無稅單能不能做八成按揭?

無稅單能不能做八成按揭?
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八成按揭,稅單是必須

如要經按揭保險借八成或其他高成數按揭,基本上無論是經 HKMC或QBE, 都一定要有稅單以及強積金紀錄(mpf)。理論上,如申請人的個人入息沒有報稅或沒有供mpf, HKMC不會計算那些入息。比如話,聯名物業,一位業主入息$3萬,另一個$7萬,合共$10萬入息,但如$7萬果位業主沒有報稅或沒有供mpf,HKMC 便不會計算他那$7萬入息,只當聯名總入息是$3萬而去計壓力測試。

 

自僱人士需要準備公司利得稅單

如果是自僱人士,便需要公司利得稅單。經常客人問:「我自己做生意,賺大錢的,但我緊係做到盤數吾洗交稅啦!」。筆者完全理解,但「針無兩頭利」,如「做到盤數」不用交稅,那麼就不能做八成按揭,只能做六成按揭。

客人又會問:「我公司雖然沒有交利得稅,但我有出糧給自己,果份糧我有自己去報稅,可不可以批到八成?」。答案也是不能。如是自僱人士,需要提交公司利得稅,證明自己所經營的公司,是賺到錢。而在 HKMC 眼中,交了稅才是賺到錢的證明,HKMC 不會理會 management account。

 

如真的沒有稅單但想借八成

如果真的沒有稅單,不一定不批八按的,大前提是 HKMC 或 QBE 需要知道申請人沒有稅單的原因。以下是幾個例子:

  • 以往是在國內工作,近期才被公司調回香港,過了報稅年度,有公司信糧單及MPF證明,HKMC 有機會批。
  • 以往因要照顧小朋友,在公司做 part-time,part-time 人工是偏低因而不需要報稅(未過免稅額),但近期開始在同一公司轉回 full-time, 人工有個大躍進,但未到報稅季,有公司信糧單及MPF證明,HKMC 也有機會批

以上是例子,想帶出的重點是,如真的無稅單,究竟其原因是什麼,把真正原因如實向 HKMC 解釋,如是合理也未必唔批的。

 

預先批核有沒有作用?

由於如沒有稅單,但想首置借八成,HKMC 有機會唔批或批唔足,因此有些客便問:「是不是應先做預先批核才買樓?」。答案是一定的。但是,預批有以下缺點。

銀行一般對於做預批不太積極,因講到底客人是未買,做了一大堆工作到最後幫客人批到,但客人也不一定會馬上去買,就算買了也不一定會選預批銀行,一般客人有offer在手都會繼續「shop around」。由於預批客不是實客,銀行寧把資源投放在已簽臨約的實客上,所以一般預批都很慢,到批到時,可能荀盤已賣左。

Banker 會不會幫預批客用心地「砌case」去 HKMC 解釋為什麼沒有稅單是關鍵。因成件事的重點是 HKMC 要知為何沒有稅單,這一切是靠申請人的 BANKER 代表他去辯護。如只是自己walkin銀行搵職員做預批,職員未必能用心幫你去同 HKMC 做說客。

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