2019新居屋巡禮(六) – 旭禾苑【景觀圖、平面圖、配套、單位間隔分析】

2019新居屋巡禮(六) – 旭禾苑【景觀圖、平面圖、配套分析、單位間隔分析】
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最新一期居屋出爐,分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。今期簡述房委會稱為沙田但實際上鄰近火炭站的旭禾苑,至於餘下5個屋苑的27個重售單位,筆者不作詳述了。

火炭站旭禾苑

旭禾苑位於㘭背灣街23號,四週盡被工廠包圍,相信區外人對該位置非常陌生。而區內人仕,也許會到過旁邊的稻香訓練酒樓(稻苗學院)飲茶。至於貼近火炭港鐵站的前惠康貨倉地皮,在2005年已入紙申請發展,項目將建成大型私人住宅及設有商場,但多番改劃下,至今14年仍然完工無期。在火炭路末端山尾街亦有將近入伙的公屋駿洋村,將來整個火炭工業區變成住宅區亦非不可能。

旭禾苑屬單幢式住宅,樓高45層,20樓設置隔火層,屬居屋中少見。在公契內20樓的平面圖中標示有花圃,所以同時亦是空中花園之用。

2017-03-10 香港01

火炭前惠康貨倉地申請加建380單位 區議員憂人口急增交通負荷重

旭禾苑步行往火炭站只需約4分鐘,在今期居屋中第二接近港鐵站。景觀方面,屋苑除了西南面隔火炭路望火炭村及背後的山景外,其餘座向都是工廠或樓景。

房委會旭禾苑簡介

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2019/tc/yukWoCourt.html

旭禾苑屬單幢式,提供260個294至302平方呎無房、350個355至398平方呎一房及220個454至463平方呎連儲物室的兩房單位。售價介乎1,726,300至3,364,200元之間,實用呎價介乎5800元至7400元左右。預計關鍵日期是2020年10月31日。

旭禾苑位置圖
圖1. 旭禾苑位置

景觀

旭禾苑位於火炭工業區內,屋苑東北及西北面均是工業大廈、東南面是充滿未知之數的前惠康貨倉地盤、西南面是火炭路,可眺望火炭村及背後的山丘。

旭禾苑發展項目的布局圖
圖2. 旭禾苑發展項目的布局圖

座向分析:西/西北面

旭禾苑西北面是樓高16層的協興工業中心,工廈大廈通常樓底較高,應該等同住宅20樓以上。旭禾苑的20樓是隔火層,即是隔火層以下的單位景觀會有所影響,受影響的單位主要是8至10室。

旭禾苑向西/西北單位約20樓景觀(Google 3D街景圖)
圖3. 向西/西北單位約20樓景觀(Google 3D街景圖)

座向分析:北/東北面

屋苑北面是㘭背灣街及樓高12層的威力工業中心,旭禾苑14至18室的單位將望向這一邊。不少報導已有提及今期的居屋之中,單位設計最古怪的就是這幾個鑽石型單位。筆者看了平面圖後,發現14至18室的座向刻意跟大廈中軸線傾斜,相信是為了避開禾寮坑路的交通噪音。

旭禾苑並沒有正式的東北方單位,只有18室的睡房側窗面向東北方,該面窗戶亦已裝上減音窗。

圖4. 向北中旭禾苑西低層景觀(Google 3D街景圖)
圖4. 向北中低層景觀(Google 3D街景圖)

座向分析:東南面

貼著屋苑東南面的是稻苗學院及其車路,稻苗學院只有三層高,而旭禾苑範圍內的東南面是本身的露天停車位,住宅單位與稻苗學院相隔一段距離,所以對景觀影響有限。稻苗學院背面就是前惠康貨倉地盤,該發展項目的計劃一波三折,仍然充滿變數,面向這個方向的單位是4及5室。

座向分析:西南面

屋苑西南面貼近火炭路,是車輛進出火炭工業村的必經之路,汽車流量大。火炭路另一邊是火炭村及山坡,在發展項目的位置圖發現,在火炭村背面有零散山墳及穗輝工廠大廈背面有一個認可殯葬區,旭禾苑6及7室有機會望見。

旭禾苑西南面景觀
圖5. 旭禾苑西南面景觀

各座戶型分佈

旭禾苑提供無房、一房及兩房戶型,其中一房戶型可分為四大類,讀者除考慮座向外,亦可能需要考慮實用性及傢俬擺位。

旭禾苑無房單位

以近期居屋設計參考,按面積計不足三百平方呎的單位都是無房單位,以此為例,旭禾苑無房單位共有260個,當中分為44個無減音窗(3室)、132個有減音窗(11至13室)及84個有減音露台(6及7室)戶型(圖6)。

無減音窗及有減音窗單位的內籠呎吋接近,當中的3號室,奇怪之處是向街的窗戶設計跟大小與有標示減音窗的11至13 室相同,不知是否手民之誤。13室旁有一面隔聲牆,可能會導致13室計算出來的實用面積較大。

6及7室設有露台,客廳長度是4.9米、露台深度是0.765米,相比沒有露台的戶型,客廳長度有5.65米,有露台單位的客廳細了,而可用空間(連露台)只多了一點。6及7室雖說景觀比差不多座向的11至13室開揚,但似乎11至13室較為吸引。

