2019新居屋巡禮(四) – 雍明苑(含平面圖、座向分析、戶型分佈)

-廣告-

最新一期居屋出爐,分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。今期簡述位處近十年發展得最快的新巿鎮將軍澳的雍明苑。

將軍澳站雍明苑

雍明苑位於將軍澳至善街5號,即是現時新私樓Savannah 旁,屬於將軍澳站邊陲位置,可說是旺中帶靜。

房委會雍明苑簡介

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2019/tc/yungMingCourt.html

雍明苑由兩座大廈組成,每座樓高26層,A、B座的標準層單位數目分別為30及38個,十分驚人,電梯數目並不依比例增加,住戶輪候電梯時間屬隱患。

屋苑的細單位比例極高,無房及一房單位佔單位數量的79%,提供185個282至287平方呎無房、916個372至384平方呎一房、242個440至495呎兩房及52個568呎三房單位,總共1395個單位。售價介乎1,827,900至4,5509,00元之間,實用呎價介乎6500元至8000元左右。預計關鍵日期是2020年8月31日。

由於細單位比例較高,附近環境雖說舒適,但購物不算太方便,相信雍明苑的去貨速度較慢。

雍明苑位置圖
圖1. 雍明苑位置

屋苑範圍內的公用建築物

在雍明苑至善街入口旁,有一座「政府屋宇(服務設施大樓)」,在公契內得知屬第二期發展,即可能在屋苑入伙時仍未完成建築工程,亦由於不屬同一工程期數及公契範圍所管,在屋苑簡介未能找到有關建築物的圖則。翻查維基百科,該建築物樓高四層,屬綜合服務設施。B座極低層4至7室的景觀將會受阻。

屋苑東北角有一座零售及商業大樓,在公契內能找到圖則。連天台層的機房在內共有三層高。商場地下是商舖及公用設施、一樓有約一半屬商業樓面另一半屬辦公室、二樓是辦公室。有趣之處是該商場設在人煙疏落的海濱一方,將來究竟能吸引甚麼商舖進駐實在是一大疑問。B座極低層的23至30室的景觀將會受阻。

雍明苑東北角的零售及商業大樓平面圖
圖2. 雍明苑東北角的零售及商業大樓
雍明苑政府屋宇(服務設施大樓)
圖3. 政府屋宇(服務設施大樓)

景觀

雍明苑向東是將軍澳「東面水道」(跟雍明苑售樓資料簡介的名稱),可享河景。再東面是已修復堆填區,現時部份地方興建了草地足球場及竉物公園。南北兩面分別是私人屋苑Savannah 和海翩匯。

雍明苑發展項目的布局圖
圖4. 雍明苑發展項目的布局圖

座向分析:A座內園

A座向北的1至6室面向內園,望B座,算是困樓境。向東的26至30室雖屬內園景,但望穿A、B座之間便望向將軍澳東面水道及已修復的堆填區第一期。後面的環保大道亦被土坡遮擋,有山有水又有有遠景之餘又完全看不到主要道路,喜歡幽靜的住戶應會愛上這個景觀。

座向分析:B座內園

B座向南的1室及34至38室內園,望A座,屬困樓景,而且兩旁均有同座單位遮檔陽光及景觀,屬困中之困。2、3室向東及31至33室向西單位互望,但總算可望穿A、B座之間的空間。

座向分析:向外景觀向北單位

B座8、9及14至22室向北,面向新盤Savannah,這幾個單位與Savannah的距離比前述的雍明苑內園更近,可說是更加困樓景,向東的12及13室也不會好到那裏。不過,該部份的Savannah  樓宇高度,3C座只有21層,而5及5A座只有9層高,雖然私樓的樓底通常比居屋高一點,雍明苑B座的中高層向北單位仍然可享開揚景。

座向分析:向外景觀向東/東南單位

A座13、14室及B座23至30室望將軍澳東面水道,隔岸是已修復的堆填區第一期,對於居民來說「果一片綠色」屬心擴神怡還是有潛在隱患,也許要問一下住在附近的朋友了。

座向分析:向外景觀向南單位

A座7至12室及17、18室向南,面向新盤海翩匯,當中7及8室算較貼近海翩匯1座,而海翩匯1座樓高只有11層,所以雍明苑的中高層單位的景觀不會受到阻礙。

座向分析:向外景觀向西單位

A座15、16室及21至25室向西,面向播道書院,該學校的小型足球場在校園內貼近雍明苑的一方,估計在小息或集會時會帶來一定的噪音滋擾。播道書院樓高大約等於住宅的7至8層,會遮擋雍明苑A座15、16室及21至25室低層單位的景觀。

