2020居屋 – 各類買家較大機會選購那種單位?

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今期居屋申請,整體申請人數下跌了24%,可售單位數目增加了47%下,超額認購數由63.5倍大減至33倍,申請人購得單位的機會幾乎大增一倍,可說是機會難逢。來年6月揀樓時(暫定),屆時如肺炎疫情好轉,有幸獲邀揀樓的申請人認真好好利用這個難得的機會上車。

各組別申請人數及揀樓優先次序

今期的綠、白表比例是40:60,屬居屋發售以來,首次白表比綠表配額較多。至於揀樓優先次序組別與以往一樣,同樣身份組別的綠、白表會於同一時段揀樓(例如綠表長者家庭 vs 白表長者家庭),綠、白表的組別分別由清拆家庭戶、長者家庭、一般家庭(白表另分核心家庭與非核心家庭)、清拆單人戶及綠/白表單身人士的次序邀請申請人揀樓。

一如既往,一般家庭組別沒有指定配額,但由於申請人數眾多,筆者估計長者家庭可消化所屬配額,在預留指定配額給單身人士的條件下,仍能計算家庭客的實際可購單位數目。由於白表非核心家庭排於白表核心家庭之後,而白表核心家庭有59821人搶購2559個單位,筆者相信今期的白表非核心家庭獲邀揀樓機會仍是相當渺茫。

以下上一篇講到的各類別申請人的分布、及單位配額一覽表。

2020居屋各組別申請人數 (括號內是2019年申請人數)

組別 申請人 配額 組別 申請人 配額
清拆戶家庭 12

(78)

綠表長者家庭 13699

(19692)

840 白表長者家庭 8569

(9903)

1260
綠表一般家庭 25279

(36413)

1706* 白表核心家庭

白表非核心家庭

59821

(73369)

17274

(24542)

2559*
單人清拆戶 3

(24)

3
單人綠表戶 7117

(9557)

277 單人白表戶 123992

(162042)

420
總數 46110

(65764)

2826 209656

(269856)

4239

*由於一般家庭沒有配額,以表內的配額是以預留足夠配額單位供單人申請人購買計算

單位熱賣排序

由於居屋是一生人一次的機會,而且在政府按揭擔保下所需首期甚少,過去幾期居屋都是越近巿區,單位越大、越近巿區的單位必定在早期便被搶購一空。今期最受熱捧的屋苑肯定是幾可稱為鑽石山站上蓋的啟翔苑。筆者相信啟翔苑的單位會比大一級戶型的彩禾苑單位更受熱捧(即啟翔苑兩房比彩禾苑三房更好賣)

至於三個新界屋苑,錦駿苑最近港鐵站,彩禾苑步行往港鐵站有點距離,山麗苑幾乎是郊野地帶了,因此,這三個屋苑同級戶型單位的銷售順序應沒有太大變數。

圖1. 預計單位熱賣次序

雖說今期申請人數大減,但以申請人數與可售單位配額計,錄得超額認購倍數最少的是白表長者家庭,由8569個申請人爭1260個配額單位,即每6.8人爭購一個單位。

超額認購倍數最多的是白表單身人士,接近300人爭購一個單位。

將超額認購倍數可換算成「放棄比率」,排個組別中最後一位候選人,需要組別內的放棄比率達致某一數值才會獲邀揀樓。

例如最後一位白表單身人士如獲邀揀樓,意味著該組別的放棄比率達到99.7% (即1 – 1/295.2),才會輪到最後一人揀樓。

假如白表核心家庭全數獲邀,即有96% (1 – 1/23.4) 的白表核心家庭放棄揀樓,才會輪到白表非核心家庭第一人開始揀樓。因此,筆者一直認為白表非核心家庭從來都是陪跑份子,揀樓機會微乎其微。

圖2. 各組別超額倍數

預計購買單位範圍

由上段可知,今期申請人數雖然大減,但相信各組別都會耗盡配額。基於絕大部份人都會選購最優質單位,即是越近巿區、越近港鐵站、單位面積越大的單位都會在早期被選購,在較後組別的申請人,即使排在組別內較前位置也難以購得優質單位的。

以筆者製作的預計可購單位列表中可以見到,第一位獲邀的綠 / 白表一般家庭,只能購得第2113個單位。根據單位優劣,屆時啟翔苑兩房、彩禾苑三房必定售馨,而視乎前人的選擇次序,仍會剩餘少量質素較低的錦駿苑兩房、彩禾苑兩房及啟翔苑一房單位。而較大機會,在該時段會有較高質素的山麗苑兩房單位可供選擇。

回看2019居屋,筆者在去年8月製作的 「圖4. 申請人組別與較大機會揀到的屋苑及單位」,綠、白表一般家庭揀樓時,應所有兩房單位均已沽清,這次的一般家庭是購買大單位的上好機會。

當單身人士獲邀揀樓時,已是整個售樓計劃尾聲。雖然在圖表內,單身人士應只有山麗苑開放式單位可選,但事實上,單身人士配額有700個而相信最不受歡迎的錦駿苑開放式及山麗苑開放式單位合共只有941個,即是如前面揀樓人士如購入了超過241個錦駿苑開放式及山麗苑開放式單位,便會有其他類別單位跌入單身人士揀樓時段了。排頭幾名的白表單身人士,仍有些微機會購得三個新界屋苑的一房單位,或啟翔苑開放式單位。

圖3. 預計可購單位

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