2019新居屋巡禮(四) – 雍明苑(含平面圖、座向分析、戶型分佈)

-廣告-

最新一期居屋出爐,分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。今期簡述位處近十年發展得最快的新巿鎮將軍澳的雍明苑。

將軍澳站雍明苑

雍明苑位於將軍澳至善街5號,即是現時新私樓Savannah 旁,屬於將軍澳站邊陲位置,可說是旺中帶靜。

房委會雍明苑簡介

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2019/tc/yungMingCourt.html

雍明苑由兩座大廈組成,每座樓高26層,A、B座的標準層單位數目分別為30及38個,十分驚人,電梯數目並不依比例增加,住戶輪候電梯時間屬隱患。

屋苑的細單位比例極高,無房及一房單位佔單位數量的79%,提供185個282至287平方呎無房、916個372至384平方呎一房、242個440至495呎兩房及52個568呎三房單位,總共1395個單位。售價介乎1,827,900至4,5509,00元之間,實用呎價介乎6500元至8000元左右。預計關鍵日期是2020年8月31日。

由於細單位比例較高,附近環境雖說舒適,但購物不算太方便,相信雍明苑的去貨速度較慢。

雍明苑位置圖
圖1. 雍明苑位置

屋苑範圍內的公用建築物

在雍明苑至善街入口旁,有一座「政府屋宇(服務設施大樓)」,在公契內得知屬第二期發展,即可能在屋苑入伙時仍未完成建築工程,亦由於不屬同一工程期數及公契範圍所管,在屋苑簡介未能找到有關建築物的圖則。翻查維基百科,該建築物樓高四層,屬綜合服務設施。B座極低層4至7室的景觀將會受阻。

屋苑東北角有一座零售及商業大樓,在公契內能找到圖則。連天台層的機房在內共有三層高。商場地下是商舖及公用設施、一樓有約一半屬商業樓面另一半屬辦公室、二樓是辦公室。有趣之處是該商場設在人煙疏落的海濱一方,將來究竟能吸引甚麼商舖進駐實在是一大疑問。B座極低層的23至30室的景觀將會受阻。

雍明苑東北角的零售及商業大樓平面圖
圖2. 雍明苑東北角的零售及商業大樓
雍明苑政府屋宇(服務設施大樓)
圖3. 政府屋宇(服務設施大樓)

景觀

雍明苑向東是將軍澳「東面水道」(跟雍明苑售樓資料簡介的名稱),可享河景。再東面是已修復堆填區,現時部份地方興建了草地足球場及竉物公園。南北兩面分別是私人屋苑Savannah 和海翩匯。

雍明苑發展項目的布局圖
圖4. 雍明苑發展項目的布局圖

座向分析:A座內園

A座向北的1至6室面向內園,望B座,算是困樓境。向東的26至30室雖屬內園景,但望穿A、B座之間便望向將軍澳東面水道及已修復的堆填區第一期。後面的環保大道亦被土坡遮擋,有山有水又有有遠景之餘又完全看不到主要道路,喜歡幽靜的住戶應會愛上這個景觀。

座向分析:B座內園

B座向南的1室及34至38室內園,望A座,屬困樓景,而且兩旁均有同座單位遮檔陽光及景觀,屬困中之困。2、3室向東及31至33室向西單位互望,但總算可望穿A、B座之間的空間。

座向分析:向外景觀向北單位

B座8、9及14至22室向北,面向新盤Savannah,這幾個單位與Savannah的距離比前述的雍明苑內園更近,可說是更加困樓景,向東的12及13室也不會好到那裏。不過,該部份的Savannah  樓宇高度,3C座只有21層,而5及5A座只有9層高,雖然私樓的樓底通常比居屋高一點,雍明苑B座的中高層向北單位仍然可享開揚景。

座向分析:向外景觀向東/東南單位

A座13、14室及B座23至30室望將軍澳東面水道,隔岸是已修復的堆填區第一期,對於居民來說「果一片綠色」屬心擴神怡還是有潛在隱患,也許要問一下住在附近的朋友了。

座向分析:向外景觀向南單位

A座7至12室及17、18室向南,面向新盤海翩匯,當中7及8室算較貼近海翩匯1座,而海翩匯1座樓高只有11層,所以雍明苑的中高層單位的景觀不會受到阻礙。

座向分析:向外景觀向西單位

A座15、16室及21至25室向西,面向播道書院,該學校的小型足球場在校園內貼近雍明苑的一方,估計在小息或集會時會帶來一定的噪音滋擾。播道書院樓高大約等於住宅的7至8層,會遮擋雍明苑A座15、16室及21至25室低層單位的景觀。

