父母逝去 驚覺樓契遺失 「 無契樓 」貶200萬

無契樓
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【星之谷專欄-蘋果日報】親人離世,在世者故然傷心,但悲上加悲的是,遺產樓契竟然離奇失蹤,導致業權成疑,瞬間貶值200萬元。

近期客戶阿清向筆者訴苦,父母因為年紀老邁,近年先後離世,自己作為獨生女繼承了現契樓,已經供甩按揭,樓契過去一直由父母保存。

阿清每次重臨父母故居,回憶令她悲哀萬分,她決意斷捨離,將物業賣掉,尋找新生活。記憶中,她父母的樓契是存放在銀行保險箱,但竟然遍尋不果;就算反轉整個單位每一個角落,問及相熟親戚朋友,亦未找到相關文件。就算父母遺失樓契,她仍然堅持為物業「轉名」,展開賣樓程序。本來她打算去律師樓宣誓做「核證副本」,但律師告訴她由於其父母已過身,當事人不能宣誓,繼承人也不能代為宣誓。

這個消息簡直是晴天霹靂,該層樓原來已經淪為「無契樓」,由於無契大大影響業權完整性,難以向銀行申請按揭,未來出售也有困難。阿清堅持找地產經紀放售,最終這層市場價值500萬元的樓,劈至300萬元才有人承接,減幅近200萬元。

香港近六成屬現契樓

其實,香港現時超過6成私樓是供甩按揭貸款的現契樓,大部份由長者持有。他們一般會把樓契放在家中,很多時候遺失了亦不自知,直到後人繼承時,發現樓契原來憑空消失,慘變無契樓,物業頓時大幅貶值,而且難以補救。

另一些情況是,長者未至於遺失整份樓契,而是未有妥善保管,不慎拿了其中一些文件「墊骨頭」,最終令到樓契不完整,出現缺失。如果發現已經遺失,應要求父母盡快到律師樓宣誓做「核證副本」,後人繼承這層樓時,便不致無契或缺契。

不過,並不是每一份樓契都可以取「核證副本」,例如一些關於業權根源(Root of title)的文件未有在土地註冊處登記,正本一旦遺失,不能委託律師取回「核證副本」,樓契便會變成缺契。

缺契樓申請按揭會較為困難,影響下手買家意慾,售價少不免要打折,但由於嚴重程度不及無契,故此折扣幅度較輕。

物業重按保樓價平安

筆者建議,精明的子女若果得悉父母供甩物業,並已經取回現契,應提醒他們小心保管,定期檢查有沒有遺失,甚至應到律師樓檢查樓契。

如果發現遺失部份與業權根源有關的文件,沒法從土地註冊處勾回核證副本,也可以宣誓遺失,然後購買業權保險,將來賣樓時如被踢契,所產生的訴訟費和其他損失,可以由保險公司賠償。

另一個「保平安」方法是把現契樓重按,整份樓契交由銀行保管。由於現契樓重按不需要入息證明,可以借4成按揭,兼享有按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link)。假設業主套現400萬元貸款額,只要將一半金額(200萬元)放入高息存款戶口對沖利息,另一半(200萬元)開立高息港元定期存款,便可以對沖餘下利息開支。

由於重按可獲得貸款額2.4%的現金回贈,扣減輕微利息支出,2年來反而有錢落袋;之後每2年罰息期過後再轉按一次,樓契便可以免費由銀行代為保管,避免缺契或無契風險。不過要注意一點,假如在將來重按時仍希望以資產水平方式評估的話,由於核物業已背上了按揭並成為了債務,到時需要有其他資產才能通過按揭審核。例如股票、債券、現金或其他物業等,都是可當作資產,所以當翻按後,需盡量把套現後的資金保留或購買有關資產。

最後溫馨提示上車客,如果心儀物業遺失樓契,只有核證副本,又擔心手持影印契的業主並不是真業主的話,可考慮購買業權保險,只多花幾千元便有多一重保障了,頗為值得一做。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190824/59965821

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