新居屋揀樓 2019 攻略 – 凱德苑

新居屋揀樓 2019 攻略 凱德苑
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凱德苑 位於長沙灣發祥街西5號,附近被學校及公用設施包圍,最接近的港鐵站是西鐵、東涌線轉線站南昌站,但步行至荃灣線長沙灣站亦不算遠。

連結: 房委會凱德苑簡介

以2018居屋銷售情況參考,啟德啟朗苑的去貨速度比凱樂苑快得多,主要原因相信是啟朗苑的校網、與港鐵站的距離與將來附近發展較好。相信情況與今期冠德苑跟凱德苑的去貨速度差別類似。

凱德苑位置
圖1. 凱德苑位置

屋苑景觀

以巿區盤來說,凱德苑的景觀算中規中距,優勢與缺點也是被學校和政府機構包圍,這類建築物被重新規劃及重建的機會少,可預期景觀不變。

圖2.凱德苑佈局
圖2.凱德苑佈局

東北面

根據Google map 及地理資訊地圖,貼近屋苑東北面的是發祥街遊樂場,但根據凱德苑的發展項目的布局圖,項目東北面範圍已貼著英華街,相信該球場將會被收回成為項目的一部份。筆者未有時間到現場視察。因預計關鍵日期是2020年10月31日,而凱德苑在該範圍主要是設置園境區,按進度現時需開始設置地基及地底設施舖設工程。如準買家有興趣的話,可以到現場視察。

在英華街另一邊是渠務署長沙灣污水泵房,筆者相信即使該設施盡力覆蓋污水缸及除臭等設施,也難免會有部份臭味洩漏,買家應注意。

污水泵房後方是通州街上方的西九龍走廊,汽車流量極高,直接正對該公路的單位是13至15室。但可能與公路有點距離的關係,該些單位並沒有設置任何減音設備(在樓書上15室旁的是鋼筋混凝土牆而不是5室旁的減音牆)。

東 / 東南面

屋苑東 / 東南面是聖瑪加男女英文中小學,主樓大約是住宅是10層。凱德苑向東北、東或東南面的單位都會面向該學校。不過由於屋苑內園是兒童遊樂場及通車場的通風塔,與學校緩衝了一定距離。對於日間在家的人來說,面對學校是一個噪音源。但一般人來說,夜晚不會發出噪音的學校反而是一個優點。況且,操場在學校的另一邊,相信已阻隔了部份噪音。

在聖瑪加男女英文中小學後方便是西九龍裁判法院,樓高大約等於住宅的30層左右,凱德苑向 東北的單位都必定望到(13至15室幾乎正對)。如篤信風水的話,面向警署或司法機關都對屋主不利,易惹官非,不過老套的話,信則有不信則無。假如購買13至15室的話,購買低層單位面向學校也許是較好的選擇。

西南面

屋苑西南面是深旺道,汽車流量相對於西九龍走廊及西九龍公路來說少得多,16至20室裝置了減音窗以消減交通噪音。在香港,首個應用減音窗的公營房屋項目是新蒲崗景泰苑,筆者在Youtube 分別找到房委會的官方片段及蘋果動新聞的住戶訪問,讀者可參考一下。

在深旺道的另一邊,將會興建公屋海達邨,相信已遮檔了凱德苑大部份景觀。有幸有不幸,因為該公屋群遮檔了公路噪音,向該方向的凱德苑單位的噪音問題應不會太嚴重。另外,海達村地盤的西端是綜合政府大樓,樓高八層,連頂部的設施大約是一般住宅大廈的10至12層高,凱德苑的中高層單位不會受到此大樓遮擋景觀。

蘋果動新聞 HK Apple Daily

  • 發佈日期:2018年2月26日
  • 綠置居裝無用「減音窗」 原來有苦衷!

HKHousingAuthority

  • 發佈日期:2018年3月11日
  • 減音窗設計及應用

西北面

屋苑西北面現時是潤發貨倉,在規劃署網站內找到了有關的改劃申請,根據現時的資料,該地段將興建不多於45層住宅。就現有的圖則看來,會遮擋了凱德苑的大部份景觀。

連結: 規劃署網站關於現時潤發倉的改劃申請

潤發倉改劃申請
圖3. 潤發倉改劃申請

座向景觀平面圖

將凱德苑、屋苑西北面的潤發倉發展(未有正式定案,但似乎現時方案跟圖中的差不多)及西南面海達村的規劃圖放在一起,便對整體景觀有較明確的了解,下圖4是凱德苑的座向及景觀平面圖。

屋苑1至3室及21室向西,由於由於角度問題,1及21 室不會望到潤發倉新發展的建築物,前方在海達村旁是一座大約等於凱德苑12樓高的建築綜合大樓,有助阻隔西九龍公路的噪音。2室會受到潤發倉新發展的少許遮擋,3室則會被潤發倉新發展擋去大部份景觀。以上4個單位都會受到深旺道的噪音影響。

4室向東望向污水泵房、中小學及法院,中高層景觀尚算開揚,假如不相信風水受到法院影響及污水泵房的潛在臭味問題,本來這是本屋苑四個兩房單位之中景觀最好的。

5至12室向東南,直望兩間學校,大約10樓以上的景觀會較開揚。

13至15至向東北望內園,直望污水泵房及斜望法院,低層單位同時受到東南面的學校遮擋景觀,而造成冬天光線不足的情況。中高層單位會望到法院,也會有些風水問題。

16至20室直望海達村,海達村兩座之間的夾縫非常窄,這個方向幾乎沒景觀可言了,亦會受到深旺道的噪音影響。

座向及景觀平面圖
圖4. 座向及景觀平面圖

各座戶型分佈

凱德苑提供無房、一房及兩房戶型,總括來說共有六種不同設計。詳細戶型介紹,可以參考《2019新居屋巡禮(二) –凱德苑》。

戶型分佈表

無房一房無減音窗一房有減音窗一房轉角兩房左右房兩房單邊房
783102313911739

消耗表

筆者根據座向製作了一個消耗表,由於凱德苑附近的景觀主要都是巿景,看來東南面的學校景較有保証之餘,中高層單位總算有個遠樓景。

凱德苑消耗表
圖5. 凱德苑消耗表

子非魚

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