樓上鋪及商住契按揭

樓上鋪及商住契按揭
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很多舊樓,尢其唐樓,業主都會把物業出租做「樓上鋪」,比如中醫、腳底按摩等。買這種樓上鋪做唔做到按揭的呢?

很多時地產經紀會告訴你,那樓上鋪是「商住契」,因此做按揭不成問題,因沒有違反土地用途。大家如要知物業用途,最簡單的方法是上差餉物業估價署查冊,費用$9,網址如下:

https://www.rvdpi.gov.hk/epayment/public/pihHome.do

以下是樣本:

差餉物業估價署查冊樣本

從上面樣本可見,這大廈的契雖然是「商住契」,但其實商住意思是地下至三樓是商,四樓及以上是住,而當中沒有一個單位既可「商」亦可「住」。甚少大廈的許可用途既可商亦可住。

差餉物業估價署的紀錄未必是最準確,大家也可到屋宇署百樓圖網買op和平面圖:

https://www.bd.gov.hk/chineseT/services/index_bravo.html

住宅契但做樓上鋪可能唔批按揭

如果許可用途是住宅,但租客做了樓上鋪,理論上是違反了土地用途,大部份銀行如知道的話不會批按揭。個別細銀行可能肯批,但利息會貴。

有些很舊的唐樓會有機會地契內沒有寫明許可用途(即沒有說明是domestic還是non-domestic),如果是這種樓,就算做了樓上鋪,銀行審批按揭時都可能較有彈性。

有一點值得思考,筆者也想不通:假設地契沒有寫明許可用途,而租客做了樓上鋪,那麼按揭成數應是6成(當住宅計)還是4成(當工商計)?

 

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