有趣的是,旭禾苑上述這批「無房單位」設計,容許戶主間出房間,不過就需要經過房間才進入洗手間。筆者在圖7中展示了兩種設計,並以一張4呎(約1.2米)濶的床為例。A款的間格可以令客廳牆身較為歸一,但房間狹窄,擺不下其他家俬,而且床角會阻擬廁所出入。假如像B款般,把房間牆身盡量拍貼大門邊,便應足以擺放六呎x四呎的床,同時在房的一角放置書桌或衣櫃。另外,也可考慮使用掩門,不過會阻擬浴室入口。這個設計,在廁所面向客廳的牆身還可以設置同等濶度的電視櫃,剛好彌補因被房間偷去的部份。由於單位只設有一個冷氣機平台,所以戶主可能要考慮購買一台一開二的分體式冷氣。

另外,也有另一個說法,是可以把客廳廚房門口的位置間房,並把廚廁對調(因不會有人接受經過睡房後入廚房吧?),但是工程浩大,似乎不是一個好選擇。

有關減音窗的作用,讀者可參考以下蘋果動新聞及房委會的官方介紹。

蘋果動新聞 HK Apple Daily

發佈日期:2018年2月26日

綠置居裝無用「減音窗」 原來有苦衷!

https://www.youtube.com/watch?v=xgRO6kfGFXM

HKHousingAuthority

發佈日期:2018年3月11日

減音窗設計及應用

https://www.youtube.com/watch?v=w0Mj7PsFx7g

旭禾苑無房單位平面圖
圖6. 旭禾苑無房
旭禾苑無房單位間出一個房間單位平面圖
圖7. 旭禾苑無房單位間出一個房間

旭禾苑一房單位

根據房間大小及間格,旭禾苑一房單位可以分為4種戶型,共有350個單位。分別為88間無減音窗(1及2室)、88間有減音窗(9及10室)、130間凸字型(4、5及8室)及44間側門入屋型(19室)。單位實用面積約355至398平方呎。

有/無減音窗單位的分別在於1. 無減音窗單位的客廳比有減音窗的窄長及2. 無減音窗單位的房間比有減音窗的窄一點也短一點,當1室跟10室拼在一起時更覺明顯(圖8)。以實用程度計,有隔音窗的單位較好。

4、5及8室的凸字型單位的內籠呎吋一樣,不過4號室的客廳側窗不是減音窗,但牆身厚度跟5及8室一樣,估計三者計算出來的實用面積差不多。原本,把凸字上方的空間間做睡房可以令客廳變成直廳,但是由於廚房門開在這個位置,所以唯有把睡房設在大門的另一邊。可是,房間的凸出位只有1.385米,所以房間要在客廳偷去一角,最後形成一個不太受歡形的呂字廳(如圖9)。用作間房的牆身可考慮以衣櫃取代,節省牆身厚度之餘,在設計時也可較靈活地決定衣櫃開門方向。這設計下,近大門當作客廳,在大門旁可放置小型梳化,睡房牆身可用來做電視櫃,飯廳亦見寛趟。

19室屬是唯一的側門入屋型,單位內籠間格與常見的開門見廁則差不多,不過大門設在單位客廳其中一邊。相對來說,標準的開門見廁單位的大開位置與廁所、廚房共用了一個玄關,沒有浪廢擺放傢具的空間,而旭禾苑這種側邊開門式的單位令客廳放飯枱時又放不到梳化及電視櫃便變得尷尬了。

旭禾苑一房單位平面圖
圖8. 旭禾苑一房

 

旭禾苑凸字型一房間房單位平面圖
圖9. 凸字型一房間房

旭禾苑兩房單位

旭禾苑的兩房單位均是鑽石型,比起近年標準的兩房戶來說,客廳短了一點及呈鑽石型,另加一個儲物室。分別有176間鑽石型連細儲物室(14至17室)及44間鑽石型連大儲物室(18室),共有220個單位,實用面積約454至463平方呎之間。

鑽石型單位的睡房呎吋比較尷尬,以圖則上顯示的2米x4.63米來看,間做兩間細房是剛剛好。不過,由於睡房牆身突出的部份有1.475米,減去房門約1米寛(連門框及牆身),剩下的房間內籠只剩2米2.155米,細房略嫌細小。另外,單位門口的玄關空間比標準戶大,但難以擺放傢俬,空間浪費了不少。

14至17室的儲物室雖說是鑽石型,不過開門的扇型位置剛好使用了一角,內裏的空間剛好放置一排儲物櫃,18室的儲物室外窄內濶,呈鳶形,儲物櫃的容量可能增加不多,不過活動空間較大,容易收納物件。

旭禾苑鑽石型兩房單位平面圖
圖10. 旭禾苑鑽石型兩房

旭禾苑戶型分佈表

無房
(無減音窗)
無房
(有減音窗)
無房
(有露台)
44 132 84
一房
(無減音窗)
一房
(有減音窗)
一房
(凸字型)
88 88 130
一房
(側門入屋)
鑽石型
(細儲物室)
鑽石型
(大儲物室)
44 176 44

配套分析

附近學校

旭禾苑位處91校網,與沙田巿中心、沙田第一城等份屬同一校網,區內有浸信會沙田圍呂明才小學、浸信會呂明才小學,均聯繫了浸信會呂明才中學。

交通

旭禾苑步行往火炭站只需4分鐘,是今期第二接近港鐵站的屋苑。前往其他區份的小巴或巴士線,都集中在對面大排檔前的巴士總站。

購物商場及街巿

現時屋苑附近並無購物商場或街巿,最近要到銀禧商場。

子非魚

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