買樓回贈需扣減貸款額 (續)【星之谷專欄-頭條日報】

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上篇提及的個案,因回贈扣貸款額的機制,買家最終借少了近百萬元,出街後收到不少迴響。

入住許可証問題近日才浮現

就上文提及的樓盤,開售已超過4年,入住許可証本已非新鮮事。只因上會期限長達三年多,問題才在近期浮現。加上近日樓價下跌,有些另類的做法亦變得不太可行,本文一一詳述。

一般成數按揭買家容易解決

上文談及的例子,買家購買800萬元住宅,各類前期回贈達樓價的20%,銀行將以640萬計算按揭成數。如買家原以為可用800萬元借六成按揭即480萬元,但銀行以640萬計借六成,就借少了96萬元。這類買家可考慮申請按揭保險,八成按揭可借512萬元,輕易解決問題。

高成數按揭買家的另類方案

如買家原本想借800萬元的八成按揭640萬元,即使用640萬元批出九成按揭只有512萬元,與買家心目中的首期差額仍高達128萬元。就此,筆者想到幾個理論上可行,但現實上未必可行的方案。

方案一: 發展商一按?

方案一是申請發展商一按,然後轉按至銀行。新盤許多時都會提供發展商一按,普遍高達樓價的85%左右。如意算盤是,買家先借800萬元的85%即680萬元,待取得貸款後,或低息蜜月期過了後以8成按揭轉按到銀行,到時可補回少於40萬元差額。不過,翻查價單,該盤選擇了先住後付計劃的買家並不能申請發展商一按,此方案變成並不可行。

方案二: 財務公司

方案二是相當大膽的方法,買家先向其他財務公司申請按揭,由於財務公司並不受金管局監管,借出多少成數按揭純屬商業決定,罰息期亦較有彈性。就近日而言,財務公司的一按利率最低亦要12%左右。此方法的最大危機是,銀行在處理轉按時最高可以經按揭保險批出估價8成按揭。但近期樓價下跌,按揭保險亦有可能拒批有關轉按申請,如果在財務公司上會後未能轉會到銀行,將要硬食貴息。

方案三: 從銷售做起

方案三主要針對入住許可証費用的「回水」機制,這方面不是買家能力所及的選擇,而是從發展商的銷售策略做起。如果某單位樓價原本是800萬元,選用建期成交的買家在前期只需繳付10%大訂,然後等建期找剩餘樓價90%的尾數;選用先住後付的買家,需在交付10%大訂後,還要在指定日子補付80萬元訂金,當樓宇落成後,這類買家就可即時取匙入住,並在一段相當長的時間後才找剩餘樓價80%的尾數。

以上方案三的補付訂金是買家需繳樓價的一部份,而不是「先繳入住許可証費用、其後以現金回贈全數回水」。這方案現行的先付後住計劃的繳款期及金額做法類似。

樓花盤可按各自的銷售策略要求買家在指定期限補付訂金,方案三的支付辦法並無不妥。雖則如此,由於買家取匙至上會期間不用繳付租金,銀行仍有機會將「免租」一事評估等值優惠而對貸款額作出扣減。

子非魚

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