2019新居屋巡禮(一) – 冠德苑【含平面圖,戶型分佈表】

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最新一期一手新居屋出爐,分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。當中最受注目的必然是何文田冠德苑。

何文田冠德苑簡介

冠德苑位於何文田常樂街,即現時的冠熹苑旁。屋苑提供288個兩房及315個三房單位,總共603個單位。單位面積介乎445平方呎至568平方呎,售價在3,245,100元與5,289,900元之間(實用呎價約7300元至9300元)。

筆者曾經在2018居屋提及,純以交通計,只有未來鑽石山站上蓋項目才有機會挑戰凱樂苑及啟朗苑。不過,如以預期受歡迎程度來說,冠德苑應是近年居屋之中的王者。冠德苑有數個優點,在已推出及將推出的新居屋之中,其他屋苑可能有其中之一,但集各家之大乘的絕無僅有。

冠德苑位置圖
圖1. 冠德苑位置

名校網光環

冠德苑位處34校網,區內中小學名校林立,不少家長為進校網,不惜花錢租住或購買區內單位,以求博個大抽獎的機會。以區內大型屋苑翔龍灣為例,四、五百呎單位的實用呎價達17000元,冠德苑單位的折扣呎價只是7300至9300元左右,甚至不及翔龍灣一半的價錢。

34 名校網圖
圖2. 34 校網

大地在我腳下景觀及永久無敵海景

冠德苑位處何文田山頂,以樓宇地面高度計,絕對稱得上是站於九龍中部之巔。面向屋苑外的單位,無論向北、向東或向南的中高層單位都可享全無遮擋的無敵景觀,北望獅子山、東望啟德、南望維港。只是,屋苑東北方的何文田上食水配水庫山坡,將遮檔了低層景觀。由於冠德苑只有26至27層高,屋苑向西單位對正40層高的冠熹苑及差不多高的何文田(南)邨適文樓,便全無景觀可言了。以下是Google map   的立體街景圖,讀者可用作預視將來單位景觀。

冠德苑低層向東觀景圖
圖3. 冠德苑低層向東
冠德苑中層向南觀景圖
圖4. 冠德苑中層向南

環境幽靜

在近年的居屋,或多或少都會見到採用了隔音屏、隔聲牆、固定窗、減音窗及減音露台等設計,用作暖減交通噪音。採用了該類減音設施亦意味著單位將面對潛在的噪音問題,同時亦會有潛在的日後維修造成的不便或開支等。

在現有的圖則所示,冠德苑無論是公共空間或單位本身亦沒有採用任何減音設計,即使未有實地考察,已可大膽假設該屋苑不會受到交通噪音滋擾。就地圖所見,常樂街東邊是配水庫、遊樂場及相關設施,可見的將來亦不會有新發展,西面是何文田邨及新屋苑皓畋,主要出入口在佛光街、常盛街一方,而往來馬頭圍的公共車輛主要徑常盛街,相信使用常樂街的車輛數目不會太多,居民應有覺好訓。

收樓日期

也許是房委會沒料到上期居屋在「娥六招」下順延了半年,導致2019居屋計劃也相信因而順延。冠德苑的預計關鍵日期是2019年9月,比預計揀樓日期11月還早了兩個月,意味著幸運兒在揀樓後,完成按揭申請及繳付尾數等手續後便可即時收樓。

大單位比例

為配合政府谷大房屋供應量,近年的居屋都傾向提供較多的一房甚至無房單位。但是冠德苑只提供兩房及三房單位,而三房單位更有主人套廁設計,適合作為長遠居所之用。不過與近年的居屋比較,長沙灣凱樂苑最大的三房主人套單位實用面積達631平方呎,冠德苑同屬三房主人套單位只有568平方呎,顯得遜色一點。

實用面積平方米(平方呎)單位數
(佔比例%)
41.3 (445) – 44.9 (483)288
(47.8%)
52.3 (563) – 52.8 (568)315
(52.2%)

各座戶型分佈

冠德苑只提供兩房及三房單位,於近期居屋之中少見。

兩房單位的客廳及廚廁大小相約,主要是房間的佈局及大小有別而可分為四種戶型,分別為a. 平頭濶房(A座4室) b. 平頭窄房(A座5室) c. 縮後大房(A座1室) 及d. 縮後細房(B座4室)。筆者較喜歡第一種平頭濶房,因為後兩者的房間向後縮入,景觀便會被隔鄰單位牆身阻礙。

三房單位的呎吋看來全部一樣,不過在實用呎數上有5平方呎的分別。筆者估計部份原因是與相鄰空間分攤的牆身厚度有關。A座6室的三房單位廚房牆身與鄰戶5室共用,該幅牆身厚度只有100毫米,分攤厚度各50毫米(分攤面積1.1平方呎);A座7室的三房單位廚房牆身與公用管道槽相連,該幅牆身的厚度有250毫米,分攤厚度各125毫米(分攤面積2.76平方呎),筆者仍未參透其餘實呎上的分別。不過反正只差5平方呎,還是揀選合適的座向較為重要。

 

戶型分佈表

2a
平頭濶房
2b
平頭窄房
2c
縮後大房
2d
縮後細房
三房
A座272727108
B座5278104
C座252725103
總數5210625105315

 

兩房間格平面圖
圖5. 兩房間格
冠德苑平面圖(三房)
圖6. 三房間格

交通

相對於同期其他屋苑,冠德苑與港鐵站距離算是較遠的一個,住戶可以在何文田站A3出口乘電梯到行人天橋,沿著天鑄走到冠熹苑旁落地面。比較直接的方法是在A2出口上地面,沿佛光街走長命斜回家,相信一般人會選擇前者回家後者出街。

有關交通問題,筆者自認其實是在雞蛋裏挑骨頭,以步行時間計,大約8分鐘到港鐵站口,連等候港鐵站的電梯及走地下長廊大約12分鐘到達月台。不過,在沙中線東西走廊通車後,何文田站可直接往來屯門至烏溪沙,屬觀塘線與屯馬線兩鐵交匯站。如果本身有車,何文田更屬無可挑剔,可說是九龍的中心點。

周邊配套:購物商場及街巿

屋苑最近的商場是何文田廣場,住客可沿何文田南邨的有蓋行人通路前往。如果需要買餸,最近的街巿是愛民邨街巿,比較簡單的路線是如前往何文田站一般,經行人天橋前往。旁邊有愛民廣場,商店類型比較何文田的較為街坊。假如想買餸時比較多選擇,可考慮在冠熹苑乘坐綠色小巴27MS往返旺角花園街巿政大廈。

總括而言,何文田冠熹苑是年青家庭住戶首選之處,不過只有603個單位,相信清拆戶及1500個綠、白表長者家庭已盡數消耗這批單位,家庭戶及單身人仕不要幻想有揀到這個屋苑的機會了。

子非魚

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