2019新居屋巡禮(五) – 錦暉苑

2019新居屋巡禮(五) – 錦暉苑
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最新一期居屋出爐,分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。今期簡述房委會稱為馬鞍山但實際上在恆安站旁的錦暉苑。

 

恆安站錦暉苑

錦暉苑位於恆健街8號,在不少人印象中,錦字頭居屋都集中在馬鞍山站一帶,但錦暉苑位置其實靠近恆安站,不知道房委會是否刻意給申請人一個錯覺呢?恆安站的配套與馬鞍山站分別最大的是馬鞍山站兩旁分別是新港城及馬鞍山廣場兩個大型商場,反觀恆安站附近只有恆安商場及海典灣旁的We Go Mall兩個較大的商場,均距離港鐵站頗遠。

 

錦暉苑步行往恆安站只需約3分鐘,在今期居屋中最接近港鐵站。景觀方面,除了何文田冠德苑的何文田山頂遠維港景及將軍澳雍明苑的水道景外,錦暉苑向西單位亦可享吐露港海景,以海景深度與濶度計均屬上上之選。可是向東及南單位均需要面對頗嚴重的交通噪音問題。

房委會錦暉苑簡介

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2019/tc/kamFaiCourt.html

錦暉苑屬單幢式,提供210個275至294平方呎無房、455個371至426平方呎一房及70個455平方呎的兩房單位,總共735個單位。售價介乎1,555,100至2,476,000元之間,實用呎價介乎5600元至7700元左右。預計關鍵日期是2020年10月31日。

錦暉苑位置圖
圖1. 錦暉苑位置

景觀

錦暉苑西面坐擁口露港海景,中間隔著的恆明街交通流量不高,相信不會有太大的噪音問題;北面是學校和住宅景;東面是恆安站及西沙路,相信礙於鐵路及道路噪音的關係,錦暉苑開則時都避免了向東窗;南面望西沙路迴旋處及恆輝街,也會受到一定的交通噪音影響。

錦暉苑發展項目的布局圖
圖2. 錦暉苑發展項目的布局圖

座向分析:西面

錦暉苑西及西面是恆明街,主要是由來往觀瀾雅軒、聽濤雅苑及附近學校的車輛使用,交通流量相信不高。屋苑範圍內的西面是屬於自己的花園及兒童遊樂場,在恆明街另一邊現時是一個公園,相信被改變用途的機會也不大。在這些公園背面便是吐露港,15至18室可享濶海景,直望對岸的中文大學及科學園。

向西中高層景觀(Google 3D街景圖)
圖3. 向西中高層景觀(Google 3D街景圖)

座向分析:北面

屋苑北面是恆健街,只有屋苑本身及對面的馬鞍山循道衛理小學的車輛會使用該段道路。恆健街另一面便是該小學,由於學校操場設在靠向錦暉苑的一面,日間集會及小息的噪音將影響錦暉苑住戶,夜間的寧靜卻是一個優勢,如需要上夜班人仕,需在日間休息的話便要留意了。屋苑1至5及19至21室的低層單位直望學校,沒有景觀可言,大約十至十二樓以上單位可望穿學校,直望對面的聽濤雅苑,屬遠樓景。

向北中低層景觀(Google 3D街景圖)
圖4. 向北中低層景觀(Google 3D街景圖)

座向分析:東面

屋苑沒有正式的向東景觀,馬鐵線及西沙路在屋苑東面,部份路段設有隔咅屏障,而地面的西沙路是往返整個馬鞍山地區的兩條主要道路之一(另一條是山邊的馬鞍山繞道),區內主要巴士都會駛經西沙路,交通流量極大。部份望到馬鐵線及西沙路的單位設有隔音牆、減音窗及減音露台。

座向分析:南面

南面的空地並不屬屋苑範圍,在規劃署網站見到現時的規劃屬於休憩用地,相信改變規劃的機會不大,但在現時的Google 街景見到仍然是停車場,未知是否已收回重建。空地背面是恆輝街,主要是作來往附近屋苑及學校的車輛之用,汽車流量不會太大。另一邊是天宇海,5A及5B座實際樓高24層,大約是錦暉苑27樓的高度,高層單位可望到遠景。

