物業被釘契，能不能做轉按？【按揭奇難雜症】

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2020-08-13

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通常業權負擔都不外乎兩種：釘契（legal charge），或維修令（building order）。申請轉按，如物業有 order，較容易處理。除非是劏房，一般銀行都只是要求申請人簽張 undertaking，承諾自行履行責任，按揭便可批。

但如是釘契，問題便較複雜。因如有釘契，轉按後抵押品銀行的優先權是在現有 legal charge 之後，故此銀行不能不考慮潛在風險。

釘契有幾種，最常見是欠管理費被法團釘契。那麼，如申請轉按，需要委托律師樓清付管理費，並去「除釘」，銀行按揭便能放款。通常銀行會先批按揭，但附帶條件是律師樓需要把釘解除，按揭才能放款。

如釘是民事訴訟，情況便較複雜。如是涉及錢債，只要把官司 settle，有律師樓見證，按揭都可以批。但有時債主可能下了釘，但沒有提出訴訟，然後消失了或已移民。那釘便會一直留在田土廳內。律師樓或銀行都難處理。這種情況按揭會難批。如遇這問題，要向資深的律師商討如何解決。

釘契宜盡快處理，否則影響日後賣樓和按揭

或者讀者可說：「那麼不轉按便成。」問題不是這麼簡單。如將來要賣樓，釘契不除，都不是易賣。因如上所說，物業轉手後，釘的優先權凌駕新業主。故此就算有買家肯買你層樓，銀行都難做到按揭，新買家需要 full pay。故此，任何在田土上的釘，趁仍搵到釘主，應盡快向釘主處理。

E-alert 服務不會通知銀行釘契

有讀者曾問：「如釘契，田土廳的 e-alert 服務會不會通知銀行？銀行會不會因此 call loan？」答案是不會，除非那口釘是涉及財務公司二按。因私隱問題，田土廳的大部份新註的產權負擔都不會主動從 e-alert 通知銀行，例外是財仔二按。如業主向財務公司借二按，財務公司把釘註入田土，田土便會從 e-alert 通知一按銀行，銀行得知後是有機會 call loan。因此近年很多財務公司做二按都不註田土，俗稱「空中釘」。不過，空中釘的利息會比正常高很多，因財務公司對於業權沒有任何法律上的保障。