疫情下買樓:臨約、按揭、估價要注意什麼?【附面臨失業按揭攻略】

有線訪問 失業按揭 疫情買樓
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節錄於2020年4月2日有線財經台《講樓論市》訪問

1. 疫情下買樓做按揭,依家準買家會受疫情波及而導致申請按揭上有困難?

受經濟影響的行業比如航空、酒店旅遊、保險等,由於銀行的風險管理,我們所見有個別銀行現時不接受按揭申請。不過這現象只限於個別銀行,暫時未見大規模發生。買樓人士如是屬於這些行業,只要選擇其他銀行申請便可。

不過要留意,銀行有輕微收緊按揭跡象。比如有些銀行佣金收入由計6個月平均增至一年平均數,有些銀行調低的士司機收入由2萬多元至16000元,有些銀行不暫停做村屋或樓齡大的單棟舊樓等等。

2. 如不幸被公司放無薪假,申請樓按會受影響嗎?有甚麼可以準備令審查順利通過?

絕對會。我們都見到有客戶被放無薪假因而入息減少,按揭審批上困難增加,亦有銀行會把入息當浮動收入,利用過去6個月平均實收月薪去計算每月供款與入息比率。要留意的是,如借貸人的人工被當是浮動收入,是承做不到9成按揭,只能做8成。

如果準業主對自己的入息感到有憂慮,或害怕買樓期間失業,可以到銀行做預先批核。銀行通過審後,準業主可以放一個月時間內買心怡的單位,如果貸款額不超過之前預批的金額,買樓後便可以自動上會,無需再重批。不過不是每間銀行可免費預批,有些銀行會收手續費,但如最終在該銀行上會,可以退回手續費。

3.已買新樓就快入伙,如感覺就快失業或放無薪假可以點做。申請按接期間失業,銀行會不會知道而有影響?

買了新樓擔心將會失業,如業主選擇即供計劃的話,應向發展商申請提早成交。如果是建期,情況就比較複雜,建期一般成交期很長,大部份銀行要入伙前3個月才可以申請按揭。不過亦有些銀行可以預早半年便開始申請按揭,而按揭drawdown前可以不需要提供最新的入息證明,建議業主盡量選擇這些銀行上會。

不過要留意,如需要透過按保申請高成數按揭,只能入伙前3個月申請。因此,如建期提早申請按揭,最多只能6成,如首期不足,可能需要靠發展商2按。另一個辦法是建期時提早申請6成按揭,到入伙前3個月,如份工仍穩定,再申請hkmc。業主要留意hkmc 高成數只適用於1000萬或以下的樓價。

申請按揭期間失業,如果出糧戶口和按揭戶口是同一銀行,銀行可能會知。如果需要申請按保做高成數按揭,按保公司有機會在批核時要求申請人提供最新的糧單。比如3月20號出了糧,今天去申請按揭,但當申請表經銀行批後pass去按保,如按保收到時已是4月20號,按保見到應出了最新一期糧,有機會會要求申請補交最新糧單。

另外,有些銀行會在drawdown前打電話去申請人的公司確實申請人是否仍在該公司工作,但不是間間銀行會咁做。

4. 銀行按揭批核會否因疫情被延遲? 應否把成交期拉長?

絕對會。因疫情關係,目前很多銀行分行都暫時關閉,而批核部很多也是 home office,令批核時間拉長。批核時間以往平均3-4個星期,依家1-2個月都有。我哋都會建議買家把成交期由一般2個月拉長至3個月,預多點時間申請按揭。但成交期不要超過3個月,因銀行check TU的有效期是3個月,如超過3個月按揭需要重批。

5. 如果買家或賣家不幸被強制隔離或相關物業被封閉,會否有「殺訂」及「踢契」風險?如何保障買賣雙方?

如在成交前因需要檢疫被隔離,不能在成交前簽好所需文件,其實賣家有權殺訂。相反,如果是賣家被隔離因而沒法完成成交,買家也是有權踢契。而且,如銀行或按保需要驗樓,但單位或大廈因被隔離而無法驗樓,銀行按揭也有機會不能在成交日放款。因此,我們都建議買家在臨約上要寫明,無論是人或物業,如在成交前被隔離,成交期要自動拉長,直到隔離完畢可以繼續成交為止。

另一保障方法是在律師樓簽定授權書,如果被隔離,可由授權人代簽署相關文件完成交易。

6. 市況波動,萬一樓價大跌,供樓人士會有被「Call loan」的風險嗎?

基本上銀行會call loan 機會很微,只要準時供樓沒有遲供或斷供便成。而且如果做高成數按揭,有hkmc 做擔保,銀行基本上不會call loan。如果是做6成或以下,樓價要跌4成才會負資產,暫時看來機會很微。

7. 市場出現筍盤,如成交價低於估價很多按揭會否有問題?

如成交價低於估價1成以內,基本上沒問題。但如果低到2成,有些大銀行不會接。Hkmc 也要按個別個案去處理。尢其如果交易不是經地產代理促成,而是經屋網或買賣雙方自行轉讓,有些銀行會擔心會不會是內部或近親轉讓,產生送契之憂慮。因此,如遇到這情況,買賣雙方可簽張undertaking 聲明不是近親或關聯人士,並去銀行先做預批才簽約。

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