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2019新居屋巡禮(一) – 冠德苑【含平面圖，戶型分佈表】

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2019-05-25

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最新一期一手新居屋出爐，分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。當中最受注目的必然是何文田冠德苑。

何文田冠德苑簡介

冠德苑位於何文田常樂街，即現時的冠熹苑旁。屋苑提供288個兩房及315個三房單位，總共603個單位。單位面積介乎445平方呎至568平方呎，售價在3,245,100元與5,289,900元之間(實用呎價約7300元至9300元)。

筆者曾經在2018居屋提及，純以交通計，只有未來鑽石山站上蓋項目才有機會挑戰凱樂苑及啟朗苑。不過，如以預期受歡迎程度來說，冠德苑應是近年居屋之中的王者。冠德苑有數個優點，在已推出及將推出的新居屋之中，其他屋苑可能有其中之一，但集各家之大乘的絕無僅有。

名校網光環

冠德苑位處34校網，區內中小學名校林立，不少家長為進校網，不惜花錢租住或購買區內單位，以求博個大抽獎的機會。以區內大型屋苑翔龍灣為例，四、五百呎單位的實用呎價達17000元，冠德苑單位的折扣呎價只是7300至9300元左右，甚至不及翔龍灣一半的價錢。

大地在我腳下景觀及永久無敵海景

冠德苑位處何文田山頂，以樓宇地面高度計，絕對稱得上是站於九龍中部之巔。面向屋苑外的單位，無論向北、向東或向南的中高層單位都可享全無遮擋的無敵景觀，北望獅子山、東望啟德、南望維港。只是，屋苑東北方的何文田上食水配水庫山坡，將遮檔了低層景觀。由於冠德苑只有26至27層高，屋苑向西單位對正40層高的冠熹苑及差不多高的何文田(南)邨適文樓，便全無景觀可言了。以下是Google map 的立體街景圖，讀者可用作預視將來單位景觀。

環境幽靜

在近年的居屋，或多或少都會見到採用了隔音屏、隔聲牆、固定窗、減音窗及減音露台等設計，用作暖減交通噪音。採用了該類減音設施亦意味著單位將面對潛在的噪音問題，同時亦會有潛在的日後維修造成的不便或開支等。

在現有的圖則所示，冠德苑無論是公共空間或單位本身亦沒有採用任何減音設計，即使未有實地考察，已可大膽假設該屋苑不會受到交通噪音滋擾。就地圖所見，常樂街東邊是配水庫、遊樂場及相關設施，可見的將來亦不會有新發展，西面是何文田邨及新屋苑皓畋，主要出入口在佛光街、常盛街一方，而往來馬頭圍的公共車輛主要徑常盛街，相信使用常樂街的車輛數目不會太多，居民應有覺好訓。

收樓日期

也許是房委會沒料到上期居屋在「娥六招」下順延了半年，導致2019居屋計劃也相信因而順延。冠德苑的預計關鍵日期是2019年9月，比預計揀樓日期11月還早了兩個月，意味著幸運兒在揀樓後，完成按揭申請及繳付尾數等手續後便可即時收樓。

大單位比例

為配合政府谷大房屋供應量，近年的居屋都傾向提供較多的一房甚至無房單位。但是冠德苑只提供兩房及三房單位，而三房單位更有主人套廁設計，適合作為長遠居所之用。不過與近年的居屋比較，長沙灣凱樂苑最大的三房主人套單位實用面積達631平方呎，冠德苑同屬三房主人套單位只有568平方呎，顯得遜色一點。

實用面積平方米(平方呎)	單位數 (佔比例%)
41.3 (445) – 44.9 (483)	288 (47.8%)
52.3 (563) – 52.8 (568)	315 (52.2%)

各座戶型分佈

冠德苑只提供兩房及三房單位，於近期居屋之中少見。

兩房單位的客廳及廚廁大小相約，主要是房間的佈局及大小有別而可分為四種戶型，分別為a. 平頭濶房(A座4室) b. 平頭窄房(A座5室) c. 縮後大房(A座1室) 及d. 縮後細房(B座4室)。筆者較喜歡第一種平頭濶房，因為後兩者的房間向後縮入，景觀便會被隔鄰單位牆身阻礙。

三房單位的呎吋看來全部一樣，不過在實用呎數上有5平方呎的分別。筆者估計部份原因是與相鄰空間分攤的牆身厚度有關。A座6室的三房單位廚房牆身與鄰戶5室共用，該幅牆身厚度只有100毫米，分攤厚度各50毫米(分攤面積1.1平方呎)；A座7室的三房單位廚房牆身與公用管道槽相連，該幅牆身的厚度有250毫米，分攤厚度各125毫米(分攤面積2.76平方呎)，筆者仍未參透其餘實呎上的分別。不過反正只差5平方呎，還是揀選合適的座向較為重要。

戶型分佈表