2019新居屋巡禮(三) – 尚文苑【含平面圖、戶型、座向、配圖分析】

2019新居屋巡禮(一) – 尚文苑【含平面圖、戶型、座向、配圖分析】
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最新一期居屋出爐,分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。今期簡述房委會稱為葵涌但地理位置上近大窩口地鐵站的尚文苑。

大窩口站尚文苑

尚文苑位於德士古道69號,假如從機場或葵青區前往沙田,過了德士古道旁的工廠區,右邊第一幢住宅便是,可說是大嶼山與葵青區往返沙田的必經之路,可想而知,該路段的汽車流量有多驚人。

房委會尚文苑簡介

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2019/tc/sheungManCourt.html

尚文苑屬單幢式,提供342個286至322平方呎無房、114個373至381平方呎一房及38個459平方呎的兩房單位,總共494個單位。售價介乎1,770,900至3,539,000元之間,實用呎價介乎6200元至7700元左右。預計關鍵日期是2020年6月30日。

以相同大小單位的去貨速度計,筆者估計尚文苑會比凱德苑快一點,因為尚文苑比較貼近人口密集的舊住宅區,將來的生活配套會比較齊全。

尚文苑位置圖
圖1. 尚文苑位置

景觀

基本上,尚文苑全無景觀可言,西面盡是建築物或山坡,面對德士古道單位還要受到交通噪音的影響。

尚文苑發展項目的布局圖
圖2. 尚文苑發展項目的布局圖

座向分析:東北面

屋苑向東北是1室及2室的客廳,與德士古道平衡,直望大約等住宅12層高的聖公會荊冕堂,中間是屋苑自己的停車場。該方向其實也側望德士古道及德士古道天橋,會受到一定的噪音滋擾。

座向分析:東南面

屋苑東南面,即6至13室的客廳,望向屋苑旁的山坡。根據大廈公契的平面圖顯示,屋苑地下、一樓及二樓屬公共設施及室內園景區。在三樓平台亦有園景區。在Google 街景見到剛收地盤時的情況,屋苑三樓園境平台大約是Google 街景中見到的木棚架頂位置。估計大約7至8樓單位仍然是近山坡景,視野比較狹窄。另外,三樓電梯大堂出三樓園境平台有幾條斜路,未有標示向上斜還是向下斜,未能得知三樓住宅比園境平台高或矮,會影響3樓單位的私隱度。

尚文苑屋苑東南面的山坡
圖3 屋苑東南面的山坡
尚文苑平面圖:地下至4樓
圖4. 尚文苑地下至4樓

座向分析:西南面

屋苑沒有正式向西南的單位,而位於屋苑西南面的是荃灣工廈區,也會見到2014居屋尚翠苑,還有的就是德士古道及德士古道天橋。

座向分析:西北面

緊貼屋苑西北面的是德士古道及德士古道天橋,該路段是大嶼山與葵青區往返沙田的必經之路,全日的汽車流量也極大。可以想像來自該路段的交通噪音非同少可。面向德士古道的1至5室都設有減音窗。在香港,首個應用減音窗的公營房屋項目是新蒲崗景泰苑,筆者在Youtube 分別找到房委會的官方片段及蘋果動新聞的住戶訪問,讀者可參考一下。在德士古道另一邊,算是荃灣巿的邊陲,基本都是住宅群。

蘋果動新聞 HK Apple Daily

發佈日期:2018年2月26日

綠置居裝無用「減音窗」 原來有苦衷!

https://www.youtube.com/watch?v=xgRO6kfGFXM

HKHousingAuthority

發佈日期:2018年3月11日

減音窗設計及應用

https://www.youtube.com/watch?v=w0Mj7PsFx7g

附近學校

尚文苑位處65葵涌校網(在德士古道另一邊是62荃灣校網),小學校網內有排名甚高的聖公會仁立紀念小學與聖公會仁立小學,分別位於葵涌村兩邊近大窩口或葵興港鐵站。


尚文苑提供無房、一房及兩房戶型。

尚文苑戶型分佈:無房單位

無房單位共有342個,分別為38個有玄關無房(1室)、152個有減音窗無房(2至5室)及152個無減音窗無房單位(8至11室),實用面積介乎286至322平方呎之間。

有玄關的1室應是當中實用面積最大的無房單位。該玄關除了放鞋櫃及存物櫃外沒有甚麼用處,最弊之處,入屋後在浴室門口亦因要開浴室門而設有一個虛擬玄關,浪費了不少空間。不過,該單位也不是完全沒可取之處,該客廳兩端都有窗戶,假如如圖5中將客廳分間,仍然可以為這小小空間間出一個房間,而客廳仍然保留採光及通風窗。

有減音窗的2至5室與無減音窗的8至11室,間格的主要分別是客廳長度,有減音窗的單位比無減音窗的短395毫米,其他空間大致相同。另外,5號室的窗戶旁多了一面減音窗,可作對流窗之用。

尚文苑平面圖:無房單位
圖5. 尚文苑無房

尚文苑戶型分佈:一房單位

尚文苑共有114個一房單位,實用面積373至381平方呎,分別為7、12及13室,全部向東南。低層面向山坡,高層向大窩口村。單位間格與過往數期的一房單位差不多,沒有甚麼特別。由於三個單位的間格一樣,主要分別是7室及12室客廳的牆壁與鄰戶共享,所以攤分了300毫米厚的牆身。而13室的牆壁屬外牆,即使不計算隔聲牆,13室計算出來的實用面積比7及12室多了6.565米x0.1米= 0.6565平方米,即大約7平方呎,加上走廊末端沒有延伸至13室邊,所以該段牆身沒法與公共空間分攤,相信實用面積上下限的差異只是由此兩部份牆身結構造成,而並非可用空間的差異。

尚文苑平面圖:一房單位

尚文苑戶型分佈:兩房單位

尚文苑只有6號室屬兩房設計,共有38個459平方呎的兩房單位。現時的私樓,在有窗台的情況下,一般會擠壓到細房是2100 x 2100 毫米,發展商假定了住戶以窗台為書桌甚至用來做睡床。在實用面積計價後,新設計已鮮見窗台,細房間隔變成了2600 x 2100左右。尚文苑兩房單位的細房只有2150 x 2150毫米,似乎需要用褶門或盪門,房間才有足夠空間安放睡床和書桌。

尚文苑平面圖:兩房單位
圖7. 尚文苑兩房

尚文苑戶型分佈表

無房
(有玄關)
無房
(有減音窗)
無房
(無減音窗)
一房 兩房
38 152 152 114 38

交通

步行前往尚文苑最近的是大窩口站,在附近有不少巴士或小巴往來葵涌、石蘺及荃灣。要前往港島的話亦有城巴930,交通尚算方便。

購物商場及街巿

屋苑鄰近悅來坊,內裏有AEON百貨,屋苑附近四處都有街舖,大窩口街巿亦只是轉角便到,生活所需一應俱全,不用擔心購物及買餸問題。

子非魚

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