B座4、5、10及11室向西單位,望至善街,在現時的平面圖內未有發現任何暖減噪音的設計,相信至善街的道路噪音並不嚴重。對面是一個地圖上沒有名稱的公園,在網上翻查資料,該公園屬於怡明邨,相信被收回發展的機會不大,景觀應有保證。

電梯數目

雍明苑的每層伙數有點驚人,A座每層30伙,B座每層更有38伙,令人不禁擔心輪候電梯時間太長的問題。公平一點計算,以伙數與電梯數目比例會較合理。A座共有668伙,設有四部電梯,平均每167伙住戶使用一部電梯,而B座共有727伙,設有六部電梯,平均121伙住戶使用一部電梯。不過雍明苑的細單位比例大,無房及一房單位佔單位數量的79%,住戶人數較少之下,可淡化住戶比電梯數量偏高的問題。

以近期的新盤或新居屋計,以單位數目眾多見稱的「劏房之城」環海東岸,每層有36伙,全幢大廈共1016伙,設有八部電梯,也只是每127伙住戶使用一部電梯。

以往,一般居屋較常見的是約40層高,每層8伙,設有三部電梯,平均107伙住戶使用一部電梯。雍明苑A座平均每167伙住戶使用一部電梯,不知道有沒有破了香港紀錄。


各座戶型分佈

雍明苑提供無房、一房及兩房戶型。

雍明苑無房單位

無房單位共有185個,實用面積282至287平方呎,分別為87個無側窗無房及98個有側窗無房,兩者的主要分別是有否設置側窗。有側窗的單位可考慮以圖5中的方法間出一個房間,同時無需改成開放式廚房,客廳仍然有透光及對流窗。需注意的是,B座30室,雖然位處單邊,但該單位的客廳牆身靠向29室因而沒有側窗的。

雍明苑無房平面圖
圖5. 雍明苑無房

雍明苑一房單位

一房房單位共有916個,實用面積372至384平方呎,單位內籠間格完全一樣,不過由於部份單位的牆壁緊貼相鄰單位或公共空間,所分攤的牆身面積不同,所以會造成計算出來的實用面積有所不同。

雍明苑一房平面圖
圖6. 雍明苑一房

雍明苑兩房單位

雍明苑共有242個兩房單位,實用面積440至495呎。單位的客廳、廚房、廁所及其中一個房間與其他一房單位無異。不過第二個房間大小共有四種,分別為2.15米x2米(細房)、2.55米x2.9米(中房)、2.55米x3.15米(大房)及2.55米x3.5米(特大房)。這四種房間的內籠面積最細為46.3平方呎,最大為96平方呎,相差近50平方呎。

要注意的是,A座4號室及B座38室,雖說是大房及特大房單位,不過預留的門廊位置古怪,一般雙人睡床大約1.5米x 1.9米,假如想把睡床一側靠在窗邊,開門的時候就會撞到床腳了。假如將門廊放在另一邊效果會較好。

雍明苑兩房平面圖
圖7. 雍明苑兩房

雍明苑三房單位

雍明苑共有52個三房單位,實用面積568呎。單位是B座3及4室,並非坐擁最理想的景觀。當然,作為屋苑內唯二的三房單位,受觀迎程度與景觀不會成正比。三房之中,其中兩個房間連在一起,收樓標準的門廊有2260毫米,屋主仍有一定的自由度設置房門。不喜歡眼鏡房的屋主亦可自行加一個玄關來放兩個房門。其中一個比較奇怪的是主人套房間格是2.585米x 2.05米,而預留作兩個房間的空間,總長度是6.34米,可以間作兩間都比主人房更大的房間。

雍明苑三房平面圖
圖7. 雍明苑三房

雍明苑戶型分佈表

無房
(無側窗)
無房
(有側窗)
一房 兩房
(細房)
87 98 916 178
兩房
(中房)
兩房
(大房)
兩房
(特大房)
三房
26 12 26 52

 


配通分析

交通

雍明苑步行至將軍澳站大約8分鐘,以今期居屋與港鐵站距離計算屬中規中舉。

商場

屋苑的規劃有一個小型商場。旁邊的新盤Savannah 雖說有商場,但現時只見耀中國際學校一個租戶。另一邊的海翩匯亦設有商場,規模較大亦已有多個商戶進駐。區內幾乎每一個新盤都設有商舖,比較大型的商場集中在港鐵站附近。

附近學校

雍明苑屬95校網,校網內的資助小學排名頗高,有將軍澳天主教小學及將軍澳循道衛理小學,亦有直資一條龍學校優才(楊殷有娣)書院。

子非魚

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:2.5% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

推薦文章:【8月15日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


轉按新買準備買


苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com