1%

匯率對於有按揭單位投資回報的影響

假如購入單位時有申請按揭,期間的匯率轉變,對於整筆投資的回報率有一定的影響。筆者分別以以下條件模擬了數個情境。

  1. 分別以2018年2月27日匯率最高位、2018年7月1日、2019年1月1日及一個模擬個案的匯率計算購入價、首期及供款按揭的情況(圖1至以上表格)。
  2. 所有單位均在2020年1月1日售出單位,樓價升幅同樣假定為14.2%。
  3. 單位以八成按揭購入,假設供款25年,按揭利率3%,期間的供款以購入日與售出日的匯率中間數計算。
  4. 純以買賣價計算回報率,所以不計算期間的雜費、租金、稅項、管理及維修費等。

個案1. 八成按揭購入(俄羅斯盧布最高位)

購入日期
27/02/18
  
俄羅斯盧布
兌換率
港元
首期(RUB)
2,000,000
7.11
$281,294
期間供本
424,095
7.53
$56,358
期間供息
448,454
7.53
$59,595
淨開支
$397,247
售出時尚餘本金
7,575,905
7.94
$954,144
售價
11,420,000
7.94$1,438,287
售出後獲得資金
3,844,095
7.94
$484,143
利潤
$86,896
回報率
21.9%

個案2. 八成按揭購入(俄羅斯盧布中間位)

購入日期
01/07/18
  
俄羅斯盧布
兌換率
港元
首期(RUB)
2,000,000
8.03
$249,066
期間供本
329,818
7.99
$41,305
期間供息
353,047
7.99
$44,214
淨開支
$334,584
售出時尚餘本金
7,670,183
7.94
$966,018
售價
11,420,000
7.94
$1,438,287
售出後獲得資金
3,749,818
7.94
$472,269
利潤
$137,685
回報率
41.2%

個案3. 八成按揭購入(俄羅斯盧布低位)

購入日期
01/01/19
  
俄羅斯盧布
兌換率
港元
首期(RUB)
2,000,000
8.84
$226,244
期間供本
443,092
8.39
$52,812
期間供息
467,394
8.39
$55,708
淨開支
$334,765
售出時尚餘本金
7,556,908
7.94
$951,752
售價
11,420,000
7.94$1,438,287
售出後獲得資金
3,863,092
7.94
$486,536
利潤
$151,771
回報率
45.3%

個案4. 八成按揭購入模擬情況(購入一年,樓價上升20%,匯率下跌20%)

 俄羅斯盧布
兌換率
港元
首期(RUB)
2,000,000
6.35
$314,961
期間供本
443,092
7.15$62,014
期間供息
467,394
7.15
$65,415
淨開支
$442,390
售出時尚餘本金
7,556,908
7.94
$951,752
售價
12,000,000
7.94
$1,511,335
售出後獲得資金
4,443,092
7.94
$559,583
利潤
$117,193
回報率
26.5%

有按揭單位的投資回報率

成本方面,投資年期越長,供款金額越大,累積投入的資金便越多,及;在不同時間,因應當時匯率,所投入的實際資金成本將有所影響。

當計算回報率時,由於投入的資金只佔整筆樓價的一部份,在投資槓桿下,樓價升跌對於回報率的影響比full paid 單位影響大得多。簡單來說,假如以8成按揭購入單位,收樓後立刻加價1成賣出,回報率便是50%了 ( 樓價1成的利潤 / 樓價2成的首期 )。

在列舉的4個個案中,個案1與個案4,雖然匯率錄得下跌,個案4的匯率下跌幅度甚至與樓價上升幅度一樣。不過,由於只支付了樓價兩成的首期及供款等,樓價升幅有14.2%及20%時,投資回報已非常可觀,所以即使售樓後,以下跌的匯率兌回港幣,也錄得可觀的回報率。

各種情況下的投資回報率(已計算期間3%的供款利息及投入的本金作為成本)

 個案1個案2個案3個案4
購入日期27/2/20181/7/20181/1/2019模擬個案
持有年期1年10個月1年6個月1年1年
樓價升幅14.2%14.2%14.2%20%
匯率變化-10.5%+1.1%+11.3%-20%
投資回報率(以淨開支計)
21.9%41.2%45.3%26.5%

子非魚

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