2019新居屋巡禮(一) – 冠德苑【含平面圖,戶型分佈表】

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最新一期一手新居屋出爐,分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。當中最受注目的必然是何文田冠德苑。

何文田冠德苑簡介

冠德苑位於何文田常樂街,即現時的冠熹苑旁。屋苑提供288個兩房及315個三房單位,總共603個單位。單位面積介乎445平方呎至568平方呎,售價在3,245,100元與5,289,900元之間(實用呎價約7300元至9300元)。

筆者曾經在2018居屋提及,純以交通計,只有未來鑽石山站上蓋項目才有機會挑戰凱樂苑及啟朗苑。不過,如以預期受歡迎程度來說,冠德苑應是近年居屋之中的王者。冠德苑有數個優點,在已推出及將推出的新居屋之中,其他屋苑可能有其中之一,但集各家之大乘的絕無僅有。

冠德苑位置圖
圖1. 冠德苑位置

名校網光環

冠德苑位處34校網,區內中小學名校林立,不少家長為進校網,不惜花錢租住或購買區內單位,以求博個大抽獎的機會。以區內大型屋苑翔龍灣為例,四、五百呎單位的實用呎價達17000元,冠德苑單位的折扣呎價只是7300至9300元左右,甚至不及翔龍灣一半的價錢。

34 名校網圖
圖2. 34 校網

大地在我腳下景觀及永久無敵海景

冠德苑位處何文田山頂,以樓宇地面高度計,絕對稱得上是站於九龍中部之巔。面向屋苑外的單位,無論向北、向東或向南的中高層單位都可享全無遮擋的無敵景觀,北望獅子山、東望啟德、南望維港。只是,屋苑東北方的何文田上食水配水庫山坡,將遮檔了低層景觀。由於冠德苑只有26至27層高,屋苑向西單位對正40層高的冠熹苑及差不多高的何文田(南)邨適文樓,便全無景觀可言了。以下是Google map   的立體街景圖,讀者可用作預視將來單位景觀。

冠德苑低層向東觀景圖
圖3. 冠德苑低層向東
冠德苑中層向南觀景圖
圖4. 冠德苑中層向南

環境幽靜

在近年的居屋,或多或少都會見到採用了隔音屏、隔聲牆、固定窗、減音窗及減音露台等設計,用作暖減交通噪音。採用了該類減音設施亦意味著單位將面對潛在的噪音問題,同時亦會有潛在的日後維修造成的不便或開支等。

在現有的圖則所示,冠德苑無論是公共空間或單位本身亦沒有採用任何減音設計,即使未有實地考察,已可大膽假設該屋苑不會受到交通噪音滋擾。就地圖所見,常樂街東邊是配水庫、遊樂場及相關設施,可見的將來亦不會有新發展,西面是何文田邨及新屋苑皓畋,主要出入口在佛光街、常盛街一方,而往來馬頭圍的公共車輛主要徑常盛街,相信使用常樂街的車輛數目不會太多,居民應有覺好訓。

收樓日期

也許是房委會沒料到上期居屋在「娥六招」下順延了半年,導致2019居屋計劃也相信因而順延。冠德苑的預計關鍵日期是2019年9月,比預計揀樓日期11月還早了兩個月,意味著幸運兒在揀樓後,完成按揭申請及繳付尾數等手續後便可即時收樓。

大單位比例

為配合政府谷大房屋供應量,近年的居屋都傾向提供較多的一房甚至無房單位。但是冠德苑只提供兩房及三房單位,而三房單位更有主人套廁設計,適合作為長遠居所之用。不過與近年的居屋比較,長沙灣凱樂苑最大的三房主人套單位實用面積達631平方呎,冠德苑同屬三房主人套單位只有568平方呎,顯得遜色一點。

實用面積平方米(平方呎) 單位數
(佔比例%)
41.3 (445) – 44.9 (483) 288
(47.8%)
52.3 (563) – 52.8 (568) 315
(52.2%)

各座戶型分佈

冠德苑只提供兩房及三房單位,於近期居屋之中少見。

兩房單位的客廳及廚廁大小相約,主要是房間的佈局及大小有別而可分為四種戶型,分別為a. 平頭濶房(A座4室) b. 平頭窄房(A座5室) c. 縮後大房(A座1室) 及d. 縮後細房(B座4室)。筆者較喜歡第一種平頭濶房,因為後兩者的房間向後縮入,景觀便會被隔鄰單位牆身阻礙。

三房單位的呎吋看來全部一樣,不過在實用呎數上有5平方呎的分別。筆者估計部份原因是與相鄰空間分攤的牆身厚度有關。A座6室的三房單位廚房牆身與鄰戶5室共用,該幅牆身厚度只有100毫米,分攤厚度各50毫米(分攤面積1.1平方呎);A座7室的三房單位廚房牆身與公用管道槽相連,該幅牆身的厚度有250毫米,分攤厚度各125毫米(分攤面積2.76平方呎),筆者仍未參透其餘實呎上的分別。不過反正只差5平方呎,還是揀選合適的座向較為重要。

 

戶型分佈表

2a
平頭濶房
2b
平頭窄房
2c
縮後大房
2d
縮後細房
三房
A座 27 27 27 108
B座 52 78 104
C座 25 27 25 103
總數 52 106 25 105 315

 

兩房間格平面圖
圖5. 兩房間格
冠德苑平面圖(三房)
圖6. 三房間格

交通

相對於同期其他屋苑,冠德苑與港鐵站距離算是較遠的一個,住戶可以在何文田站A3出口乘電梯到行人天橋,沿著天鑄走到冠熹苑旁落地面。比較直接的方法是在A2出口上地面,沿佛光街走長命斜回家,相信一般人會選擇前者回家後者出街。

有關交通問題,筆者自認其實是在雞蛋裏挑骨頭,以步行時間計,大約8分鐘到港鐵站口,連等候港鐵站的電梯及走地下長廊大約12分鐘到達月台。不過,在沙中線東西走廊通車後,何文田站可直接往來屯門至烏溪沙,屬觀塘線與屯馬線兩鐵交匯站。如果本身有車,何文田更屬無可挑剔,可說是九龍的中心點。

周邊配套:購物商場及街巿

屋苑最近的商場是何文田廣場,住客可沿何文田南邨的有蓋行人通路前往。如果需要買餸,最近的街巿是愛民邨街巿,比較簡單的路線是如前往何文田站一般,經行人天橋前往。旁邊有愛民廣場,商店類型比較何文田的較為街坊。假如想買餸時比較多選擇,可考慮在冠熹苑乘坐綠色小巴27MS往返旺角花園街巿政大廈。

總括而言,何文田冠熹苑是年青家庭住戶首選之處,不過只有603個單位,相信清拆戶及1500個綠、白表長者家庭已盡數消耗這批單位,家庭戶及單身人仕不要幻想有揀到這個屋苑的機會了。

子非魚

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