新居屋揀樓 2019 攻略 – 尚文苑

尚文苑 新居屋揀樓 2019 攻略
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尚文苑 位於德士古道69號,假如從機場或葵青區前往沙田,過了德士古道旁的工廠區,右邊第一幢住宅便是,可說是大嶼山與葵青區往返沙田的必經之路,可想而知,該路段的汽車流量有多驚人。

房委會尚文苑簡介

尚文苑屬單幢式,提供342個286至322平方呎無房、114個373至381平方呎一房及38個459平方呎的兩房單位,總共494個單位。售價介乎1,770,900至3,539,000元之間,實用呎價介乎6200元至7700元左右。

以相同大小單位的去貨速度計,筆者估計尚文苑會比凱德苑快一點,因為尚文苑比較貼近人口密集的舊住宅區,將來的生活配套會比較齊全。

尚文苑位置
圖1. 尚文苑位置

詳細景觀

基本上,尚文苑全無景觀可言,四面盡是建築物或山坡,面對德士古道單位還要受到交通噪音的影響。

圖2. 尚文苑發展項目的布局圖
圖2. 尚文苑發展項目的布局圖

座向分析:東北面

屋苑向東北是1室及2室的客廳,與德士古道平衡,直望大約等住宅12層高的聖公會荊冕堂,中間是屋苑自己的停車場。該方向其實也側望德士古道及德士古道天橋,會受到一定的噪音滋擾。

座向分析:東南面

屋苑東南面,即6至13室的客廳,望向屋苑旁的山坡。根據大廈公契的平面圖顯示,屋苑地下、一樓及二樓屬公共設施及室內園景區。在三樓平台亦有園景區。在Google 街景見到剛收地盤時的情況,屋苑三樓園境平台大約是Google 街景中見到的木棚架頂位置。估計大約7至8樓單位仍然是近山坡景,視野比較狹窄。另外,三樓電梯大堂出三樓園境平台有幾條斜路,未有標示向上斜還是向下斜,未能得知三樓住宅比園境平台高或矮,會影響3樓單位的私隱度。

屋苑東南面的山坡
圖3. 屋苑東南面的山坡

座向分析:西南面

屋苑沒有正式向西南的單位,而位於屋苑西南面的是荃灣工廈區,也會見到2014居屋尚翠苑,還有的就是德士古道及德士古道天橋。

座向分析:西北面

緊貼屋苑西北面的是德士古道及德士古道天橋,該路段是大嶼山與葵青區往返沙田的必經之路,全日的汽車流量也極大。可以想像來自該路段的交通噪音非同少可。面向德士古道的1至5室都設有減音窗。在德士古道另一邊,算是荃灣巿的邊陲,基本都是住宅群及工業大廈。

各座戶型分佈

尚文苑提供無房、一房及兩房戶型。

無房單位共有342個,分別為38個有玄關無房(1室)、152個有減音窗無房(2至5室)及152個無減音窗無房單位(8至11室),實用面積介乎286至322平方呎之間。

一房單位共有114個,實用面積373至381平方呎,分別為7、12及13室,全部向東南。低層面向山坡,高層向大窩口村。

只有6號室屬兩房設計,共有38個459平方呎的兩房單位。

單位詳細間格可參考《2019新居屋巡禮(三) –尚文苑》

尚文苑戶型分佈表

有玄關無房有減音窗無房無減音窗無房一房兩房
3815215211438

座向景觀平面圖

尚文苑四周的地段都已發展,有山坡、公路、樓景等,可幸的是該處屬於舊區,建築物不高,除了座向東南面對山上的大窩口邨的單位外,尚文苑25樓以上單位,應有開揚的景觀。

1號室向北,底層正對聖公會荊冕堂,大約等於尚文苑12樓高,後方是舊區及大窩口村(藍色部份),建築物高度都不太高及不像現時的屏風樓,高層景觀開揚。要注意的是德士古道的車輛嘈音。

2至5室向西北,對面是東亞花園及後面的富麗花園(黃色部份),樓高二十層左右,計及商場及設施高度,尚文苑25樓以上單位的景觀便較有保障。這幾個單位亦要注意德士古道的車輛嘈音。

6至13室向東南,低層戶將會面向土坡,由於山坡距離近(圖中紫色部份),看來亦不會有綠化,低層戶可說是面壁了。按道理,6號室位處單邊,在設計階段有條件將窗戶設在面向東北一方,中層單位已可享更開揚的景觀。大約12樓以上,便會高於山坡對望山上的大窩口村,景觀稍為遠一點。

座向景觀平面圖
圖4. 座向景觀平面

消耗表

尚文苑位處舊區,附近盡是樓景、馬路景,所以筆者除了在兩房單位給與較高評分外,其餘單位的評分都會偏低。

圖5-消耗表
圖5-消耗表

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