B座4、5、10及11室向西單位,望至善街,在現時的平面圖內未有發現任何暖減噪音的設計,相信至善街的道路噪音並不嚴重。對面是一個地圖上沒有名稱的公園,在網上翻查資料,該公園屬於怡明邨,相信被收回發展的機會不大,景觀應有保證。

電梯數目

雍明苑的每層伙數有點驚人,A座每層30伙,B座每層更有38伙,令人不禁擔心輪候電梯時間太長的問題。公平一點計算,以伙數與電梯數目比例會較合理。A座共有668伙,設有四部電梯,平均每167伙住戶使用一部電梯,而B座共有727伙,設有六部電梯,平均121伙住戶使用一部電梯。不過雍明苑的細單位比例大,無房及一房單位佔單位數量的79%,住戶人數較少之下,可淡化住戶比電梯數量偏高的問題。

以近期的新盤或新居屋計,以單位數目眾多見稱的「劏房之城」環海東岸,每層有36伙,全幢大廈共1016伙,設有八部電梯,也只是每127伙住戶使用一部電梯。

以往,一般居屋較常見的是約40層高,每層8伙,設有三部電梯,平均107伙住戶使用一部電梯。雍明苑A座平均每167伙住戶使用一部電梯,不知道有沒有破了香港紀錄。


各座戶型分佈

雍明苑提供無房、一房及兩房戶型。

雍明苑無房單位

無房單位共有185個,實用面積282至287平方呎,分別為87個無側窗無房及98個有側窗無房,兩者的主要分別是有否設置側窗。有側窗的單位可考慮以圖5中的方法間出一個房間,同時無需改成開放式廚房,客廳仍然有透光及對流窗。需注意的是,B座30室,雖然位處單邊,但該單位的客廳牆身靠向29室因而沒有側窗的。

雍明苑無房平面圖
圖5. 雍明苑無房

雍明苑一房單位

一房房單位共有916個,實用面積372至384平方呎,單位內籠間格完全一樣,不過由於部份單位的牆壁緊貼相鄰單位或公共空間,所分攤的牆身面積不同,所以會造成計算出來的實用面積有所不同。

雍明苑一房平面圖
圖6. 雍明苑一房

雍明苑兩房單位

雍明苑共有242個兩房單位,實用面積440至495呎。單位的客廳、廚房、廁所及其中一個房間與其他一房單位無異。不過第二個房間大小共有四種,分別為2.15米x2米(細房)、2.55米x2.9米(中房)、2.55米x3.15米(大房)及2.55米x3.5米(特大房)。這四種房間的內籠面積最細為46.3平方呎,最大為96平方呎,相差近50平方呎。

要注意的是,A座4號室及B座38室,雖說是大房及特大房單位,不過預留的門廊位置古怪,一般雙人睡床大約1.5米x 1.9米,假如想把睡床一側靠在窗邊,開門的時候就會撞到床腳了。假如將門廊放在另一邊效果會較好。

雍明苑兩房平面圖
圖7. 雍明苑兩房

雍明苑三房單位

雍明苑共有52個三房單位,實用面積568呎。單位是B座3及4室,並非坐擁最理想的景觀。當然,作為屋苑內唯二的三房單位,受觀迎程度與景觀不會成正比。三房之中,其中兩個房間連在一起,收樓標準的門廊有2260毫米,屋主仍有一定的自由度設置房門。不喜歡眼鏡房的屋主亦可自行加一個玄關來放兩個房門。其中一個比較奇怪的是主人套房間格是2.585米x 2.05米,而預留作兩個房間的空間,總長度是6.34米,可以間作兩間都比主人房更大的房間。

雍明苑三房平面圖
圖7. 雍明苑三房

雍明苑戶型分佈表

無房
(無側窗)
無房
(有側窗)
一房兩房
(細房)
8798916178
兩房
(中房)
兩房
(大房)
兩房
(特大房)
三房
26122652

 


配通分析

交通

雍明苑步行至將軍澳站大約8分鐘,以今期居屋與港鐵站距離計算屬中規中舉。

商場

屋苑的規劃有一個小型商場。旁邊的新盤Savannah 雖說有商場,但現時只見耀中國際學校一個租戶。另一邊的海翩匯亦設有商場,規模較大亦已有多個商戶進駐。區內幾乎每一個新盤都設有商舖,比較大型的商場集中在港鐵站附近。

附近學校

雍明苑屬95校網,校網內的資助小學排名頗高,有將軍澳天主教小學及將軍澳循道衛理小學,亦有直資一條龍學校優才(楊殷有娣)書院。

子非魚

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較  

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 
非香港號碼,先選區號。

請檢查電話號碼是否正確。


陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com