2020居屋 – 各類買家較大機會選購那種單位？

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2020-12-28

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今期居屋申請，整體申請人數下跌了24%，可售單位數目增加了47%下，超額認購數由63.5倍大減至33倍，申請人購得單位的機會幾乎大增一倍，可說是機會難逢。來年6月揀樓時(暫定)，屆時如肺炎疫情好轉，有幸獲邀揀樓的申請人認真好好利用這個難得的機會上車。

各組別申請人數及揀樓優先次序

今期的綠、白表比例是40:60，屬居屋發售以來，首次白表比綠表配額較多。至於揀樓優先次序組別與以往一樣，同樣身份組別的綠、白表會於同一時段揀樓(例如綠表長者家庭 vs 白表長者家庭)，綠、白表的組別分別由清拆家庭戶、長者家庭、一般家庭(白表另分核心家庭與非核心家庭)、清拆單人戶及綠/白表單身人士的次序邀請申請人揀樓。

一如既往，一般家庭組別沒有指定配額，但由於申請人數眾多，筆者估計長者家庭可消化所屬配額，在預留指定配額給單身人士的條件下，仍能計算家庭客的實際可購單位數目。由於白表非核心家庭排於白表核心家庭之後，而白表核心家庭有59821人搶購2559個單位，筆者相信今期的白表非核心家庭獲邀揀樓機會仍是相當渺茫。

以下上一篇講到的各類別申請人的分布、及單位配額一覽表。

2020居屋各組別申請人數 (括號內是2019年申請人數)

組別	申請人	配額	組別	申請人	配額
清拆戶家庭	12 (78)
綠表長者家庭	13699 (19692)	840	白表長者家庭	8569 (9903)	1260
綠表一般家庭	25279 (36413)	1706*	白表核心家庭白表非核心家庭	59821 (73369) 17274 (24542)	2559*
單人清拆戶	3 (24)	3	–
單人綠表戶	7117 (9557)	277	單人白表戶	123992 (162042)	420
總數	46110 (65764)	2826		209656 (269856)	4239

*由於一般家庭沒有配額，以表內的配額是以預留足夠配額單位供單人申請人購買計算

單位熱賣排序

由於居屋是一生人一次的機會，而且在政府按揭擔保下所需首期甚少，過去幾期居屋都是越近巿區，單位越大、越近巿區的單位必定在早期便被搶購一空。今期最受熱捧的屋苑肯定是幾可稱為鑽石山站上蓋的啟翔苑。筆者相信啟翔苑的單位會比大一級戶型的彩禾苑單位更受熱捧(即啟翔苑兩房比彩禾苑三房更好賣)。

至於三個新界屋苑，錦駿苑最近港鐵站，彩禾苑步行往港鐵站有點距離，山麗苑幾乎是郊野地帶了，因此，這三個屋苑同級戶型單位的銷售順序應沒有太大變數。

雖說今期申請人數大減，但以申請人數與可售單位配額計，錄得超額認購倍數最少的是白表長者家庭，由8569個申請人爭1260個配額單位，即每6.8人爭購一個單位。

超額認購倍數最多的是白表單身人士，接近300人爭購一個單位。

將超額認購倍數可換算成「放棄比率」，排個組別中最後一位候選人，需要組別內的放棄比率達致某一數值才會獲邀揀樓。

例如最後一位白表單身人士如獲邀揀樓，意味著該組別的放棄比率達到99.7% （即1 – 1/295.2），才會輪到最後一人揀樓。

假如白表核心家庭全數獲邀，即有96% (即1 – 1/23.4) 的白表核心家庭放棄揀樓，才會輪到白表非核心家庭第一人開始揀樓。因此，筆者一直認為白表非核心家庭從來都是陪跑份子，揀樓機會微乎其微。

預計購買單位範圍

由上段可知，今期申請人數雖然大減，但相信各組別都會耗盡配額。基於絕大部份人都會選購最優質單位，即是越近巿區、越近港鐵站、單位面積越大的單位都會在早期被選購，在較後組別的申請人，即使排在組別內較前位置也難以購得優質單位的。

以筆者製作的預計可購單位列表中可以見到，第一位獲邀的綠 / 白表一般家庭，只能購得第2113個單位。根據單位優劣，屆時啟翔苑兩房、彩禾苑三房必定售馨，而視乎前人的選擇次序，仍會剩餘少量質素較低的錦駿苑兩房、彩禾苑兩房及啟翔苑一房單位。而較大機會，在該時段會有較高質素的山麗苑兩房單位可供選擇。

回看2019居屋，筆者在去年8月製作的「圖4. 申請人組別與較大機會揀到的屋苑及單位」，綠、白表一般家庭揀樓時，應所有兩房單位均已沽清，這次的一般家庭是購買大單位的上好機會。

2019 居屋揀樓懶人包 (含詳細排位分析)

當單身人士獲邀揀樓時，已是整個售樓計劃尾聲。雖然在圖表內，單身人士應只有山麗苑開放式單位可選，但事實上，單身人士配額有700個而相信最不受歡迎的錦駿苑開放式及山麗苑開放式單位合共只有941個，即是如前面揀樓人士如購入了超過241個錦駿苑開放式及山麗苑開放式單位，便會有其他類別單位跌入單身人士揀樓時段了。排頭幾名的白表單身人士，仍有些微機會購得三個新界屋苑的一房單位，或啟翔苑開放式單位。