錦暉苑附近規劃圖
圖5. 錦暉苑附近規劃

附近學校

錦暉苑位處89馬鞍山校網,屋苑旁便是區內排名數一數二的馬鞍山循道衛理小學。私校啟新書院也在旁,方便小朋友將來番學讀書。


各座戶型分佈

錦暉苑提供無房、一房及兩房戶型。

錦暉苑無房單位

錦暉苑無房單位共有210個,分別為70個無減音窗無房(3及4室)及140個有減音窗無房(7至10室),實用面積介乎275至294平方呎之間。

無減音窗的3及4室與有減音窗的7至10室,間格的主要分別是客廳長度,無減音窗的單位內籠比有減音窗的短200毫米,其他空間大致相同。而設有窗戶的牆身厚度,無減音窗的是150毫米,而有減音窗的是220毫米,後者計算出來的實用面積會大少許。

有關減音窗的作用,讀者可參考以下蘋果動新聞及房委會的官方介紹。

蘋果動新聞 HK Apple Daily

發佈日期:2018年2月26日

綠置居裝無用「減音窗」 原來有苦衷!

https://www.youtube.com/watch?v=xgRO6kfGFXM

HKHousingAuthority

發佈日期:2018年3月11日

減音窗設計及應用

https://www.youtube.com/watch?v=w0Mj7PsFx7g

 

錦暉苑無房平面圖
圖6. 錦暉苑無房

錦暉苑一房單位

錦暉苑共有455個一房單位,實用面積介乎371至426平方呎,主要有三種戶型,當中245個屬無露台一房(5、15至18、20及21室)、175個有露台一房(6及11至14室)及35個客廳中間開門一房(19室)。

與之前介紹過的新居屋一樣,露台的設計並不是為了方便住戶晾曬衣服,而是用作減低噪音之用,有露台單位即意味著單位座向會有潛在的交通噪音問題。根據2018居屋東涌裕泰苑的銷售情況,有露台單位的去貨速度比沒有露台的快,主要是由於有露台單位與沒露台單位的其他空間相同,可使用面積的優勢吸引力遠比交通噪音帶來的不便更為吸引吧。

近年居屋的一房或兩房,通常有一個玄關位分別設置大門、廚房及廁所,大門與客廳窗放在一頭一尾。錦暉苑19號室的設計屬於非典型單位,單位大門在客廳中間進入單位。在中間開門的好處是可減少入屋後虛擬地預留的走廊位(圖中綠色線),空間就更加見駛了。假如住戶如圖7內的設計般間出睡房,19室的客飯廳有6.8米x2.44米,睡房有3.52米x2.085米,無露台一房的客飯廳有6.165米x2.44米,睡房有2.885米x2.085米,19室的客飯廳及睡房都比無露台一房大。

錦暉苑一房平面圖
圖7. 錦暉苑一房

錦暉苑兩房單位

錦暉苑1室及2室均是兩房單位,各有35個單位,兩者的分別是2號室的其中一間睡房設有減音窗。不過,兩個單位的內籠呎吋大致一樣,不過2號室有減音窗的牆身厚度是220毫米而1號室無減音窗單位的牆身厚度只有150毫米,可能會造成2號室計算出來的實用面積較大。

錦暉苑兩房平面圖
圖8. 錦暉苑兩房

錦暉苑戶型分佈表

無房
(無減音窗)
無房
(有減音窗)
70 210
一房
(無露台)
一房
(有露台)
一房
(客廳中間開門)
245 175 35
兩房
(無減音窗)
兩房
(有減音窗)
35 35

 


配套分析

交通

錦暉苑步行往恆安站中間大約有100米的地方沒有上蓋,然後便進入有蓋的行人隧道範圍,全程只需3分鐘便進入恆安站。

在西沙路有來往沙田、尖沙咀、荃灣、機場、觀塘、鑽石山、灣仔及柴灣等地方的巴士,分別經獅子山隧道、大老山隧道、城門隧道、東區海底隧道及西區海底隧道的都有。

購物商場及街巿

錦暉苑附近只有恆安商場及海典灣旁的We Go Mall兩個較大的商場,距離均頗遠。

子非魚

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