新居屋揀樓 2019 攻略 – 冠德苑

新居屋揀樓 2019 冠德苑
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何文田冠德苑

冠德苑位於何文田常樂街,即現時的冠熹苑旁。屋苑提供288個兩房及315個三房單位,總共603個單位。單位面積介乎445平方呎至568平方呎,售價在3,245,100元與5,289,900元之間(實用呎價約7300元至9300元)。

筆者曾經在2018居屋提及,純以交通計,只有未來鑽石山站上蓋項目才有機會挑戰凱樂苑及啟朗苑。不過,如以預期受歡迎程度來說,冠德苑應是近年居屋之中的王者。冠德苑有數個優點,在已推出及將推出的新居屋之中,其他屋苑可能有其中之一,但集各家之大乘的絕無僅有。在今期的六個全新屋苑計,筆者對此屋苑的評分最高,在冠德苑的消耗表中的金色單位,相信都會比其他屋苑的紅色單位更早沽清。

冠德苑位置
圖1. 冠德苑位置

屋苑景觀

冠德苑位處何文田山頂,以樓宇地面高度計,絕對稱得上是站於九龍中部之巔。面向屋苑外的單位,無論向北、向東或向南的中高層單位都可享全無遮擋的無敵景觀,北望獅子山、東望啟德、南望維港。只是,屋苑東北方的何文田上食水配水庫山坡(山頂高度估計約等於冠德苑13樓左右),將遮檔了低層景觀。由於冠德苑只有26至27層高,屋苑向西單位對正40層高的冠熹苑及差不多高的何文田(南)邨適文樓,便全無景觀可言了。以下是Google map 的立體街景圖,讀者可用作預視將來單位景觀。

圖2. 冠德苑中層向南
圖2. 冠德苑中層向南
圖3. 冠德苑低層向東
圖3. 冠德苑低層向東
 圖4. 冠德苑C座向東北
圖4. 冠德苑C座向東北

座向景觀平面圖

圖5是冠德苑三座樓的座向及景觀平面圖。

A座向南即3至6室單位,面向配水庫遊樂場(黃色部份),只要不是最低層單位,也可直望維多利亞港,可安坐家中看煙花。

B座向東北單位,馬路對面是山坡(綠色部份),地勢由南向北上升,7室正對的方向,山坡剛在平地開始,所以超低層的景觀也不差,而3室正對的方向,山坡高度大約7至8樓左右,計及左前方景觀,3室大約10樓以上的景觀才會絕對開揚。

C座2至6室向東北單位正對山坡,該山坡高度大約是冠德苑的13樓左右,所以要到14樓以上單位的景觀才較有保障。

其餘單位均是向內園,由於冠熹苑及何文田村適文樓(啡色部份)的層數比冠德苑高,所以所有內園都會是樓景,相對地,B座1、2、9室及C座3室因視線可穿過冠熹苑A座及冠德苑C座之間,會稍為有遠景。

冠德苑座向及景觀平面圖
圖5. 冠德苑座向及景觀平面圖

各座戶型分佈

冠德苑只提供兩房及三房單位,於近期居屋之中少見。

兩房單位的客廳及廚廁大小相約,主要是房間的佈局及大小有別而可分為四種戶型,分別為a. 平頭濶房(A座4室) b. 平頭窄房(A座5室) c. 縮後大房(A座1室) 及d. 縮後細房(B座4室)。各類單位的實際間格圖可參考新居屋巡禮一文。

冠德苑戶型分佈表

 2a
平頭濶房
2b
平頭窄房
2c
縮後大房
2d
縮後細房
三房
A座2727-27108
B座-52-78104
C座252725-103
總數5210625105315

消耗表

筆者根據座向製作了一個消耗表,假如是有一房甚至無房單位的屋苑,筆者對該屋苑的三房評分都不會出現銀色,不過冠德苑只有兩三房單位,所以部份超低層單位被標以銀色。其實該批單位亦算是相當優質,只不過沒有比其他單位好而已。

冠德苑消耗表
圖6.-冠德苑消耗表

子非魚

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