物業被釘契,能不能做轉按?【按揭奇難雜症】

釘契做轉按
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通常業權負擔都不外乎兩種:釘契(legal charge),或維修令(building order)。申請轉按,如物業有 order,較容易處理。除非是劏房,一般銀行都只是要求申請人簽張 undertaking,承諾自行履行責任,按揭便可批。

但如是釘契,問題便較複雜。因如有釘契,轉按後抵押品銀行的優先權是在現有 legal charge 之後,故此銀行不能不考慮潛在風險。

釘契有幾種,最常見是欠管理費被法團釘契。那麼,如申請轉按,需要委托律師樓清付管理費,並去「除釘」,銀行按揭便能放款。通常銀行會先批按揭,但附帶條件是律師樓需要把釘解除,按揭才能放款。

如釘是民事訴訟,情況便較複雜。如是涉及錢債,只要把官司 settle,有律師樓見證,按揭都可以批。但有時債主可能下了釘,但沒有提出訴訟,然後消失了或已移民。那釘便會一直留在田土廳內。律師樓或銀行都難處理。這種情況按揭會難批。如遇這問題,要向資深的律師商討如何解決。

釘契宜盡快處理,否則影響日後賣樓和按揭

或者讀者可說:「那麼不轉按便成。」問題不是這麼簡單。如將來要賣樓,釘契不除,都不是易賣。因如上所說,物業轉手後,釘的優先權凌駕新業主。故此就算有買家肯買你層樓,銀行都難做到按揭,新買家需要 full pay。故此,任何在田土上的釘,趁仍搵到釘主,應盡快向釘主處理。

E-alert 服務不會通知銀行釘契

有讀者曾問:「如釘契,田土廳的 e-alert 服務會不會通知銀行?銀行會不會因此 call loan?」答案是不會,除非那口釘是涉及財務公司二按。因私隱問題,田土廳的大部份新註的產權負擔都不會主動從 e-alert 通知銀行,例外是財仔二按。如業主向財務公司借二按,財務公司把釘註入田土,田土便會從 e-alert 通知一按銀行,銀行得知後是有機會 call loan。因此近年很多財務公司做二按都不註田土,俗稱「空中釘」。不過,空中釘的利息會比正常高很多,因財務公司對於業權沒有任何法律上的保障。

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