很多舊樓,尤其唐樓,業主都會把物業出租做「樓上鋪」,比如中醫、腳底按摩等。買這種樓上鋪做唔做到按揭的呢?
很多時地產經紀會告訴你,那樓上鋪是「商住契」,因此做按揭不成問題,因沒有違反土地用途。大家如要知物業用途,最簡單的方法是上差餉物業估價署查冊,費用$9,網址如下:
https://www.rvdpi.gov.hk/epayment/public/pihHome.do
以下是樣本:
從上面樣本可見,這大廈的契雖然是「商住契」,但其實商住意思是地下至三樓是商,四樓及以上是住,而當中沒有一個單位既可「商」亦可「住」。甚少大廈的許可用途既可商亦可住。
差餉物業估價署的紀錄未必是最準確,大家也可到屋宇署百樓圖網買op和平面圖:
https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/BRAVO-online-building-records/index.html
住宅契但做樓上鋪可能唔批按揭
如果許可用途是住宅,但租客做了樓上鋪,理論上是違反了土地用途,大部份銀行如知道的話不會批按揭。個別細銀行可能肯批,但利息會貴。
有些很舊的唐樓會有機會地契內沒有寫明許可用途(即沒有說明是domestic還是non-domestic),如果是這種樓,就算做了樓上鋪,銀行審批按揭時都可能較有彈性。
有一點值得思考,筆者也想不通:假設地契沒有寫明許可用途,而租客做了樓上鋪,那麼按揭成數應是6成(當住宅計)還是4成(當工商計)?
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- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄,包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目:「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送,平均收視率16點
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
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