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2019新居屋巡禮(四) – 雍明苑（含平面圖、座向分析、戶型分佈）

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2019-05-31

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最新一期居屋出爐，分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。今期簡述位處近十年發展得最快的新巿鎮將軍澳的雍明苑。

將軍澳站雍明苑

雍明苑位於將軍澳至善街5號，即是現時新私樓Savannah 旁，屬於將軍澳站邊陲位置，可說是旺中帶靜。

房委會雍明苑簡介

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2019/tc/yungMingCourt.html

雍明苑由兩座大廈組成，每座樓高26層，A、B座的標準層單位數目分別為30及38個，十分驚人，電梯數目並不依比例增加，住戶輪候電梯時間屬隱患。

屋苑的細單位比例極高，無房及一房單位佔單位數量的79%，提供185個282至287平方呎無房、916個372至384平方呎一房、242個440至495呎兩房及52個568呎三房單位，總共1395個單位。售價介乎1,827,900至4,5509,00元之間，實用呎價介乎6500元至8000元左右。預計關鍵日期是2020年8月31日。

由於細單位比例較高，附近環境雖說舒適，但購物不算太方便，相信雍明苑的去貨速度較慢。

屋苑範圍內的公用建築物

在雍明苑至善街入口旁，有一座「政府屋宇(服務設施大樓)」，在公契內得知屬第二期發展，即可能在屋苑入伙時仍未完成建築工程，亦由於不屬同一工程期數及公契範圍所管，在屋苑簡介未能找到有關建築物的圖則。翻查維基百科，該建築物樓高四層，屬綜合服務設施。B座極低層4至7室的景觀將會受阻。

屋苑東北角有一座零售及商業大樓，在公契內能找到圖則。連天台層的機房在內共有三層高。商場地下是商舖及公用設施、一樓有約一半屬商業樓面另一半屬辦公室、二樓是辦公室。有趣之處是該商場設在人煙疏落的海濱一方，將來究竟能吸引甚麼商舖進駐實在是一大疑問。B座極低層的23至30室的景觀將會受阻。

景觀

雍明苑向東是將軍澳「東面水道」(跟雍明苑售樓資料簡介的名稱)，可享河景。再東面是已修復堆填區，現時部份地方興建了草地足球場及竉物公園。南北兩面分別是私人屋苑Savannah 和海翩匯。

座向分析：A座內園

A座向北的1至6室面向內園，望B座，算是困樓境。向東的26至30室雖屬內園景，但望穿A、B座之間便望向將軍澳東面水道及已修復的堆填區第一期。後面的環保大道亦被土坡遮擋，有山有水又有有遠景之餘又完全看不到主要道路，喜歡幽靜的住戶應會愛上這個景觀。

座向分析：B座內園

B座向南的1室及34至38室內園，望A座，屬困樓景，而且兩旁均有同座單位遮檔陽光及景觀，屬困中之困。2、3室向東及31至33室向西單位互望，但總算可望穿A、B座之間的空間。

座向分析：向外景觀向北單位

B座8、9及14至22室向北，面向新盤Savannah，這幾個單位與Savannah的距離比前述的雍明苑內園更近，可說是更加困樓景，向東的12及13室也不會好到那裏。不過，該部份的Savannah 樓宇高度，3C座只有21層，而5及5A座只有9層高，雖然私樓的樓底通常比居屋高一點，雍明苑B座的中高層向北單位仍然可享開揚景。

座向分析：向外景觀向東/東南單位

A座13、14室及B座23至30室望將軍澳東面水道，隔岸是已修復的堆填區第一期，對於居民來說「果一片綠色」屬心擴神怡還是有潛在隱患，也許要問一下住在附近的朋友了。

座向分析：向外景觀向南單位

A座7至12室及17、18室向南，面向新盤海翩匯，當中7及8室算較貼近海翩匯1座，而海翩匯1座樓高只有11層，所以雍明苑的中高層單位的景觀不會受到阻礙。

座向分析：向外景觀向西單位

A座15、16室及21至25室向西，面向播道書院，該學校的小型足球場在校園內貼近雍明苑的一方，估計在小息或集會時會帶來一定的噪音滋擾。播道書院樓高大約等於住宅的7至8層，會遮擋雍明苑A座15、16室及21至25室低層單位的景觀。

B座4、5、10及11室向西單位，望至善街，在現時的平面圖內未有發現任何暖減噪音的設計，相信至善街的道路噪音並不嚴重。對面是一個地圖上沒有名稱的公園，在網上翻查資料，該公園屬於怡明邨，相信被收回發展的機會不大，景觀應有保證。

電梯數目

雍明苑的每層伙數有點驚人，A座每層30伙，B座每層更有38伙，令人不禁擔心輪候電梯時間太長的問題。公平一點計算，以伙數與電梯數目比例會較合理。A座共有668伙，設有四部電梯，平均每167伙住戶使用一部電梯，而B座共有727伙，設有六部電梯，平均121伙住戶使用一部電梯。不過雍明苑的細單位比例大，無房及一房單位佔單位數量的79%，住戶人數較少之下，可淡化住戶比電梯數量偏高的問題。

以近期的新盤或新居屋計，以單位數目眾多見稱的「劏房之城」環海東岸，每層有36伙，全幢大廈共1016伙，設有八部電梯，也只是每127伙住戶使用一部電梯。

以往，一般居屋較常見的是約40層高，每層8伙，設有三部電梯，平均107伙住戶使用一部電梯。雍明苑A座平均每167伙住戶使用一部電梯，不知道有沒有破了香港紀錄。

各座戶型分佈

雍明苑提供無房、一房及兩房戶型。

雍明苑無房單位

無房單位共有185個，實用面積282至287平方呎，分別為87個無側窗無房及98個有側窗無房，兩者的主要分別是有否設置側窗。有側窗的單位可考慮以圖5中的方法間出一個房間，同時無需改成開放式廚房，客廳仍然有透光及對流窗。需注意的是，B座30室，雖然位處單邊，但該單位的客廳牆身靠向29室因而沒有側窗的。

雍明苑一房單位

一房房單位共有916個，實用面積372至384平方呎，單位內籠間格完全一樣，不過由於部份單位的牆壁緊貼相鄰單位或公共空間，所分攤的牆身面積不同，所以會造成計算出來的實用面積有所不同。

雍明苑兩房單位

雍明苑共有242個兩房單位，實用面積440至495呎。單位的客廳、廚房、廁所及其中一個房間與其他一房單位無異。不過第二個房間大小共有四種，分別為2.15米x2米(細房)、2.55米x2.9米(中房)、2.55米x3.15米(大房)及2.55米x3.5米(特大房)。這四種房間的內籠面積最細為46.3平方呎，最大為96平方呎，相差近50平方呎。

要注意的是，A座4號室及B座38室，雖說是大房及特大房單位，不過預留的門廊位置古怪，一般雙人睡床大約1.5米x 1.9米，假如想把睡床一側靠在窗邊，開門的時候就會撞到床腳了。假如將門廊放在另一邊效果會較好。

雍明苑三房單位

雍明苑共有52個三房單位，實用面積568呎。單位是B座3及4室，並非坐擁最理想的景觀。當然，作為屋苑內唯二的三房單位，受觀迎程度與景觀不會成正比。三房之中，其中兩個房間連在一起，收樓標準的門廊有2260毫米，屋主仍有一定的自由度設置房門。不喜歡眼鏡房的屋主亦可自行加一個玄關來放兩個房門。其中一個比較奇怪的是主人套房間格是2.585米x 2.05米，而預留作兩個房間的空間，總長度是6.34米，可以間作兩間都比主人房更大的房間。

雍明苑戶型分佈表

無房 (無側窗)	無房 (有側窗)	一房	兩房 (細房)
87	98	916	178
兩房 (中房)	兩房 (大房)	兩房 (特大房)	三房
26	12	26	52